郎咸平:為何只有中國在炒房?
中國房價還遠遠沒有回歸到合理價位。如果硬要說房價下跌,那也只能是環比下跌,就是拿這個月房價跟上個月房價比,但要是同比,跟2011年比,70個大中城市中,只有28個下跌,剩下的42個還在上漲。你要說調控有效果,得感謝北京有個通州,上海有個南匯。
房價真的下跌了嗎?房價下跌只是一個統計學遊戲。感謝北京有個通州,上海有個南匯,廣州有個番禹,這給這些城市一個更好的機會來個統計遊戲,用來調整房價。
如果按照跟收入比的話,房價還遠遠沒有回歸到合理價位。通州是北京市區嗎?南匯是上海市區嗎?東莞是廣州市區嗎?都不是!但你是把它也平均進去了,這樣是跌。
但是你說三環之內跌了嗎?它也沒怎麼跌。但是這樣平均下來好像是跌了,政府覺得調控成功。想買房的人呢,你就到郊區去買,比如說到通州去買,通州跌了,你心裏也好過一點。
市區的人呢,房價沒怎麼跌,你心裏也挺好過的,因為你本來就有房的對不對?所以說看起來好像是一個皆大歡喜的局面。
然後開發商也特有意思,中小型開發商被大量淘汰,大型開發商卻越來越壯大。比如說,2011年萬科的銷售量上升了41%,利潤上漲了32%,就連第七名的碧桂園,它的銷售量和利潤也都上升了35%。
你不是調控嗎,怎麼越調控大開發商的利潤還越高呢?因此你看,大開發商也挺高興,他們掌控了大量的資源,是真正的利益集團,而你調控的結果是他們發了。
2011年地產界有規模的收購兼併高達124宗,再加上小型的兼併以後,地產界所有的收購兼併總金額超過1500億。
也就是說,調控之後小魚慢慢被吃掉了,而大魚則變得更大了。2010年土地出讓金是2.7萬億,2011年高達3.15萬億,創歷史新高。地方政府也挺高興,因為出讓金也上升了。因此可以說,調控的結果是表面上看起來皆大歡喜。
筆者做了一個統計,房價裡面有12項稅跟50多項費,加在一起佔到了房價的70%左右。70%是稅費,這是剛性的,你降不了吧?還有呢,10%是最起碼的構建成本吧?這個你也降不了的。
還有呢,開發商有20%的利潤,那我再請問你,它這裡面還有很多的灰色支出,所以它至少還要有10%的利潤,來保障它的灰色支出吧?
所以加在一起是多少?70%加10%加10%等於90%。那我請問,你能不能突破90%這個剛性關口?答案還用說嗎?
那麼,誰才是高房價的最大推動力?是地方政府的土地財政。我舉個例子,比如說我是市長,任命你到這個縣去當縣長,我跟你說,必須到那兒給我搞好,GDP要多,社會治安要好,所有一切都要好,但是我告訴你,沒錢給你,這個你自己去想辦法。那你能想什麼辦法?只有賣土地了。
事權太多,財權太少,最終一定會導致土地財政。土地財政的結果是什麼?就是房價越來越高,因為房價越高,它的土地就賣得越好。
因此呢,有錢人去買房,把房價再炒高,地方政府也非常高興,然后土地賣得更高,這已經形成一個惡性循環了,房價根本不可能降低了。
價格的背後是什麼,價格的背後是利益,而且價格的背後的利益,是涉及到地方政府的利益。那麼你如果不讓它獲得利益補償,就是房價高是地方政府,就是地方政府缺錢的產物。
如果你不從其它正當的途徑找到錢,它只能從高房價裡找到錢,問題實際上是如此的簡單的。而且你不能漠視地方政府的利益,而且你漠視它,它跟你過不去。
因此今天你是用一個所謂打壓的方式,不准那些需要買房的人買房,當然你說不准炒房,那是另外一回事,但是全世界都在炒房,為什麼中國不能炒呢?
美國政府給民眾最低的貸款利率,鼓勵他們去炒房,可是人家為什麼就不炒呢?因此這個問題是我們自己要檢討的,為什麼只有中國在炒房?
2011年地產界有規模的收購兼併高達124宗,再加上小型的兼併以後,地產界所有的收購兼併總金額超過1500億。
也就是說,調控之後小魚慢慢被吃掉了,而大魚則變得更大了。2010年土地出讓金是2.7萬億,2011年高達3.15萬億,創歷史新高。地方政府也挺高興,因為出讓金也上升了。因此可以說,調控的結果是表面上看起來皆大歡喜。
筆者做了一個統計,房價裡面有12項稅跟50多項費,加在一起佔到了房價的70%左右。70%是稅費,這是剛性的,你降不了吧?還有呢,10%是最起碼的構建成本吧?這個你也降不了的。
還有呢,開發商有20%的利潤,那我再請問你,它這裡面還有很多的灰色支出,所以它至少還要有10%的利潤,來保障它的灰色支出吧?
所以加在一起是多少?70%加10%加10%等於90%。那我請問,你能不能突破90%這個剛性關口?答案還用說嗎?
那麼,誰才是高房價的最大推動力?是地方政府的土地財政。我舉個例子,比如說我是市長,任命你到這個縣去當縣長,我跟你說,必須到那兒給我搞好,GDP要多,社會治安要好,所有一切都要好,但是我告訴你,沒錢給你,這個你自己去想辦法。那你能想什麼辦法?只有賣土地了。
事權太多,財權太少,最終一定會導致土地財政。土地財政的結果是什麼?就是房價越來越高,因為房價越高,它的土地就賣得越好。
因此呢,有錢人去買房,把房價再炒高,地方政府也非常高興,然后土地賣得更高,這已經形成一個惡性循環了,房價根本不可能降低了。
價格的背後是什麼,價格的背後是利益,而且價格的背後的利益,是涉及到地方政府的利益。那麼你如果不讓它獲得利益補償,就是房價高是地方政府,就是地方政府缺錢的產物。
如果你不從其它正當的途徑找到錢,它只能從高房價裡找到錢,問題實際上是如此的簡單的。而且你不能漠視地方政府的利益,而且你漠視它,它跟你過不去。
因此今天你是用一個所謂打壓的方式,不准那些需要買房的人買房,當然你說不准炒房,那是另外一回事,但是全世界都在炒房,為什麼中國不能炒呢?
美國政府給民眾最低的貸款利率,鼓勵他們去炒房,可是人家為什麼就不炒呢?因此這個問題是我們自己要檢討的,為什麼只有中國在炒房?
過去說地方政府陷入了土地財政的漩渦裡面,那下一步呢?表面上說我們要改革稅制,重建財稅結構,到最後呢?還是土地財政,只是換了個名義,變成了房產稅。
中國是不應該全面開徵房產稅的,為什麼?因為從長期來看,房產稅本質上是一種財產稅,財產就是你自己有的東西。
現在我可以說,中國沒有任何一個人有自己的房產,為什麼?財產是永久的,比如說你對這個杯子的所有權是永久的。而我們對房子的擁有權最長也不過70年而已,不是永久的。
所以「郎眼」的價值觀和立場一直是一以貫之,叫做「功夫在詩外」。就是說,你不能為調控房價而調控房價,必須在理順分稅制上,在保障房建設的種種制度的考量上做文章。這叫本質分析法,但是現在媒體中充斥的很多都是表面現象的討論。
還有很多人熱衷於討論房價,比如說謝國忠,美國房價5年來連續下跌,日本房價低迷了近20年,中國香港房地產的熊市從1997年持續到了2003年。
所以謝國忠表態,說中國房價下跌的趨勢剛剛開始,被扭轉的可能幾乎沒有,這個最近被媒體炒得很熱。
其實謝先生,還有很多其他人,包括我的朋友,他們從2003年到現在,年年鼓吹房價要崩盤,下跌至少50%,但他們從來沒預測對過。
他們的邏輯是這樣的,如果我年年這樣預測,就可以吸引眼球,而且貌似站在老百姓這一邊。然後,假定我繼續說下去,說到死,萬一房價真就下去了呢?
這年頭有個特點,你只要說房價會降,就佔據了道德制高點,老百姓就說你好。如果你要分析說房價為什麼不降,像我這種本質分析法,就總是得罪人,大家只會說,郎教授說了,房地產價格不會降。
我們當然期望房價會降,而且必須說明,筆者比誰都希望房價會降。但今天房價降不降不是筆者說了算,而是要先把高房價的原因給找出來。
来源:BWCHINESE中文網
短网址: 版權所有,任何形式轉載需本站授權許可。 嚴禁建立鏡像網站。
【誠徵榮譽會員】溪流能夠匯成大海,小善可以成就大愛。我們向全球華人誠意徵集萬名榮譽會員:每位榮譽會員每年只需支付一份訂閱費用,成為《看中國》網站的榮譽會員,就可以助力我們突破審查與封鎖,向至少10000位中國大陸同胞奉上獨立真實的關鍵資訊, 在危難時刻向他們發出預警,救他們於大瘟疫與其它社會危難之中。
看完這篇文章您覺得
- 【貫明專欄】臺灣最美的海灣 人間仙境七星潭(視頻)
- 水果皇后——草莓(組圖)
- 戰火無情 造化弄人 那一代人的離合滄桑(組圖)
- 千年前的人類抵禦矮人「他」化為惡龍(圖)
- 龍年龍抬頭地龍翻身 世界已現動盪不祥之兆(組圖)
- 世界上最貴的歌 4句歌詞火遍全球(組圖)
- 王立軍:薄熙來是個野心家 從其車牌就可見
- 習近平和江澤民過招? 江派崩盤
- 江澤民突被亮相 驚人詭異遭踢爆(組圖)
- 高度巧合 中國領導人公開戴墨鏡最終丟官(組圖)
- 薄熙來微博解禁 官方消息暗含微妙伏筆?(圖)
- 三個字囊括了今天的兩件大事(組圖)
- 章天亮:薄熙來事件江系人馬三振出局(圖)
- 網民人肉「開槍論」表哥 網路刪照行業興(組圖)
- 中共肺炎(又称武漢肺炎)
- 病毒
- COVID-19
- 疫苗
- 台鐵
- 拜登
- 川普
- 特朗普
- 國安法
- 貿易戰
- 習近平
- 華為
- 三峽大壩
- 新疆棉
- 長江
- 洪水
- 袁弓夷
- 港版國安法
- 漢光演習
- 國民黨
- 退黨
- 弗洛伊德
- BLM
- 中共
- 閻麗夢
- 金正恩
- 王岐山
- 賴清德
- 孟晚舟
- 關稅
- 邊境牆
- 彭斯
- 美國
- 貿易談判
- 劉鶴
- 王滬寧
- 江澤民
- 崔永元
- 中南海
- 內幕
- 中共
- 反送中
- 貪官
- 情婦
- 腐敗
- 反腐
- 打虎
- 官場
- 看中國
- 一國兩制
- 法廣
- 社交媒體
- 往事微痕
- 出賣國土
- FB
- 六四
- 朝鮮
- 加拿大
- 脫歐
- 央行
- 債務
- 槓桿
- 美元
- 貨幣
- 人民幣
- 歐元
- 日元
- 港幣
- 房地產
- 樓市
- 財政
- 財富
- 中產
- 海參崴
- 台灣
- 蔡英文
- 北京
- 劉強東
- 大媽
- 房價
- 疫苗
- 非洲豬瘟
- 大陸
- P2P
- 霧霾
- 基因編輯
- 防火牆
- 維權
- 709律師
- 上訪
- 法輪功
- 網絡審查
- 活摘器官
- 江東六十四屯
- 唐努烏梁海
- 長白山
- 白龍尾島
- 江心坡
- SARS
- 新疆勞改營
- 言論自由
- 女主播
- 央視
- 華人
- 移民
- 華人
- 留學
- 海關
- 遣返
- 簽證
- 回國
- 入籍
- 綠卡
- 民生
- 海外
- 加拿大
- 澳洲
- 民國
- 桂軍
- 抗戰
- 孫中山
- 蔣介石
- 宋美齡
- 鄧小平
- 林彪
- 劉奇
- 中共
- 皇帝
- 諸葛亮
- 易經
- 幽默人生
- 智慧
- 感悟
- 手機
- 預言
- 奇聞
- UFO
- 外星人
- 壽命
- 文革
- 養生
- 紫鳳
- 貫明
- 李道真
- 軼飛
- 李雲飛
- 雲中君
- 辛思
- 夏聞
- 時代漫談
- 滄海
- 東方縱橫
- 唐柏橋
- 王尚一
- 江楓
- 黃清
- 李唐風
- 園丁
- 今濤拍暗
- 李青城
- 秦就石
- 中經研
- 秦天靖
- 江浩
- Eagle Vision
- 李子壬
- 馬新宇
- 馬來啟
- 紫君
- 秦山
- 陳破空
- 戴東尼
- 曹長青
- 邢仁濤
- 瑜正
- 簡易
- 肖川
- 伍凡
- 顧言
- 歸瑜
- 乙欣
- 陳泱潮
- 徐沛
- 為什麼很多人都愛買白色的車?(圖)
- 【且付笑談】中國大陸當下的很多年青人都是蟻族的後人(圖)
- 開發商欣喜 傳中共政治局將給樓市注強心劑(圖)
- 「哥吉拉」光雕秀氣勢十足 東京都廳吸逾8000客(視頻)
- 對布林肯談話 習近平活在另一個世界(圖)