房地產崩盤說法偏激了些
應廈門大學管理學院EDP名家大講堂之邀,著名經濟學家,博士生導師,國務院發展研究中心金融研究所副所長巴曙松來廈做「房地產大週期的金融視角」的演講,他用深入淺出、幽默風趣的演講風格,引來陣陣掌聲,根據他的判斷,經濟正在探底,並且,底部已臨近,這對房地產來說,並非福音,但房地產崩盤的觀點「偏激了些」。
「投資時鐘」指方向
在巴曙松看來,「投資時鐘」蘊藏著大智慧。
「投資時鐘」是根據美國1973年至2004年數據,梳理經濟週期與資產平均收益的關係,得出的一種投資邏輯。如,滯脹期間,資產配備現金第一,其次是商品,債券、股票居後;衰退期間,資產配備的先後順序為債券、現金、股票、商品,他認為,這在中國市場也有參考價值。「有的人一定要自己撞了南牆,然後才恍然大悟,原來是這樣」。
「在經濟週期的不同階段,要有不同的資產配置」,巴曙松說,「在股票市場持續下行的週期,你即使拿到最好的股票,也是‘覆巢之下無完卵’;而在上行的階段,即使是垃圾股票,也比任何資產要好」。
經濟底部正臨近
目前經濟處於什麼樣的階段,是往上走,還是往下走,還是「平盤」時期?
巴曙松說,當前屬刺激政策的成本消化期,回歸常態中的軟著陸,硬著陸的風險基本消除,但經濟底部已臨近,「上半年經濟慣性回落,觸底的時間或在二、三季度,然後就有一個溫和的回升,全年國內生產總值(GDP)增速有望維持在8%-8.5%之間」。
關於CPI,他說,1月份的CPI指數是近期高點,總體來看,往後的物價走勢往下走,估計全年CPI在3.5%左右,「CPI一旦回落,煤電油運等公共產品價格就要調整,因為一直在等這個機會」。
對於企業特別關注的貨幣信貸情況,他認為,接下來其增長將回升,「但不可能像2008年那樣水漫金山式的擴張」,他專門研究了房價與M2(貨幣供應量)的相關度,從1999年到2005年,房價與M2沒多大關係,說明老百姓買房子,買的是用來住的;2005年後,兩者緊密相關了,投資的意味很濃了。
「合理房價」很娛樂
巴曙松是個微博控,他的微博有339萬粉絲,昨日,他談到了微博上熱議的「合理房價」,不少人在微博上稱,合理的房價應該與居民的收入相適合。按照國際慣例,一個家庭6年的總收入可以購買一套房子,那麼,北京合理房價應為每平方米3700元,廈門應為2000多元,「很多人問我怎麼看?我是搞金融的,我只知道過去這些年發了好多鈔票,水漫金山,房價要回到這個水平,要付出通縮的代價,如果貨幣沒有這麼大幅度的收回,房價不會有這麼大的跌幅」,他認為,「合理房價」更多的是具有娛樂價值。
「中國房地產市場,跟經濟走勢有一個所謂的蹺蹺板,經濟不好,房地產帶動投資,經濟投資好了,房地產基本上要面臨不同程度的調控」,巴曙松表示,房地產信託的償還高峰期是3月、8月,接下來,房地產投資明顯放緩,預計未來房地產投資還將回落一段時間,二、三季度可能是一線城市房地產市場調整的關鍵時間窗口。在樓市調控基調持續的背景下,房地產將成為繼續拖累投資增長的影響因素之一。
巴曙松說,一個健康的市場,是以剛性需求為主的市場,在房地產調控長期化的形勢下,房地產將逐步從超配資產變為標配資產,居民金融結構和資源配置結構也會逐步轉變,「股票、債券、保險等金融資產配置比例的提高,是一種中長期方向」。
来源:中國寧波網
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