房價跌五成 開發商銀行誰先死(圖)
近日,有關樓價下跌後銀行與開發商承受能力的話題廣受關注。銀監會前主席劉明康表示房價下跌50%,銀行業也能承受。而開發商和投資客則表示銀行隱形房貸規模巨大,誰更能「抗跌」還說不准,更有某地產開發公司總裁放言:「房價跌50%我就跑路,但銀行肯定比我先死。」業內人士表示,由於銀行與開發商已相互「捆綁」,樓價劇跌之下兩者都很難作壁上觀。
銀監會前主席:銀行扛得住
11月11日,在銀監會前主席劉明康表示房價下跌50%,銀行的貸款覆蓋仍能達到100%,雖然利息不能收回,但本金沒有問題。據他表示,目前我國房地產的銀行貸款在10萬億人民幣以上。根據《2011年三季度金融機構貸款投向統計報告》,截至三季度末,這一房地產貸款餘額數字為10.46萬億元。
不過,劉明康關於「銀行能承受房價跌五成」的說法卻受到質疑。據《第一財經日報》報導,有銀行業業內人士指出,在考量房價下跌對銀行的影響時,除了以上的10.46萬億,還有其他的「涉房」類貸款,即用各種非房貸名義貸出、通過各種渠道週轉、最後流向了房地產市場的貸款,以及那些初始就以房地產為抵押物的貸款,而後者數目往往超過前者。該人士表示,名義上的和實際上的「涉房」貸款總額,「保守估計也有20萬億」。「房價跌50%我就跑路,但銀行肯定比我先死。」某地產開發公司總裁高先生在接受採訪時表示,在中國做房地產商10多年來,他從金融機構回籠資金的辦法已經升級過兩次,如果他的資金鏈斷了,那些「錢的源頭」肯定很慘。
開發商:銀行恐更難受
陽光家緣數據顯示,10月份廣州全市一手房簽約均價為11572元/平方米。如果房價下跌50%則是5786元/平方米,相當於2004年樓價上漲大週期開始前,廣州中心區域的樓價。對於目前很多項目來說,這個價格甚至低於除去買地以外的開發建設成本。無論是市中心項目,還是郊區項目,恐怕都難以承受如此高的跌幅。
廣州地產經濟專家鄧浩志認為,由於銀行的房貸並非全是在樓價最高的時候產生的,因為樓價跌五成完全可以承受。鄧浩志表示,從銀行整體按揭業務來看,並不是都是現在放貸的,很多都是幾年前樓價較低的時候貸出的。就算下跌50%,很多房子的價值也遠高於當初購房的價格。加上購房者還了很多貸款,因此實際的貸款額度將遠低於50%,銀行完全不必擔心。「開發商能承受多大的跌幅,則要看拿地價格、開發成本等因素,但總體來說要比銀行差一些。」像最近拿地價格較貴的項目,風險就大一點。而產品集中在一線城市的開發商面臨的風險也要大一點,二、三線城市就小得多。
不過,有開發商也提出不同的觀點。一位廣州開發商內部人士向記者表示,目前來看開發商和銀行的合作非常深,兩者捆綁得很厲害。「真的有事,哪個都脫不了干係。」該人士表示,「在我看來,如果樓價跌得厲害,銀行恐怕要更難受一點,但開發商也會因此斷了後路,可謂一損俱損。」
降價也不一定能激活市場
目前開發商對於樓價已有所調整,但有業內人士認為樓市拐點難以出現,原因就是強有力的樓市調控政策。中地行有關分析人士指出,目前購買力不僅受購買能力限制,還受購買資格限制,因而縱然開發商大幅降價讓步,都難以挽回市場頹勢。有鑒於此,降價就成為棄之可惜食之無味的雞肋。因而,開發商雖然為了回籠資金會適當在價格上做出讓步,但整個價格的回歸將會是一個穩步回調至理性的過程。
某港資開發商高層亦向記者表示,目前的限購政策極大地影響了內地樓市成交量,但短期內開發商應該不會大幅降價,因為降價了很多買家沒有購房資格,想買也買不了,還是拉動不了成交,預計樓市將僵持一段時間後走勢才能見分曉。
来源:新京報
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