房地產調控 政府還能扛住嗎
2012年以來,中央政府多次強調房地產調控不放鬆,期間還幾次糾正地方政府變相微調政策的舉動。這顯示中央政府決心還很大,但一些地方政府已經「扛不住」。當地方政府都扛不住時,中央政府能扛住嗎?
房價大跌,經濟會硬著陸
所謂扛不住,一是政策面持續偏緊,稅收和土地出讓金大幅度下滑,未來地方債務負擔更加沈重;二是因為房地產市場近乎零增長,即影響了內需增長,也抑制了投資增長,經濟將急速減速。很多地方政府官員非常擔心,房價若出現大幅度下跌,房地產市場必將硬著陸,宏觀經濟也會硬著陸。全國「兩會」將從3月3日起召開,「兩會」如何討論房地產政策,未來是會進一步從緊,還是需要微調,各界十分關注。
從近期政策動向看,一切都可能變,但萬變不離其宗必須保證房地產市場不出現硬著陸。為此,雖然高層還在發出可能擴大房產稅徵收試點的聲音,對今年的保障房建設指標還在強調開工率、完工率,但房地產調控需要微調的跡象卻越來越多了。比如,最近溫總理關於房地產調控側重點的講話已經在悄悄地變,雖然還在強調「為了促進公平和穩定,房地產調控不能松」,但他同時委婉地說明「未來不一定人人都擁有自己的房,但人人都要有住處。可以買房,也可以租房」。這不僅是對「居者有其屋」的最新詮釋,同時也是對房地產市場必須堅持走市場化道路的暗示。從各地「兩會」來看,大都在強調首先必須解決好保障房的分配制度問題,搞好「輪候制」,杜絕騙購,然後才能大規模建設。國家主管機構也相應明確,保障房要與商品房並舉,但不能平起平坐,前者只能是後者的一種補充,不能成為主渠道。未來老百姓想擁有自己的住房,還要靠勞動,靠積累,靠銀行信貸支持。房子不是福利,不能完全指望政府分配,保障房不能成為不勞而獲的「典範」。
短期內難大面積征房產稅
房地產市場必須良性循環,房子要賣得出去,土地使用權才能拍得出去。反過來說,土地出讓要像前幾年那麼火,房子可不能像去年下半年那麼賣。鑒於此,最近國土資源部公布的2012年全國住房供地計畫就值得重視。國土部要求,今年住房用地供應計畫總量原則上不應低於過去5年年均實際供應量,其中保障性住房、棚戶區改造住房和中小套型普通商品住房用地不低於總量的70%。這其中值得注意的有兩點:一是總量不低於房地產市場最繁榮的時期;二是將保障房與中小戶型住房的土地供應量「並列」,而不分列,這其中明顯地含有變相縮減保障房建設數量的「含義」。從國土部動向看,今年會鼓勵多建小戶型房子。由於土地供應今年要適當擴大,因此房地產市場不能太冷。只有市場化,才能避免房地產行業硬著陸,這很有看點。
關於今年以及今後幾年是否需要擴大房產稅試點問題,不僅是房地產調控政策會不會加碼的最大看點,也是房地產市場要不要堅持市場化改革的最大看點。雖然李克強最近在《求是》發表的文章中,仍然指出未來會擴大房產稅試點城市,但很多大城市在開「兩會」時已經表態,今年不會試點房產稅。國務院發展研究中心研究員倪紅日更是明確表示:「十二五期間不征房產稅」。
從經濟學角度,筆者認為,房產稅大面積徵收在理論上說不通,條件也不成熟,從上海和重慶兩個城市的試點看,徵收房產稅完全是表面文章,是純粹的政策調控,抑制了市場化作用。從各地抵制房產稅的舉動看,指望在短期內用房產稅代替土地出讓金是很不現實的,強制推行則會引起房地產調控政策預期的混亂。房地產調控的最終目標是要形成經得住歷史檢驗的、成體系的房地產市場化調控政策,這些政策應該能保證房地產市場的繁榮穩定,而不是大起大落,不能今天是風,明天是雨。房產稅不能與土地出讓金並存,而取消土地出讓金制度,不現實;大面積徵收房產稅,也不現實。
来源:中國經濟網
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