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全球房地產軟性崩盤

作者：葉檀發表：2012-09-02 12:10

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在中國，仍有許多投資者把房地產當作混亂市場下的最後投資依靠，房地產反彈提供了樂觀的理由。他們最好謹慎一些。

環顧國際，房地產總體而言處於債務危機下的緩慢崩盤之中。根據英國《經濟學人》雜誌的最新編製數據，在雜誌跟蹤調查的21個國家中，有12個國家的房價出現同比下降，其餘9個國家中，有5個國家的房價增速也比一年前有所下降。重災區是泡沫地帶的歐洲，這些地方原有的投資量超過財富承載水平，房地產泡沫過大。

愛爾蘭房價處於自由落體式的下跌過程中，自2010年4月起，處於《經濟學人》雜誌統計表的最低位置。原因是貨幣泡沫崩潰，自1995年起，愛爾蘭房價上漲了五倍，在2007年達到頂峰，現在房價跌去了一半。西班牙的房價在今年第二季度加速下跌，比峰值期間下跌23%，但考慮到高達25%的失業率，以及超過公允水平的房價收入比，西班牙的房價還將繼續下跌。

此次房地產崩潰較為溫和，各個地方冷熱不一。如歐洲等國處於急速下墜的過程中，而美國房地產市場處於溫和反彈過程中。目前，美國的房價與2006年房價峰值相比下降了三分之一，比公允價值低19%。但今年5月，美國20個城市的較為重要的凱斯•席勒房價指數續第四次上漲，環比增長0.9%。儘管美國房屋銷售數量仍舊低於長期平均水平，但銷售量還是有所上升，且抵押貸款止贖數量下降到三年以來的最低水平。美國30年期固定抵押貸款實際利率創下30年來歷史新低，托市意圖十分明顯。

亞洲情況好壞參半。中國大陸市場維持大體平穩，香港房價增速一年前高達28%，現在為6%。最近幾個月，新加坡的房價增速也開始有所放緩。越南可能處於債務危機崩潰的邊緣，《紐約時報》報導，越南大城市散落著成百上千的廢棄建築工地，曾經繁榮的房地產市場已經崩潰。越南央行稱，在十分之一的貸款中，借款人已經停止償付銀行系統，但評級機構惠譽則表示，實際的壞賬比例可能要高得多。就在五年前，胡志明市西貢河兩邊的工業園區，地價與上海的張江高科技園持平。

貨幣泡沫是資產泡沫的前提，有多大的貨幣泡沫就有多大的房地產泡沫，在全球金融去槓桿化的過程中，全球性的資產泡沫下降不可避免、無法緩解。

從美國、歐洲到亞洲，房地產、大宗商品價格下行，大宗商品中的鐵礦石等價格跌到近三年來的低谷。相對而言，以往泡沫越大、槓桿越長、經濟越熱的地區，在債務危機爆發後，房地產下跌的幅度越大。

經濟與房地產經歷了一輪瘋狂的上漲週期後，一旦陷入滯脹，市場就不是發行貨幣所能緩解的。美國發放貨幣不可能讓美國房地產回到次貸危機以前的高位，目前房地產市場回暖，是全球投資者對美國經濟信心的反應，相比日本、冰島，美國幸運得多，製造了泡沫卻沒有承受太多的苦難。日本悲催了二十年，泡沫經濟風捲殘雲，日本央行的寬鬆貨幣未能挽救市場。去年9月20日，日本國土交通省發布土地數據顯示，2011年日本基準地價比上一年下降3.4%，為連續20年下降，價格僅為高峰期的三分之一。大幅下降之後，日本的地價尤其是中心商圈的地價仍然不低，2011年日本商業用地「地王」為東京都中央區的明治屋銀座大樓，每平方米地價為1970萬日元(約合25.7萬美元)；住宅「地王」為東京都千代田區五番町，每平方米地價為281萬日元(3.67萬美元)。

局部泡沫仍然存在。香港與新加坡房地產市場似乎反其道而行之：東南亞金融危機之後，香港房價迅速恢復上漲；次貸危機後，全球房地產市場坍塌，香港房地產一枝獨秀。據萊坊國際數據顯示，截止2011年末的5年時間內，香港房價就飆升了94%。與美元聯繫匯率下的通脹壓力，低利率，大陸買家，不斷向香港遷移的內地人口與資金，共同拉抬了香港房價。不過，香港的上漲幅度將減緩，內地出口下降、順差減少、財富轉移到一定程度，而香港的商業地產租金已經是全球最貴，再貴下去，香港會產生新一輪產業空心化。

另一個值得關注的國家是北歐的挪威，挪威的房地產價格在五年的時間裏上升了30%左右，由於大量移民從南歐遷移到此，由於挪威資產成為避險資產吸引大量資金進入，導致挪威房價飆升。挪威的10年期國債收益率僅為1.8%，略高於美國，而挪威國家統計局（SSB）最近公布的數據顯示，到2029年，挪威人口將增長20%，從而達到600萬，這一快速增長的趨勢仍將持續數十年。如果挪威金融監管當局不在喊話的基礎上重拳出擊，有效抑制房地產價格，泡沫的出生崩潰一幕將很快上演。

至於中國內地房地產市場，讓我們見證軟性崩盤的發生。與香港一樣，由於貨幣與通脹壓力，租金上升房價略有上升，但相對於成本租金等因素，房地產價格處於相對下挫的過程中。

這是溫水煮青蛙式的軟著陸。

来源:南方人物週刊

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