土地市場真的回暖了嗎

作者：楊遴傑發表：2012-06-30 12:14

限購政策實施後，一直在冷清中苦熬的房地產市場似乎終於迎來了轉機，樓市三四月份的小幅反彈，隨後是成交大幅上漲的「紅五月」，隨著千人排隊，二手房漲價等報導湧現，似乎「紅六月」的圖景也要成為現實。與之相映的是土地市場回暖的景象，六月份以來一些大城市高溢價地塊出讓頻頻出現，既有恆大以13.22億元、溢價170%、樓面價近3.3萬拿下廣州珠江新城商業地塊，也有上海嘉定新城地塊高達435.5%的成交溢價率。

土地市場真的回暖了？和過去一年多土地市場的冷清相比，土地市場除了底價成交和流拍兩種結果外，也終於出現了久違的高溢價出讓現象，說明至少在部分地塊上有了競爭，開發商拿地的意願提高了。在這個角度上來說，回暖是出現了，但是全面回暖還缺乏更多佐證，上海同期照樣有底價出讓的地塊，武漢6月27號21宗地出讓，3宗流拍，18宗底價成交，還有寧波接連出現兩起退地案例。土地市場的高溢價出現在少數城市、少數地塊，充其量也就能算局部回暖或有限回暖。

但是從局部回暖能否走到全面回暖，還是要從土地市場的需求談起。如果開發商們拿地興趣大增，手裡也有足夠的資金，土地市場就有了足夠的需求支撐，自然會全面回暖，甚至像2009年那樣井噴。對照著來看，不論是地塊的成交總價還是平均的溢價率，近期的土地市場表現和三年前比還是差距太大。但是這時候可以說清楚一個問題，一直有人說地價抬高房價，地方政府現在財政吃緊，恨不得趕快把土地賣個高價，可是他想賣沒人買。地方政府任何時候都希望地價高，如果賣地就能抬高房價，我們應該看到的是地價與房價不斷上漲的過程。這一年多土地市場的沉寂冷淡足夠說明，地價不是房價的內在驅動力，它是房價上漲後波及到土地市場的一種表現而已。賣地都賣不出去，談何抬高房價。

此次土地市場的局部回暖有多種原因，一是市場長期冷淡後地方政府推出了一些優質地塊，也調低了起拍價，自然引發了更多競爭；二是部分開發商前期銷售策略得當，回收了資金，恰好換倉，納入低價土地，比如萬科在4、5兩個月新增了49公頃的儲備土地；三是房地產市場的銷售增長給了開發商拿地的信心。近期許多地方政府不斷試探調控邊界出臺刺激性政策，而中央基於經濟形勢提出穩增長的要求，更直接的是央行的降息，降低了購房總成本，房地產市場價格企穩，市場心理髮生了變化，前期的觀望、期待降價，轉為害怕下跌過程結束，趕快購房的心態。北京近期二手房價格出現上漲恰恰說明瞭購房者心理的轉變。

前兩個原因都是土地市場供求雙方在具體市場操作上的些許調整，對於整個市場並沒有決定性作用。房地產市場能否保持熱度甚至持續上漲，才是土地市場回暖的最終決定因素。只是當前的房地產市場缺乏持續的需求支撐，降息、穩增長放項目、地方出優惠政策，確實刺激出了一部分需求提前釋放。但是在限購這個根本性限制條件沒有放鬆的情況下，市場一套和二套房的真實住房需求總量是大致穩定的，就像大池子裡的水就那麼多，刺激政策不過是把放水口的位置放低了一點，或者說打開了一個銷售窗口。當這一批能承受較高售價的客戶需求釋放後，銷售窗口就關閉。再一次釋放需求，就需要更多的刺激政策，比如進一步降息、降稅和開發商降價來打開另一個銷售窗口。

被圈住的真實需求與救市時放出的投機需求不同，投機需求追漲殺跌，前期的投機導致價格上漲，會引起更進一步的投機需求進入，從而形成一個正循環，直到資金枯竭或政府發飆。真實需求是消費一個少一個。所以，只要限購的緊箍咒不放鬆，今天房地產市場的回暖，會讓接下來的市場表現更缺乏需求量的支撐。這就像福島核泄漏後中國掀起的鹽價上漲，消息過去後鹽價降下來，很多人家裡堆積著一箱箱的食鹽，至少幾年內他們是不會出現在超市的食鹽架子前。

限購政策近期會否放開，近期四部委輪流表態——不會。當前這種有點消息，市場就動輒要報復性上漲的態勢，會使得中央政府更嚴格地對待放開限購的問題，其實反而對市場復甦不利。不過市場由一個個獨立的主體組成，誰也不希望在政策轉變過程中吃虧，囚徒困境下，市場只能是如此表現。一方面是限購把總需求圈死，另一方面，房地產開發商的庫存還在增加，根據國家統計局公布的數據，5月末，全國商品房待售面積為30740萬平方米，比4月末增加432萬平方米。需求有限且被提前釋放一部分，而供應量足夠大甚至還在增加，開發商資金鏈偏緊局面更是沒有徹底改觀，房價持續上漲，從而推動土地市場全面回暖，其實是缺乏基礎的。

可以說，限購不放開，土地市場的回暖是無源之水。但是有08年那次刺激房地產市場帶來大量負面影響，尤其是房價翻番引起的社會矛盾與民眾情緒可能帶來的政治壓力，使得中央政府在房地產市場的管理上不會再像過去一樣，只管刺激不顧後果。四十城市房地產信息的聯網，房產稅擴容的可能，都體現了高層政府開始著眼於加強放鬆限購後的投機需求管理。如果能做到這一點，土地市場當前的回暖不可持續，未來在放鬆限購後的回暖也會相對平和一些。

来源:和訊網

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