北京樓市經歷「斷崖式降價」

作者：馬可佳發表：2011-11-11 14:15

這是剛剛過去10月份北京房山地區商品房的成交數據。「金九銀十」是開發商最為看好的「熱銷」月份。房山，是北京樓市的新興板塊，進入2010年以來，成交量佔全市銷售比例的20%，是萬科、首開、綠地、城建、金地等房地產開發大鱷的必爭之地。如今，房山10月銷量，不足限購前的一半。

不僅僅是房山，在北京新房扎堆的地區，通州、大興等區域，同樣出現了大規模的滯銷。北京房地產交易管理網的數據顯示，2011年9、10月份新房和二手房一共成交了26085套，同比下降48%，創下了三年來同期樓市成交量的新低。與此同時，庫存節節攀升，截至11月9日，北京商品期房住宅庫存達到120411套，這是繼2009年庫存頂峰後，又一次超過12萬套的庫存高位。

「即使不增加任何新房供應，這樣的庫存也足夠消化22個月。」中原地產三級市場研究總監張大偉告訴《第一財經日報》。在這樣的市場背景下，原本在通州區域的降價已經快速蔓延至大興、房山等區域，甚至波及更多區域。降價的浪潮也從新房波及到二手房。

根據中原地產統計數據，10月份北京全市二手住宅成交均價僅為22183元/平方米，與今年北京二手房住宅價格的最高點的7月份的25099元/平方米相比，大幅下跌11.6%。

斷崖式降價

「別老跟我說總價，說說每平方米的均價。」購房者李敏（化名）又一次接到了海棠灣銷售人員的電話。在售樓人員遮遮掩掩的語氣下，李敏最終得知位於通州的海棠灣項目已經降至每平方米1.5萬元左右。而在今年上半年，該項目平層均價接近每平方米3萬元。「下跌了差不多一半啊，多虧上半年沒買。」李敏一邊感嘆一邊慶幸，同時也對房價更加沒有信心。

海棠灣的開發商是北京亞通房地產開發有限公司，這是一家名不見經傳的房地產公司，此前開發的幾個項目，都出現了一度熱銷的盛況。在此前的幾次降價中，海棠灣都未表現出明顯打折的意向。而這次，雖然降價的消息相當「低調」，力度卻頗為驚人。海棠灣的降價情況也代表了通州區域的普遍情況，「腰斬」的樓盤不在少數。

同樣的情況出現在大興，位於大興區域的領海·朗文世家最近出現的最低售價已經降到13200元/平方米。朗文世家原為順馳地產在2003年12月8日獲得的地塊，首次開盤為2004年6月，此前已經完成四期銷售。儘管朗文世家營銷總監溫立偉在接受記者採訪時一再強調，此次促銷的全是尾盤，並非所謂的降價，但相比半年前，同類型房源的價格確實降了接近4000元/平方米。

張大偉將這次降價稱為「斷崖式下調」。和以往的降價相比，這次房價下降的特點是範圍廣、力度大。

中原地產的統計顯示，大興目前在售樓盤20個左右，主要集中在黃村新城和大興線軌道交通沿線。8月份該區域成交均價20287元/平方米。9月份該地區成交均價為19843元/平方米，10月份下滑至18351元/平方米。進入11月份，大興新房平均價格已經下降至17176元/平方米,下調幅度達到15%。

降價潮最新蔓延到的區域房山市場是2009~2010年樓市爆發期最大的新興熱點區域，從2010年開始，區域的主要利好城鐵開通還在逐漸釋放。最近三年的土地供應佔比接近全市20%。未來1~2年的住宅供應量可能會超過3萬套。隨著調控的深入和供應的不斷增加，房山各樓盤的去化率逐漸走低。目前多個樓盤30%~40%的去化率，開發商的銷售壓力將越來越大。在通州等房價大跌的影響下，房山也已經到了大調整的邊緣。

樓市進入冬眠期

與北京的天氣一樣，臨近年底，多家樓盤銷售陷入「冬季狀態」。雖然不少項目都大幅跳水，但市場反應依舊不熱烈。11月第一週，新建商品住宅市場成交量依然保持在較低水平，成交與供應都處在比較平穩的狀態，從結構上看，城區成交佔比繼續下滑，郊區項目讓利增多呈現帶動成交的趨勢。

根據鏈家地產市場研究部統計，11月第一週（10.31~11.6）北京商品住宅網簽量為1158套，環比上週下降了22%。同比上漲了12.5%，認購量環比上漲了19.2%。

「從北京市房地產交易管理網上公布的數據看，11月第一週成交平緩，同比10月份甚至上漲了12.5%，但不能認為市場就此轉好。因為上漲的原因是這一週有兩個保障性住房項目入市，樂活家園和麓景嘉園北裡，共計提供住宅700餘套。從而拉高了本週成交量。拋掉這兩個保障房項目，商品住宅簽約量仍然不足1000套。」鏈家地產首席分析師張月告訴記者，情況依舊不容樂觀。

在11月第一週內零成交的項目數量達到26個，佔比達到1/3。「好像樓市進入了冬眠期。」

一方面，進入11月，北京又有部分新項目進入市場，庫存進一步加大。一方面樓市濃厚的觀望情緒繼續帶來低成交量。面對未來，大部分業內人士表示出非常不樂觀。「樓市好不起來了，我看明年一年也未必能回暖。」一位不願意透露姓名的業內人士告訴記者，目前惡性循環已經延續至拿地環節，目前北京市土地成交，也出現了下降趨勢。

張月也同意這一看法。她認為，樓市入冬以後，大幅降價已經成為促進成交的唯一動力。因此，降價還將持續，至少到12月底，降價的態勢不會改觀。「我預測11月全月的簽約量將低於5000套。」張月表示。

亞豪機構副總經理任啟鑫同樣分析認為，受到市場存量巨大和年底項目的集中入市影響，再加上因市場觀望帶來的需求慘淡因素影響，整體市場仍舊存在較大價格下行壓力，短期之內不會改觀。

来源:第一財經日報

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