房租壓力上升，誰能最後留守CBD？

近日，法興銀行在其最新報告中警告稱，「稅收和工資」正從兩個方面擠壓中國公司的成長，推動中國企業進入無利潤增長狀態。不過在勞動力成本與稅務之外，高房租也正日益成為企業心中的痛。 看中國網站 禁止建立鏡像網站 。

近期有跡象顯示，即使是大型製造業公司，也開始逐步逃離北京CBD區域，搬遷到租金更便宜的外環寫字樓區。據國際代理機構戴德梁行透露，自2011年以來，由於東二環、金融街等北京傳統商圈無新寫字樓供應量，呈現飽和，帶動整體市場租金飆漲，一些以IT業、製造業為主的企業，承受不住租賃成本的壓力，紛紛撤出核心商圈，轉向非核心商圈。繼半年前英特爾從北京嘉裡中心搬遷至北三環的環球貿易中心後，惠普如今已經和酒仙橋亨通商務園簽了新的租賃協議。此外還有甲骨文和路透社將部分辦公面積搬遷至上地，奧林巴斯和燕寶汽車要部分遷址酒仙橋區域。同時，一些大企業在選擇新的辦公地點時，也開始刻意迴避CBD等傳統商圈，向著通州、大望京、石景山等區域擴散，中國菸草、卓越亞馬遜、惠普、尼桑、聯想、百度等知名企業均在此列。而卓越亞馬遜早在兩年前就將運營中心正式搬遷至通州地區。 看中國網站 禁止建立鏡像網站 。

造成大型製造業、IT業逃離CBD的原因，主要經濟不景氣令利潤率下降要令企業壓縮支出，而CBD租金卻在過去兩年飛速上漲。戴德梁行的數據顯示，截至今年二季度末，近兩年時間內北京甲級寫字樓租金漲幅達到85%，空置率則持續下降到2.45%。建國門、金融街等核心商業圈，由於新增供應有限，加上國企、央企通常更傾向於整體持有甲級寫字樓而不公開租賃，使得這個市場長期供需緊張，租金上漲勢頭強勁。以北京CBD和建國門商圈為例，2011年第四季度，CBD和建國門商圈甲級寫字樓的平均租金分別為每月每平方米265.77元和238.96元；但是今年二季度，CBD的平均租金已經上漲至每月每平方米320.45元。

展望未來，DTZ戴德梁行預期在亞太區的甲級寫字樓市場，北京丶雅加達及上海將於亞太市場中錄得本年最高的租金升幅。北京、上海等一線城市的寫字樓租金固然受到帶動而上升，同時在重慶及大連等二線城市，新落成商廈入市，租金叫價亦較高，但仍然受到國內企業所青睞，推動二線城市的租金在第2季度出現雙位數字的增長。

在上海也出現同樣企業外遷趨勢的趨勢。但上海作為中國的金融中心，在這裡繼續以高價購入CBD寫字樓物業，令市場顯得歌舞昇平的主要是金融機構。據上海中原研究諮詢部數據顯示，3月上海一手辦公物業的成交17.64萬平方米，環比增長了三倍，主要受益於中心城區三起寫字樓整購——閘北不夜城板塊的隆宇國際商務廣場、虹口北外灘板塊的上海國際航運服務中心(西塊)項目和浦東花木板塊的華銀大廈。據悉，這三棟樓涉及資金分別高達19.42億元、23.20億元、3.78億元。上述3棟寫字樓均被金融機構等以自用為目的買家購入。

與此同時，截至今年二季度，上海甲級寫字樓平均成交租金為每平方米每天8.86人民幣(1.41美元)。全市的空置率為8.81%，環比上升了2.86個百分點。世邦魏理仕辦公樓部認為，陸家嘴外灘金融集聚帶區域，將催生張江、漕河涇等金融後臺服務區域，原本的次核心區也湧現不少新建高品質寫字樓，如虹口、閘北，從南京西路等核心區域到張江等工業園區之間，出現了一片可供填補的區域，租金又只是核心樓宇的一半，一些成本敏感租戶有核心區域向次級區域搬遷的案例仍時有發生。

而在外貿和製造業重鎮的南方一線城市，由於缺少財大氣粗的央企、國企作為甲級寫字樓的租客，其寥落勢頭已更早出現。根據仲量聯行的數據，今年一季度深圳市寫字樓的全市空置率從2011年四季度的12.4%上升至14%，一季度平均淨吸納量約3萬平方米，環比減少58%。除了少數大型外資如IBM、思科系統和TEC分別擴充了1000-2000平方米不等的辦公面積，更多外貿製造業和擔保業等收經濟週期影響較大的企業紛紛搬出中心區。當時竣工已數月的地標寫字樓京基100空置率約70%，嘉裡建設廣場三座空置率約80%。

到了二季度，這種製造業逃離，金融留守CBD的趨勢越發明顯。二季度精密連接器製造商安費諾中國從福田中心區的地鐵大廈搬遷至科技園的康佳大廈，租下1500平方米面積。穆迪於嘉裡建設廣場續租並擴充了總共約4500平方米的面積；渣打銀行從地王大廈搬遷至京基100，租下約1萬平方米；松下電器從卓越時代廣場搬遷至嘉裡建設廣場二期，租下約4500平方米。

在廣州仍能在CBD區域擴租甲級寫字樓的企業多為金融、券商、律師事務所等高端服務業，但是整體租賃大環境依然欠佳。例如一季度只有廣信律師事務所、同益律師事務所、天安保險、萬聯證券等新增了1300-4000平方米的租賃面積，但是一季度廣州寫字樓市場淨吸納量約4萬平方米，環比下降31%。二季度廣州甲級寫字樓新增面積的租戶包括有法國廣告與傳播企業陽獅集團、歐洲釣具製造商DTD、君澤君律師事務所和杜邦集團等。中外合資的大型企業廣汽集團則以14億元購入CBD珠江新城的保利中大廣場約4。5萬平方米的辦公面積。

而較有意思的一個例子發生在記者某次採訪過程中，深圳某手機企業在前兩年的地產低潮時購入深圳福田CBD甲級寫字樓約4000平方米的兩層單元自用，但是他們在7月份卻將整個公司總部搬遷至龍華工廠區，僅在該寫字樓留下一個小辦公室作對外接待的用途，其餘全部出租，每月收租近80萬元。該老闆表示，其實也不是企業缺錢，而是這樣做更節約企業溝通半徑，加上寫字樓租金一路上漲，從投資角度租出去更划算。

隨著寫字樓市場的持續火熱，租金高企已成為困擾核心商圈企業發展的重要問題。當高昂的房租讓企業感覺難以承受時，便紛紛選擇「出逃」，這是市場競爭的自然結果。相比之下，製造業因其利潤較薄，受到的衝擊更為明顯。即使是英特爾、惠普這類跨國企業也難以避免。而當房租繼續上漲，一般收益服務業也承受不了，比如卓越亞馬遜、以及像上海金融機構那樣的後臺機構會選擇搬離。到了最後，只有擁有高附加值的券商、境外銀行、律師、會計師、投資公司等企業可以承受CBD的高房租之痛。

當越來越多的企業選擇「出逃」核心商圈，高房租所帶來的負面效果也將越來越突出。低經濟增長與房地產過熱投資的持續，將高房租演變成壓死企業利潤的最後一根稻草。

来源:福布斯中文網

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