再買一套房? 中國地產商強勢回歸

作者：Simon Montlake 發表：2012-06-23 12:06

馮明順（音譯）走出公寓房銷售廳，在正午的陽光下眨了眨眼睛。他剛剛簽了首付50%的購房協議，這是他的首套住房，這套房子售價25萬美元，位於北京遠郊，整棟樓尚未完工。為了買房，他不得不把父母以及岳父母的積蓄都用上，他的父母及岳父母打算和馮明順夫婦住在一起。不過，現年31歲的馮明順表面上很冷靜淡定。「我覺得鬆了口氣。我們已等待很長時間了，」他說，「對於我們來說，現在正是買房的好時機。」

中國房地產開發商希望其他在看房的消費者也如此認為。中國政府為了抑制瘋狂的房地產投機，實施了一系列調控政策。因此而承受壓力的房地產開發商經歷了一段時間不短的「寒冬」。自房價在2011年初達到頂峰以來，中國各地的房價都有所回落，致使各大房地產開發商為未售出的住房庫存及一大堆債務所困擾。因市場擔憂該行業面臨資金緊張，那些在香港上市、擴張過度的開發商股價去年大幅下跌。

現在，一些開發商看到了市場復甦的「萌芽」。經濟增長放緩給中國敲響了警鐘，於是政府開始放寬信貸限制，並且加快公共開支的步伐。6月8日，中國央行宣布下調基準利率0.25個百分點，這是自2008年以來的首次降息。高檔房地產開發商綠城中國控股有限公司首席財務官馮征說：「市場情緒非常積極。」他表示，據銷售數據顯示，由於購房者感覺房價已經觸底，住房銷售在5月份出現明顯增長。

這一轉變意味著，在後金融危機時代全球經濟形勢起伏不定的環境下，中國的經濟決策者又一次成功地「糾正」了一個關鍵的經濟部門。

但是，中國並沒有取消抑制炒房的政策。各大國有銀行對貸款給私營房地產開發商仍持謹慎態度，而各大城市仍然限制向購買第二套房及第三套住房的購房者發放貸款。房地產的建設步伐目前仍在放緩：在2012年的頭五個月裡，新建住宅面積同比縮減8.2%。從水泥廠、鋼廠到重型設備製造商等各行業的供應商都感到了壓力。據北京龍洲經訊（GK Dragonomics）的統計數據顯示，鋼材需求繼今年4月份同比增長11%之後，5月份的同比增幅放緩至6.7%。

市場憧憬著政府再一次實施規模堪比2009年的經濟刺激計畫，從而創造又一輪信貸繁榮。面對這種情況，中國總理溫家寶已出面平息這種預期。正是2009年的那一輪刺激措施，推動了如今無論在私營還是公共部門都存在的建設過度的問題。自5月份以來，中國國務院已同意加強對各項戰略產業的支持，但溫家寶及其他官員都注意到銀行體系不良債務逐漸增加的問題，也沒有忘記減少政府主導型投資並提升消費作為未來經濟增長驅動力的長遠目標。

這使得高負債比的房地產開發商去尋找出路。綠城剛剛同意向由香港億萬富豪吳光正控股的九龍倉集團有限公司（Wharf Holdings）配售總額達6.57億美元的股份，後者將成為綠城僅次於其董事長宋衛平的第二大股東。該交易致使綠城股價飆升。在達成此項交易之前，這家總部位於杭州的房地產開發商變賣了自己持有的部分資產，其中包括位於上海外灘的地王項目。這意味曾躋身2011年中國400富豪榜之列的宋衛平放棄了其原有計畫。他此前曾駁斥了外界對於綠城在房地產政策收緊之際依靠借貸購買優質地皮來開發豪華住宅的批評。《財新》雜誌引述宋衛平的話稱：「如果我們繼續無視目前環境高價拿地，那麼我們最終會倒閉。」

該公司首席財務官馮征表示，綠城將在今後的開發項目中建造更多小戶型住房，從而降低對高端購房者的依賴程度。該公司還計畫對其項目選址進行多樣化。該公司的淨資產負債率（在2011年底為146%）預計到今年年底將會下降至80%。馮征堅稱，即便沒有通過向九龍倉配售股份獲得融資，綠城也能夠償付債務。但引入一家財力雄厚的開發商使市場消除了疑慮。他在接受《福布斯》亞洲版採訪時表示：「無論我們轉讓了多少開發項目，人們還是會認為我們財務狀況虛弱。」

面臨困境的並非綠城這一家房地產開發商。穆迪在5月份表示，在該機構給予評級的29家中國房地產開發商中，有11家在流動資金方面面臨壓力。穆迪給予評級的這29家開發商總計欠有250億美元在2012年到期的債務，其中有50億美元是向海外發行的債務。根據穆迪提供的相關數據顯示，信貸成本已大幅飆升，那些評級低於投資級的開發商，目前海外債券的收益率超過12%。

市場在未來六個月是否會得到恢復，從而足以使這些公司可以在不必放棄控股權的條件下獲得再融資呢？瑞穗證券亞洲公司（Mizuho Securities Asia Ltd.）駐香港房市分析師艾倫·金（Alan Jin）說：「在開發商請入投資者之前，他們會首先在諸如香港等市場尋求融資……出售股份是最終不得已而採取的辦法。」在納入評級範疇的10家房地產開發商當中，他給予了其中四家「買入」評級，其中包括有國家作為後盾的中國海外發展有限公司（China Overseas land & Investment）。

中國房地產按照不同地理位置及市場劃分的價格差別很大，而各分析師對自2010年開始實施調控政策以來市場的回調程度也持有不同意見。龍洲經訊針對中國九大城市編製的一個加權指數顯示，在截至今年2月份的一年裡，房價從高點回落了21%，不過這可能誇大了房價的下跌，因為各大城市對高端住房的銷售實施了限制措施。龍洲經訊研究部主任安德魯·巴特森（Andrew Batson，中文名：白安儒）說：「市場上的住房供應量仍非常大，從而將會在未來一段時間內抑制房價上漲。」根據6月18日公布的官方數據顯示，今年5月份，在中國70個大中城市中，房價出現同比下跌的有54個。

各市級和省級政府對買房及銀行貸款有各自的限制措施。這些區域性差異為地方政府通過提供鼓勵措施來提振自住房銷售同時又堅持中央打擊房地產投機的政策方針留出了迴旋餘地。英國物業顧問公司戴德梁行華東區研究部主管肖恩·布羅迪（Shaun Brodie）說：「為了刺激需求，二三線城市都在微調各自的地方性規定，尤其是針對首次置業者的政策。」

在北京，像在一家室內設計公司擔任會計的馮明順那樣的首次購房者，都有資格在房貸利率上獲得優惠。馮明順預計自己每月要還相當於1000美元的房貸。他後悔自己沒有在三年前買房，那時同樣一套82平方米住房的價格大約是他目前支付價格的一半。他認識到房地產潛在回報，也夢想自己購買更多的房地產。他說：「在未來，如果我有能力的話，我非常願意再購買一套住房。」

在附近的一個樓盤，早幾期的房子早已完工，但入住者寥寥無幾，因為該樓盤向首次購房者提供優惠的吸引力不大。一套面向楊柳成蔭的運河、面積達151平方米的住房，其報價近50萬美元。一位售房人員表示，有半數買家購房時全額支付現金，尤其是那些購買大戶型的購房者更是如此。該項目首期住房在2010年房地產市場活躍時期推出，在7個月內便銷售一空。

但是，在北京及其他富裕城市禁止向非本地居民銷售住房之後，市場住房需求出現降溫。即便那些未經預約便提著大量現金前來買房的人，如果無法拿出北京戶口或者連續五年繳稅證明，也會被拒之門外。對於那些有資格但需要貸款的人來說，銀行將最低首付比例上調至住房購買價格的60%。這使得該樓盤的住房成交量從每月平均六七十套下降至每月二三十套。售樓人員表示，近幾個月來住房需求再度回升，餘下單元的開價為每平方米3,200美元。這位銷售人員聲稱，要是中國政府取消所有限購政策的話，價格會上漲到接近每平方米4,750美元。

對於中國各大城市裡的許多工薪階層而言，這樣的房價完全無法承受，因而成為微博上經常表達沮喪及不滿情緒的一大原因。英國諾丁漢大學經濟學家姚樹潔（Yao Shujie）表示，這是中國政府干預房地產市場的一個令人信服的理由。他說：「真正的目標並不是要控制房價，而是要讓需要住房的人能夠買得起。」

雖然各大開發商辯稱，他們建造住房是為了滿足市場實際需求，但在中國以及亞洲大部分地區，房地產仍然是最受人們歡迎的一種財富保值手段。股市萎靡，海外投資受到限制，銀行存款利率不敵通脹率，這些都增強了這種對房地產投機的偏好。這轉而把房價推高至把自住業主擠出市場的水平。北京的一家報紙6月份報導說，北京市公安局經對該市居民家庭初步統計顯示，北京共有380萬套空置房。在中國這個以政策為導向的房地產市場（即便這個市場正在探底）上，這意味著住房過剩程度相當大。

来源:福布斯中文網

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