郎咸平:中國樓市離崩盤差半步

作者:郎咸平 發表:2012-08-31 12:10
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據媒體統計,近一年來,先後有近50個城市通過調整土地出讓、首套房貸利率恢復、利率優惠折扣、房源解禁、 稅費優惠、買房獎勵、購房入戶、購房補貼、提高普通住宅價格標準、調整限購條件、提高公積金貸款額度等方式進行樓市政策微調。房屋銷售和土地價格等一些先 導性指標顯示樓市已經開始觸底回升,尤其是房屋銷售量大幅回升。沉寂許久的樓市又開始興旺,任志強甚至預測明年房價必然大漲。一切恰如我在新書《中國經濟到了最危險的邊緣》中預料的那樣,經濟內外交困下,政府必然又一次揮舞起樓市的魔棒,企圖讓大象般笨拙的中國經濟跳舞。

上半年財報已經陸續公布,多種經濟數據下行表明經濟二次探底無疑,火箭蛋、蒜你狠、貴羊羊等食品價格的飆升顯示走出4萬億引發的通脹陰影還遙遙無期,內需因此更加欲振乏力,勞動力成本迅速上漲,進一步打擊了製造業,在製造業密集的浙江甚至出現小企業主的跑路潮。在一片蕭條之中,房市的再度火爆使我們不得不面對一個冰冷的現實,那就是無論是出口還是內需其實都是「浮雲」,中國經濟的高速增長只靠一種方式,就是近乎瘋狂的固定資產投資。

然而更可怕的是,由過度的固定資產投資催生的泡沫經濟,正在摧毀我們的經濟結構,我們的經濟看似因為樓市剛需而提振,實則是末日狂歡,我們正在重蹈香港經濟 泡沫破滅的覆轍卻渾然不知,老郎我再此不得不再一次大聲疾呼:中國樓市到了生死存亡的時刻!中國經濟到了最危險的邊緣!

我們距離香港式的衰退就差半步,因為香港犯的三大錯誤之中,我們已經犯了兩個半。

第一,政府壟斷土地開發權,有意製造樓市火山,嚴重依賴土地財政,讓房地產成為經濟支柱。

香港土地產權向來為政府所有,批租土地構成政府財政收入的主要來源。土地價格越高,則政府收益越大。人們現在已經認識到,回歸前的「港英」政府對中國香港的樓市泡沫有推波助瀾之責;其急功近利與短視,與近年來我們地方政府爭相攫取土地一級市場收益相似。

香港房地產長期在經濟中「獨佔鰲頭」,金融服務業也是依賴房地產。依賴到什麼程度呢?我分三個層面來說:

第一層面:經濟依賴。1997年房地產以及相關行業的增加值,佔香港GDP的比重已超過四成,整個經濟活動都圍繞著房地產業轉。房地產投資長期佔固定資產總投資的三分之二。

第二層面:財政依賴。財政收入長期依靠土地批租收入以及其他房地產相關稅收。

第三層面:金融依賴。房地產股歷來是第一大股,佔港股總市值三分之一,股票和房地產價格「互相拉扯,榮辱與共」。房地產和銀行業也互相依賴,房地產開發商和居民住宅按揭始終佔銀行貸款總額的30%以上。

那麼,我們對比一下今天內地的經濟數據:

第一層面:經濟依賴。2010年的固定資產投資額佔國內生產總值的46.6%。

第二層面:財政依賴。2010年,在兩輪房市調控之下,全國土地出讓金數額仍再創新高;增幅再創新高,同比增長70.4%;土地出讓金佔地方財政收入的比例再創新高,為76.6%,這一比例是空前的,反映了地方政府對土地財政的極度依賴。

第三層面:金融依賴。房地產貸款額度佔各項貸款的比重為20%,高達9萬億元;加上以房地產為抵押的其他貸款,與房地產相關的貸款已經接近信貸總量的一半,有20萬億元左右。如果再算上體外循環的信託貸款,我們與房地產有關的貸款有可能佔到貸款總量的60%。

第二,漠視負利率問題,鼓勵資金進入樓市、股市,製造經濟虛假繁榮。

20世紀90年代初香港處於負利率年代,銀行儲蓄利率抵不上每年10%的高通脹侵蝕,逼使人們四處尋找投資機會,以免銀行積蓄被通脹吃掉。 但是,「港英」政府對負利率採取放任自流的態度。早在1992∼1994年期間,「豪宅」價格猛漲了6倍,甲級辦公樓價格猛漲2.5倍,沙田等非市中心的 中檔樓盤價格猛漲近3倍。「港英」政府頒布多項抑制炒樓的措施,包括七成按揭上限,想要把樓市冷卻下來,樓價稍有回挫。

但是,「港英」 政府的「末代總督」彭定康隨後把精力都放在折騰政治上面了,根本不理睬負利率的問題。1994年他在搞政改方案,1995年在忙著搞「立法局」選舉。由此 導致炒風從有錢人家居住的豪宅蔓延至尋常百姓窩身的中小型屋苑。從1997年初起,香港樓價先是收復一兩年前的失地,然後在秋季開始,脫韁野馬般屢創新 高。 到了香港脫離殖民統治當天(1997年7月1日),樓價在這新一輪的炒風下再度上升了八成,連同1992年的第一輪炒風,樓價在五年內上升足足一倍半,讓 一個四十平方米不到的房子動輒要花兩三百萬港元。

今天的我們呢?也沒有理會負利率和老百姓保值無門的困境。房產稅也好,禁購令也罷,根 本沒有解決老百姓保值無門的問題。最嚴重的是我們的通貨膨脹率就在存款利率和貸款利率之間,一年期的定期存款利率是3.5%,貸款利率是6.56%,官方 公布的通貨膨脹率在4.9%。這意味著什麼?意味著你存款是虧錢的,貸款也是虧錢的,但銀行怎麼都不會虧錢。當然了,實際的通貨膨脹率根本沒有這麼低,你 不要以為你能賺到,因為你實際貸款的利率也沒有那麼低,如果你是房子以外用途的貸款,浮動利率是40%,也就是說七八分的利息你也不一定能借到錢。大家知 道現在溫州的民間利率是多少嗎?據中國之聲《全國新聞聯播》報導,目前,溫州高息貸款月息突破一毛,就是說中小企業借100萬元當月還清的話,還要還10 萬元的利息,利息相當於120%。只有房屋抵押貸款的利率還比較低,低於實際上的通貨膨脹率,所以,這種利率政策就是逼著你去買房保值。

第三,經濟衰退就在眼前,卻為了政績,忽然不顧一切打壓樓市。

1997年10月8日,中國香港首任特首董建華髮佈施政報告《共創香港新紀元》,推出一項事後被稱為「八萬五」的房屋政策。此政策包含三個主要目標:每年興建的公營和私營房屋單位不少於85000個;十年內全港七成的家庭可以自置居所;將輪候租住公屋的平均時間縮短至三年。而在董建華宣布「八萬五」計畫 的時候,每年私人住宅的供應量只有兩萬套,倘若計畫實行,公屋與私屋的比例將達到4︰1,樓市不崩盤才怪。

讓人擔憂的是我們距離香港的荒謬「八萬五」近在咫尺!

2011年,北京將通過新建、改建、購買、長期租賃等方式籌集保障性住房20萬套以上,發放租賃補貼2萬戶,竣工保障性住房10萬套。同時啟動公共租賃住房申請、審核、配租工作,2011年底前實現配租入住1萬戶以上。可是大家知道這20萬套是什麼概念嗎?北京市這五年裡每年新增供應房屋在10萬套左右。所以,香港是以4︰1的重拳幹掉了房地產市場,北京如果落實到底的話就是2︰1的重拳!

那麼上海呢?上海市住房保障和房屋管理局局長劉海生表示,「十二五」期間上海計畫新建住宅約1.3億平方米,其中各類保障性住房將佔新建住房總套數的六成。換句話說,上海現在計畫的重拳是1.5︰1。

而且我要提醒大家注意的是,上面這個1.5︰1或者2︰1其實我算得不對,因為中央和地方一直在修改計畫,現在的版本是「十二五」規劃提出新建保障性住房3600萬套,其中2010年開工建設1000萬套。什麼概念呢?2010年商品房住宅竣工面積僅為6.12億平方米,非商品房住宅竣工僅為2.22億 平方米,全國住宅竣工總面積僅為8.34億平方米。如果2010年新建1000萬套保障性住房,按平均每套75平方米計算,應該是7.5億平方米的竣工建築總量。按照3600萬套來計算,就是27億平方米。也就是說,我們實際上是以3.5︰1的力度來打擊房地產市場。要知道,香港也不是保障房都竣工了房地產市場才崩盤的,而是才開工沒幾年房地產市場就完蛋了。

過去,高房價是中國經濟最大的泡沫,現在保障房才是最大的泡沫。這裡我不想再絮叨了,有興趣想進一步瞭解保障房「大躍進」的讀者,我推薦你去讀一讀任志強發表在《華爾街日報》中文網上的文章。我想說的是,現在是房地產市場生死存亡的時刻,往前再走半步就是萬丈深淵,我不希望我們再犯香港這種致命的錯誤

来源:博客

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