清理小產權政策初定 已售項目區別對待

2012-03-18 12:44 作者: 王冰凝
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清理小產權房的行動多年來一直「雷聲大雨點小」,但土地越來越稀缺卻正將小產權「事業」逼上絕路。全國「兩會」期間,國土部部長徐紹史表示,今年開始試點的治理小產權房,將為下一步大規模的清理做準備。

3月15日,記者從國土資源部相關人士處瞭解到,試點治理小產權房以及啟動全面清理工作都在加緊進行,政策大致方向是先清理在建和未售的、侵佔了耕地的,以杜絕小產權房的繼續發展,再分情況治理已售的小產權房。

動刀小產權要分情況

杜南(化名)從2011年就退出了一直從事的「小產權房事業」,據杜南稱,資本是逐利的,隨著土地資源越來越稀缺,政策越來越嚴厲,樓市一直低迷,小產權房開發的生存空間和利潤空間一再被擠壓,越來越多的人在退出這個領域。

「清理小產權房的政策由來已久,但一直以來執行力度並不大,從2011年以來,業內明顯感覺到政策越來越嚴厲。」杜南說。

不過杜南認為,小產權房涉及中國至少上百萬戶居民,政府治理小產權房,首先動刀的應該是在建和未售的,這一部分應該是「清理」,然後才是已售出的,但這部分只能是「治理」。

3月15日,國土資源部相關人士則向記者證實,對小產權房,政策會越來越嚴厲。大致方向是先清理在建和未售的、侵佔了耕地的,再分情況治理已售的小產權房,首要目的是杜絕小產權房的繼續發展。

小產權房的發展在近幾年可謂蔚為壯觀。根據REICO工作室的初步估算,1995-2010年間全國小產權房建築面積累計約7.6億平方米,相當於同期城鎮住宅竣工面積總量的8%。

但截至目前,對於全國小產權房的具體數量,官方並沒有給出過準確的數據。有媒體統計稱,北京市的小產權房涉及超過30萬個家庭,可能是全國小產權房規模最大的城市,主要集中在通州、順義、懷柔、密雲等區域,約佔北京樓盤總量的20%左右。

百倍暴利助長小產權

而龐大的小產權房事業的興衰與樓市興衰保持著統一步調。

北京西北旺的頤和山莊,堪稱北京市地理位置最好的小產權房之一,該小產權別墅區已經實現與市政燃氣等配套設施接軌,除了「小產權」的身份之外,配套與商品別墅不差分毫,房價也從10年前的1900元/平米漲到現在的19000元/平米,價格飆漲絲毫不亞於商品房。

據記者調查,像頤和山莊這樣小有規模成形並且與市政配套接軌的成形小產權房住宅區,在北京並不在少數,可以想見,對於這些已售小產權房,除了「治理」之外,似乎別無他法。

2008年到2010年間,被杜南認為是小產權房的黃金時期也是暴利時期。

據杜南透露,2008-2009年間,他曾在昌平開發一處山林純實木別墅,啟動資金約為土地款50萬,工程墊資,因為純實木材質較高,建築成本約為2200-2500元/平米,最終售價約為均價6500/平米,當時最早開發的一處大約180戶,每戶平均約250平米,基本上就是1個月清盤售空,最後去掉運營成本約賺1億多。基本上50萬的啟動資金,一年淨賺了1億多。

杜南向記者介紹,一般小產權房的啟動資金就是一筆土地款,以前的小產權房地價很低,約為3.5萬元/畝,相當於52.5元/平米,100萬元的土地款就可以買一大塊住宅區的土地,建別墅的話能建約75套約為250平米的別墅,板樓和磚混別墅的建築成本2010年前也就是800元/平米,一般工期不超過1年,小產權銷售走的是短平快,銷售期基本上1-3個月,算下來100萬啟動資金拿到一塊地後,按照2010年的小產權別墅售價,至少能到6000元/平米,全部售完的話最後能淨賺1個億。

「一般50-100萬的啟動資金,最後都能賺個幾千萬甚至上億,不過小產權房開發期間,需要一大筆資金去擺平涉及到小產權房的國土、城管、森林、消防、林業等多個部門,但最後還是能賺個上千萬,巨額的暴利,就是為什麼小產權房屢禁不止,逐漸壯大的根源。」杜南說。

開發商退出小產權房

不過隨著土地的日益稀缺和政策逐漸嚴厲,小產權房開發商的日子越來越不好過了。

「土地稀缺讓鄉鎮也越來越意識到土地的價值,隨著小產權的地價越漲越高,加上建築成本和人工成本都在漲價,而房價卻持續低迷,小產權房的利潤空間逐漸被攤薄,加上政策越來越嚴厲,甚至已經出現了小產權開發商被送上法庭的事件,現在越來越多的開發商正在退出小產權開發。」杜南說。

據記者瞭解,就北京周邊來看,之前3.5萬/畝的小產權地價早已經不復存在,現在即便在很荒涼的郊區地段,動輒20萬-30萬/畝,而因為成本和人工漲價,現在的建築成本也漲到了最低1200元/平米。

記者諮詢多家中介公司發現,目前小產權房仍有在售,但是銷售記錄慘淡,價格低迷。

而據記者從懷柔一小產權開發商處瞭解到,因為國土、城管等部門都沒有強制執法權,所以以前在建的小產權即使收到國土等部門的拆除令,涉及土地的村裡也會出面保護,加上送禮,最終多會被開綠燈。但現在多部門聯合執法,公安部門也會參與,加上現在政策比較強硬,小產權房確實已經快要無路可走了。

「現在的政策首先是要杜絕小產權房的繼續發展,政策規定誰敢對小產權開綠燈誰下臺。」一地方國土部門相關人士告訴記者。

来源:華夏時報

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