中國房地產不會崩盤的五大幻想

中國觀察家否認房地產會崩盤。儘管政府官員對房地產價格高企表示了公開的擔憂，路透一月份調查的經濟學家仍然認為中國2012年的GDP增速將達到8.3%。 這過於樂觀了。下面是五個經常聽到的不切實際的想法。 看中國網站 禁止建立鏡像網站 。

「崩盤永遠不會發生」 看中國網站 禁止建立鏡像網站 。

許多投資者相信中國房地產不會崩盤，因為中國買家不依賴抵押貸款，另外，中國大量被壓抑的剛需會維持房價高企。兩個假設都是錯的.

是的，抵押貸款在中國並不普遍。銀行只提供房產價值30%的貸款。但這種情況同樣適用於2008年房地產崩盤前的迪拜：買家是以現金購房，但這些錢通常都是借來的，有時候還來自非正常渠道。很多買家還揹負著其他債務。過度槓桿化還不是賣房的唯一原因，另一個原因是擔心房產貶值。

同時，被抑制的剛需也不是均等分布的。各個城市對二、三套房子的限制不同，所以取消一個地方的購房限制可能會降低對另一個地方的需求。買家也可能會躲過損失：若眼下的價格下跌讓房產看起來很廉價，想像一下一年以後還會便宜多少。

「對GDP來說也沒那麼糟糕」

房地產佔中國GDP的比重超過了10%。把傢俱和電器等包括在內，所佔比重還要更大。若若房地產價格暴跌，對GDP的影響將會很大。根據清華大學經濟學家帕特里克-霍瓦內克（Patrick Chovanec）的計算，房地產投資每下降10%，GDP增幅將下挫5.3%。

經濟學家希望兩股力量能夠抵消這種影響。一個是靠中國充足的家庭儲蓄確保消費者繼續消費，然而佔可支配收入30%的家庭儲蓄率是向富人階層傾斜的。而投資對中國經濟的貢獻超過了一半，所以消費者需要把開支增加一倍多，才能維持經濟同速增長。

經濟適用房是另一個希望所在。中國計畫到2017年建設3600萬套廉價住房，該計畫將幫助維持建築行業的現狀。但按照計畫，該項目是由地方政府融資的，而地方政府已經負債纍纍，賣地和房地產是它們的主要收入來源。

「銀行可以承受這些打擊」

中國的銀行系統正好在槍口上。IMF估計房地產價格下跌26%將產生8%左右的壞賬率。銀行監管者稱1.63萬億美元的房地產的貸款得到了幾乎兩倍其價值的房地產項目的擔保。

這些數字很有誤導性：他們低估了房地產貸款的數量，高估了抵押品的價值。大部分商業貸款利用房地產作為抵押品，即使他們實際上並不是真正的房地產貸款。而且流向開發商的大部分貸款來自信託基金、財富管理機構和公司等非銀行機構。

不僅如此，這些房地產擔保的貸款是以當前市值來計算的。一個借款人違約不會出現問題；但若整個市場下跌、違約擴散，那麼抵押品的價值將大打折扣，正如1990s早期日本銀行經歷的那樣。不良貸款恐將攀升到20%。

「政府將紓困這些銀行」

這種情況之前發生過。1990s，中國政府幫助銀行中剝離了大量壞賬。現在中國擁有3.2萬億美元的外匯儲備，國外債務幾乎為零。但事情並不那麼簡單。技術上講，外匯儲蓄是針對央行的未來的求償權。從銀行買進壞賬可以讓問題從視線中消失，但同時它仍然意味著，該系統的其他某個地方要承擔損失。

另外還要考慮到政府的大量債務。政府官方債務只佔GDP的15%，但增加得非常快。惠譽評級機構估計紓困將侵蝕20%的GDP增長。Breakingviews的計算表明，把上次紓困中的未支付成本，以及國有實體、地方政府和養老金的債務加進來，政府債務將佔到GDP的130%左右。

最後一個選項通過印鈔充實銀行可能會惡化中國的通脹問題，並降低儲戶對該體系的信心，其後果是危險的。

「政府會把所有事情擺平」

看好中國的這些人的王牌是：北京的政府官員控制著銀行系統，所以他們可以命令銀行放貸。2009年金融危機來襲時，中國銀行（601988）的貸款翻了一番。

然而這恰是讓中國房地產陷入今天的不利處境的原因。向疲軟經濟注資增加了風險這些錢會用來支持不盈利的項目而減值。銀行把貸款分流到了那些不需要現金的大型國企。其中很多企業用這些錢來開發房地產項目，或轉借給那些需要現金的企業。而且這一把戲已經撐不了多久了。銀行現在需要的不僅僅是抵消本身借出去的貸款，還有在可能的房地產崩盤中一掃而空的非銀行機構及信託公司的貸款。巴克萊估計這些影子融資佔了所有新融資的五分之一。

北京方面意識到了這個問題。目前，房地產市場已經進入高度戒備狀態交易幾乎已經停滯。但意識到問題不等於解決問題。否認這一事實的人注定要遭受打擊。

韋恩-阿諾德是Breakingviews駐香港撰稿人。1999年到2008年是《紐約時報》和《國際先驅論壇報》駐東南亞的商業和金融記者。他還曾經是《華爾街日報》和《彭博社》的專欄作家及記者。

来源:哈佛商業評論

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