短期負債近百億 恆盛地產多項目停工(圖)

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2012年，恆盛地產宛如暗夜行路。 看中國網站 禁止建立鏡像網站 。

雖然領頭人張志熔和美國證監會就內幕交易一事達成和解，但恆盛地產的資金和負債問題再次被拎出。

據《香港信報》10月22日引述市場消息報導，恆盛地產因此前債券發行受阻，已於兩個月前以地產項目作抵押，向香港一位銀行家借貸20億港元，年息高達20%。

隨後，恆盛地產發布澄清公告，稱相關報導失實，集團並無獲得、亦無進行任何討論以獲得貸款。在採訪中，恆盛地產相關高層也對記者否認了以上消息，亦明確表示公司此前無發債融資動作，高利借貸更無可能。

但是，不可不見的是：因為資金緊張，恆盛地產多個項目停工，前期推出了近8折的團購優惠，在今年甚至搞過「五折特價房」銷售策略。

短期債務纏身

招銀證券在最近一份報告中指出，截至今年上半年，恆盛地產的淨負債比率從2011年底的68.8%輕微上升至2012年6月的69.2%，而同期短期債務佔借貸總額153億元的65%，約100億元。值得關注的是，恆盛地產目前手頭現金僅為34億元。

而早在7月底，摩根大通亦曾提醒，今年第三季度恆盛地產將有一筆12億元的信託貸款到期，第四季度還將有一筆2.95億美元離岸銀行貸款需要償還。

「我們對短期債務的償還能力有點擔心。」招銀證券分析師稱，因此，恆盛地產必須努力改善債務到期的問題。對此，恆盛地產首席財務官姜永進解釋，今年底恆盛地產到期的短期債務涉40億元，較年初的93億元大幅下降。目前短期債務比例超過60%，預計年底前該比例會降至低於50%。

「此外，公司還會將總負債控制於150億元水平，而長遠會將資產負債比率降至低於60%。」姜永進說，希望到年底，財務結構有比較好的改善。

不過對於姜永進所指的再融資安排，市場面的表態並不樂觀。上述香港報導援引市場消息稱，早前因恆盛主席張志熔捲入中海油收購加拿大油公司的內幕交易案，令旗下公司的借貸利率上升。

今年7月27日，美國證監會調查指出，有多個賬戶涉及提前獲取中海油對加拿大尼克森公司收購的內幕消息，並在紐約股票市場上操作，非法獲利。隨即恆盛發布公告表示，該公司主要項目及投資活動的決策一直由董事會集體決定，此事不會影響公司運行。但摩根大通把對恆盛的評級由「中性」降至「減持」，並削目標價13%至1元。

「張志熔的不當行為不僅連累兩家上市公司的行內聲譽，還會讓兩家上市公司在談生意或簽約的過程中遇上困難。」香港獨立股評人David Webb說。恆盛地產受到的衝擊尤為嚴重。上述香港媒體報導稱，在張志熔捲入內幕交易案後，評級機構大大調低恆盛評級，進而延遲了恆盛此前發債進程和銀團貸款項目。而且，恆盛的融資成本也被迫提升，這也不斷推高負債水平以及償債風險。

對此，恆盛地產董事會副主席丁向陽再度否認稱：「最近的公司運營，包括債務結構的調整，我們都在按照計畫有條不紊地推進。從公司的角度來說，並未受到內幕交易事件負面影響。」

多個項目停滯

尋找有效的融資途徑，一直是恆盛地產的頭等大事。

「資金鏈緊繃，是恆盛地產迫切需要融資的最主要原因。」輝立證券分析師範國和告訴時代週報記者稱，在過去短短几年間，恆盛地產在全國各地攻城略地，這造成了巨大的資金缺口。

事實上，為了融資，早在2007年10月，恆盛地產就準備進行IPO，由高盛集團和D.E.Shaw幫助其在香港上市。作為代價，恆盛地產向D.E.Shaw（美國一家對沖基金）、高盛和德意志銀行求助，提供利率為23.5%的過橋貸款約5億美元。

2008年6月，恆盛地產曾在香港啟動路演，並計畫於當年7月中旬上市，融資約10億美元，以資產淨值折讓50%定價。但後來由於股市萎靡而被迫放棄，但上市失敗已令本金和利息在2009年6月時已累計達到7.1億美元。

彼時，恰逢恆盛地產旗下的尚海灣豪庭遭遇外資投資者退房，100多套近9億元的豪宅「訂單」遭撤銷。這對資金本來就很緊缺的恆盛地產來說，無疑雪上加霜。

上海實業控股有限公司（以下簡稱「上實控股」 ）在此刻登場，其發布一則公告透露，已與恆盛地產達成一系列協議，擬以20億元的價格收購尚海灣豪庭項目4棟在建樓盤。3年後，恆盛地產有權通過旗下子公司回購此項目，其間上實控股有望獲得股權收益9億元。

這一投資協議，被外界認為是變相抵押借款。3年間9億元的溢價，是恆盛地產為緩解資金壓力不得已之舉。張志熔憑藉這種方式使恆盛渡過難關，在2009年成功上市。

不過上市至今，恆盛地產似乎從未真正擺脫缺錢的狀態，而公司也一直通過「借新還舊」的方式不斷化險為夷，其中最為關鍵的一項是，與上實控股協議三年到期後，恆盛地產不得不又通過新的境外融資安排才完成對項目權益的回購。

2010年10月，恆盛地產完成3億美元、13.00%利率優先票據發行，票據的利率遠高於同期銀行貸款利率。此外，在2010年，恆盛地產還嘗試借道信託，為旗下「恆盛南通尚海灣項目」進行股權融資。江蘇信託於2010年10月9日發起成立的「南通恆盛煒達股權投資集合資金信託計畫」共籌集16.7億元。

根據相關協議，恆盛地產須在信託到期時回購江蘇信託持有的相應權益，其中回購公眾投資者手中持有的信託，恆盛地產除了需要支付公眾投資者相應的認購金額外，還須支付認購金額16%-17%的利息。該信託即將於今年10月到期。

資金的緊張，令恆盛地產旗下多個項目處於停滯狀態。有報導披露稱，2009年，恆盛地產曾以19.7億元收購的南京三汊河項目，至今仍未開工；2011年，恆盛地產以6.6億元收購江蘇演藝文化產業股份（下稱「江蘇演藝」 ）54%股權，並號稱將投資250億元開發南京創意文化產業基地。該項目至今尚未開展實際業務；此外，恆盛地產旗下的南通熔盛大廈，由一幢52層高寫字樓和一幢48層高五星級酒店組成，原定2011年12月竣工，但項目至今只建成3層，並已停工半年。對此，恆盛地產方面並未過多回應。

降價跑量為先

一旦減速，對債務利息的議價能力也將不斷下降，從而陷入舉新債還舊債，債務利息成本越來越高的惡性循環，最後高昂的融資成本，極有可能成為壓倒房企的一座大山。

恆盛地產的最新月報數據顯示，今年1-9月份，公司累計實現房地產銷售額89.0億元，累計實現銷售面積104.1萬平方米。按全年130億元銷售目標計算，目前僅完成68.55%。按照恆盛地產在年中報告中對下半年市場的解讀：房企加快銷售與現金回流仍是市場的主旋律，降價跑量仍是王道。

事實上，為加快資金回籠，恆盛地產旗下部分項目自2011年起，就已高舉降價大旗。

據瞭解，位於北京大興的恆盛小鎮藝墅、合肥的恆盛皇家花園、哈爾濱的恆盛皇家花園等項目今年均推出低首付、特惠價、團購促銷等降價或變相降價活動，以吸引購房者。

而位於上海徐匯濱江板塊的尚海灣項目為了加快銷售，繼前期推出近8折的團購優惠，在今年甚至搞過出奇的「五折特價房」銷售策略。

不過對於樓盤降幅，恆盛地產管理層卻採取了保守的態度。「上半年我們對一些項目做了這樣的調整，比如說上海的尚海灣，這個樓盤取得了比較好的銷售成績。」恆盛地產執行副主席程立雄稱，下半年我們會有20個項目在銷售，150萬平方米的推貨量，這150萬平方米中大部分是剛需產品，而且前期定價都是比較合理，銷售也比較理性。所以，降價方面的空間不會很大。

另據消息指出，在恆盛地產所有土地儲備中，19.6%位於一線城市，其餘80.4%位於二、三線城市。但事實上，二、三線城市的項目至今尚未能為公司貢獻有力的銷售收入，相反造成巨大的財務負擔。恆盛地產計畫出售旗下位於南通、無錫及天津的地產項目，藉以回籠資金。但由於這些項目並非處於核心地段，故市場反應不佳。對此，恆盛方面未予置評。

丁向陽僅稱，年底前會爭取完成全年目標130億元，下半年150萬平方米的推貨量，只要去化率65%以上，我覺得就能夠完成全年的目標。

来源:時代週報

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