紐約時報:地方政府換屆影響土地銷售

2012-09-13 12:10 作者: 金波

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地方政府換屆之後,當地的土地供應和銷售量隨之會有明顯的增加,這是澳大利亞央行於上月發布的一份名為《中國土地和住房價格評測》(Land and House Price Measurement in China)的報告通過調研得出的一個結論,顯示出中國地方政府的人事變動和土地市場之間存在著非常緊密的關係。 

該報告是由澳大利亞央行委託新加坡國立大學房地產研究院院長鄧永恆(Deng Yongheng)、美國賓夕法尼亞大學沃頓商學院澤爾勞瑞房地產研究中心(Zell Lurie Real Estate Center)主任約瑟夫·吉尤科(Joseph Gyourko)以及清華大學恆隆房地產研究中心、新加坡國立大學房地產研究院的吳璟三位學者聯合撰寫的,調查樣本是2003年到2011年期間中國35 個大中城市房地產市場的各項數據。

報告從土地供應方入手,發現僅2008年一年通過拍賣方式出讓的土地量就翻了一番。這一年正是中國各級領導換屆之時。報告因此指出,當地的政治經濟因素可以解釋在特定時間內土地供應量產生變化的原因——即地方官員的人事變動對土地供應量的影響

報告構建了一個數學模型,採用了兩個涉及地方政治的變數:一個是在上述時間段內各城市的預算赤字,另一個則是各地一把手(一般為市委書記)在位任職的時間。報告發現,如果某個城市上一年花的錢較多,財政赤字的缺口較大,當地下一年的土地銷售量就會增加,兩者之間有著直接的聯繫。另一方面,地方官員上任的時間越短,當地的土地銷售量就越大。基於這樣的邏輯,報告得出結論,在中國地方的政治因素是影響土地供應的重要原因。

中國土地市場的一個特別之處在於,幾乎在所有城市,每年當地政府都會銷售一定數量的生地(指國土局尚未出讓、拍賣或劃撥土地使用權的土地)。在現行官員考核機制下,經濟增長對官員的升遷或變動有著重要的決定作用。地方政府換屆之後,新的領導班子在GDP增長的驅使下,往往雄心勃勃地大筆花錢或者進行投資,以便為自己日後的升遷累積政治資本。另一方面,因為土地是重要的財政來源,因此中國地方政府對土地財政向來有很強的依賴性。

這樣,就形成了地方政府換屆帶動土地銷售增長的獨特現象。換屆之後官員新上任的第一年,當地的土地銷售量往往最高。而隨著官員在位時間越來越長,之後幾年土地銷售量也逐漸下降。

這份報告的另一個發現是,推動中國房價上漲的主要原因是土地價格的上漲,而不是建築成本和建築工人薪資等其他原因。相較於房價的波動,土地價格的波動要高出三到五倍。2003年到2011年期間,建築成本基本保持不變,建築工人的薪資增長幅度雖然較大,但也比不上土地價格上漲的幅度。

在上述時間段,中國住宅用地的價格如火箭般躥升,北京和上海的年均地價升值幅度分別達到20.2%和23.7%。但地價的上漲不僅限於京滬和東部沿海城市。事實上安徽省省會合肥的地價平均每年增長30.1%,在35個城市中居於首位。長沙、重慶、蘭州、南京和天津等城市的地價升值速度也絲毫不輸北京 上海。地價年均升值幅度低於10%的城市則有濟南、昆明、南昌、石家莊、青島、銀川、西安和烏魯木齊,其中烏魯木齊甚至出現了地價下跌的現象。

報告同時發現,總體來說,八年來中國各城市之間地價的差距在逐漸縮小。在蒐集到八年完整數據的15個城市中,2003年地價最高的是杭州(平均每平方米2693元),最低的則是重慶(每平方米352元),前者約是後者的8倍。而在2011年,地價最高的上海市(每平方米5470元)則是地價最低的南寧市(每平方米997元)地價的5倍。



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