房價下跌方看出誰在裸泳(圖)
房價看來是真跌了。
國家統計局日前公布的數據顯示,與9月相比,10月份70個大中城市中,價格下降的城市有34個,持平的城市有20個。這是2009年3月以來,首次下跌城市超過上漲城市。與理性的數據相伴的,是更多感性的現象,如交易冷清,中介關門,開發商降價,業主退房維權……這些都說明,有越來越多的人看跌後市。
與房價拐點相比,這種公眾預期的拐點更為明顯,也更為重要。曾幾何時,沒有人相信房價能下跌,也少有人相信政府的調控能見效,「早買早合適」、「越調越漲」等說法倒是深得人心。儘管對下一步房價能跌多少各界還存有分歧,但不能否認的是,曾經不為人所相信的「房價下跌」這件事,確實發生了。此時,我們不妨回過頭來看看這些年房地產市場上流行的種種觀點,看看是大實話還是大忽悠,也許會別有一番感受。
「房價只漲不跌」。這些年樓市中言論種種,最根本的就是這條。然而,當前的房價走勢已將這句「箴言」打破,其實,在2008年的房價調整中,房價只漲不跌的神話就已不再,只不過那次調整太短暫,被人們有意無意地忽略。
「剛性需求可以支撐房價上漲」。房地產市場上「剛性需求」的概念一直在被濫用,經濟學中的剛性需求是指基本不受價格影響的需求,如糧食,而房產作為一個家庭最重要的財產,人們顯然不會漠視價格因素,如果預期房價下跌,會有很多人願意推遲購房或選擇租房。如今各地成交量的大幅萎縮,正是對「剛性需求」說的最大反駁。
「自住購房者不必在乎買房時機,早買早合適」。其理由是,自住購房不像投資,不用考慮房價走勢,買完之後漲與跌都與己無關,房價就只是個數字元號。不過,眼下各地鬧著退房維權的業主卻給了此觀點一個耳光——如果不必在乎房價走勢,為什麼他們急迫地要求「還我血汗錢」?對於任何理性消費者來說,只要花錢購物,就都要在乎價格走勢。如果預測商品價格將下跌,自然要持幣觀望,即使是自用,在低價位買入也更划算。
「地價不降,房價不可能降」。理由是,麵包不可能比麵粉便宜,拿地成本居高不下,房價難有下降空間。然而,商品價格是由供求關係而非成本決定的,在沙漠裡種菜拿到平原賣,就算成本再高,也要按照平原的價格出售,否則就滯銷。很多炒房者當初購房時成本很低,但照樣會高價轉賣。就算政府讓利,開發商低價拿地,但只要需求旺盛,開發商照樣會高價賣房,把節省的土地成本化作自身利潤,而不是讓利給消費者。
「國家只想讓房價慢點漲,不會讓房價跌」。一段時間內,調控政策一直強調「遏制房價過快上漲」,很多人據此認為,中央政府只是讓房價慢點漲,而不是下跌。而最近溫家寶關於「使房價回歸到合理的價格」的表態,終於打破了這種幻想。今年7月國務院常務會議也提出「促進房價合理回歸」,而最近半年房價一直僵持,調控卻並未收手,這也說明,調控並不滿足於房價「不漲」或「慢漲」。
「地方政府不讓跌,房價就不會跌」。很多人認為,中央政府調控決心堅定,但地方政府依賴土地財政,會想方設法阻止房價下跌。如今,樓市調控顯然已上升到「講政治」的高度,控制房價已成為一項政績。在問責壓力下,在官位與開發商利益之間,他們會選擇誰?不久前佛山放寬限購令而又「朝令夕改」的事情,就是一個絕好註解。
有名言道:海水退去,才知道誰在裸泳,同樣,房價下跌,方看出誰是忽悠。同樣的觀點,境況不同,感受也不同。溫家寶關於讓房價回歸合理水平的最新表態意味著,調控不會放鬆,而且政策「預調微調」也不會包括房地產。
来源:金融時報
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