全球房地產軟性崩盤

2012-09-02 12:10 作者: 葉檀

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在中國,仍有許多投資者把房地產當作混亂市場下的最後投資依靠,房地產反彈提供了樂觀的理由。他們最好謹慎一些。

環顧國際,房地產總體而言處於債務危機下的緩慢崩盤之中。根據英國《經濟學人》雜誌的最新編製數據,在雜誌跟蹤調查的21個國家中,有12個國家的房價出現同比下降,其餘9個國家中,有5個國家的房價增速也比一年前有所下降。重災區是泡沫地帶的歐洲,這些地方原有的投資量超過財富承載水平,房地產泡沫過大。

愛爾蘭房價處於自由落體式的下跌過程中,自2010年4月起,處於《經濟學人》雜誌統計表的最低位置。原因是貨幣泡沫崩潰,自1995年起,愛爾蘭房價上漲了五倍,在2007年達到頂峰,現在房價跌去了一半。西班牙的房價在今年第二季度加速下跌,比峰值期間下跌23%,但考慮到高達25%的失業率,以及超過公允水平的房價收入比,西班牙的房價還將繼續下跌。

此次房地產崩潰較為溫和,各個地方冷熱不一。如歐洲等國處於急速下墜的過程中,而美國房地產市場處於溫和反彈過程中。目前,美國的房價與2006年房價峰值相比下降了三分之一,比公允價值低19%。但今年5月,美國20個城市的較為重要的凱斯•席勒房價指數續第四次上漲,環比增長0.9%。儘管美國房屋銷售數量仍舊低於長期平均水平,但銷售量還是有所上升,且抵押貸款止贖數量下降到三年以來的最低水平。美國30年期固定抵押貸款實際利率創下30年來歷史新低,托市意圖十分明顯。

亞洲情況好壞參半。中國大陸市場維持大體平穩,香港房價增速一年前高達28%,現在為6%。最近幾個月,新加坡的房價增速也開始有所放緩。越南可能處於債務危機崩潰的邊緣,《紐約時報》報導,越南大城市散落著成百上千的廢棄建築工地,曾經繁榮的房地產市場已經崩潰。越南央行稱,在十分之一的貸款中,借款人已經停止償付銀行系統,但評級機構惠譽則表示,實際的壞賬比例可能要高得多。就在五年前,胡志明市西貢河兩邊的工業園區,地價與上海的張江高科技園持平。

貨幣泡沫是資產泡沫的前提,有多大的貨幣泡沫就有多大的房地產泡沫,在全球金融去槓桿化的過程中,全球性的資產泡沫下降不可避免、無法緩解。

從美國、歐洲到亞洲,房地產、大宗商品價格下行,大宗商品中的鐵礦石等價格跌到近三年來的低谷。相對而言,以往泡沫越大、槓桿越長、經濟越熱的地區,在債務危機爆發後,房地產下跌的幅度越大。

經濟與房地產經歷了一輪瘋狂的上漲週期後,一旦陷入滯脹,市場就不是發行貨幣所能緩解的。美國發放貨幣不可能讓美國房地產回到次貸危機以前的高位,目前房地產市場回暖,是全球投資者對美國經濟信心的反應,相比日本、冰島,美國幸運得多,製造了泡沫卻沒有承受太多的苦難。日本悲催了二十年,泡沫經濟風捲殘雲,日本央行的寬鬆貨幣未能挽救市場。去年9月20日,日本國土交通省發布土地數據顯示,2011年日本基準地價比上一年下降3.4%,為連續20年下降,價格僅為高峰期的三分之一。大幅下降之後,日本的地價尤其是中心商圈的地價仍然不低,2011年日本商業用地「地王」為東京都中央區的明治屋銀座大樓,每平方米地價為1970萬日元(約合25.7萬美元);住宅「地王」為東京都千代田區五番町,每平方米地價為281萬日元(3.67萬美元)。

局部泡沫仍然存在。香港與新加坡房地產市場似乎反其道而行之:東南亞金融危機之後,香港房價迅速恢復上漲;次貸危機後,全球房地產市場坍塌,香港房地產一枝獨秀。據萊坊國際數據顯示,截止2011年末的5年時間內,香港房價就飆升了94%。與美元聯繫匯率下的通脹壓力,低利率,大陸買家,不斷向香港遷移的內地人口與資金,共同拉抬了香港房價。不過,香港的上漲幅度將減緩,內地出口下降、順差減少、財富轉移到一定程度,而香港的商業地產租金已經是全球最貴,再貴下去,香港會產生新一輪產業空心化。

另一個值得關注的國家是北歐的挪威,挪威的房地產價格在五年的時間裏上升了30%左右,由於大量移民從南歐遷移到此,由於挪威資產成為避險資產吸引大量資金進入,導致挪威房價飆升。挪威的10年期國債收益率僅為1.8%,略高於美國,而挪威國家統計局(SSB)最近公布的數據顯示,到2029年,挪威人口將增長20%,從而達到600萬,這一快速增長的趨勢仍將持續數十年。如果挪威金融監管當局不在喊話的基礎上重拳出擊,有效抑制房地產價格,泡沫的出生崩潰一幕將很快上演。

至於中國內地房地產市場,讓我們見證軟性崩盤的發生。與香港一樣,由於貨幣與通脹壓力,租金上升房價略有上升,但相對於成本租金等因素,房地產價格處於相對下挫的過程中。

這是溫水煮青蛙式的軟著陸。



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