三四線城市崩盤風險隱現 城鎮化難解困局

發表:2013-01-28 11:16
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部分三四線城市面臨庫存高企、樓盤滯銷等危機,卻並未阻礙推地熱和投資熱。近年來,一些三四線城市的土地供應量極度膨脹,異常亢奮的投資所帶來的後遺症,正在逐步顯現。

「新型城鎮化還沒有正式敲定,不少地方官員已經判斷這能為房地產帶來至少20到30年的黃金髮展期,已經籌劃著各種新城,城鎮化刺激下的新一輪開發潮將要到來。」廣東省社會科學院一名長期參與地方考察的人士表示,「炒作城鎮化概念,是區域經濟發展中的危險信號。」

土地財政「後遺症」

中國指數研究院最新發布的報告顯示,2012年,全國300個城市住宅用地推出及成交量同比分別下降17.3%和23.1%,4月之後,供求狀況有所緩和,12月推出及成交面積均增至年內最高點。

報告顯示,一二線城市和三四線城市在土地供應和需求方面存在不平衡現象。全國住宅用地出讓金總額前三位均為二線城市,其中武漢、成都出讓金同比增長幅度均超過50%。而一線城市由於土地供應成交量下降,導致住宅用地出讓金總額呈現下滑,上海、北京分列第4、7位,同比降幅分別為27%、20%,而廣州、深圳全年住宅用地出讓金僅列第23、39位。

開發商在一些三四線城市大規模圈地,造城運動如火如荼。在土地供應極度膨脹的同時,這些城市陸續顯示出泡沫徵兆,個別城市甚至已出現崩盤現象。

另一份研究報告則指出,包括唐山、揚州、中山、蕪湖、連雲港等大量三四線城市在過去幾年土地供給極度膨脹,與去年以來的商品房實際消化速度形成巨大差距。此外,桂林、宜昌、宜興、煙臺、惠州、北海、南通、江陰、常州等去庫存壓力巨大的城市也在報告中出現。

記者發現,在三線城市惠州,百萬平方米大盤雲集。該市2011年商品房成交量僅為廣州的31%,然而土地成交量已相當於廣州的94%。去年全年,惠州房地產投資額約為376.5億元,佔全市固定資產投資的37.3%,比重並沒有出現大幅度減少。同時,惠州樓市的庫存量高企,市場在去年年底錄得的數字在300萬平方米以上,這一數字,業界用「不計算增量,也需要超過2年才能消化」來形容。

「在GDP的政績標準下,各地方財政收入對土地出讓收入的依賴程度越來越高。相比之下,拉動實業、新興產業等投資,對區域經濟的刺激效果呈現較慢。」上述廣東省社會科學院人士表示。

有媒體指出,地方政府對出讓土地的反映機制和反映速度,加劇了地方政府對土地財政的依賴。地市一級才對政府土地價格有決定的權力,然而,地方政府面對制定的土地價格不適應市場需求時,只能經過繁冗的程序向上報價,若得到允許降價的批示後,市場已經發生新的變化。

分稅制一直被認為是催生地方政府對土地財政依賴的主要原因。中央財經大學財經研究院院長王雍君曾分析,分稅制改革並沒有太大進展,雖然按照財力和事權相匹配的原則,中央財政加大了轉移支付力度,但是更多的仍然是專項轉移支付,這一部分中央撥款只能專款專用,並不能解決地方財政的困難局面。而且很多專項撥款需要地方配套資金,又不是地方真正需要的項目,並沒做到財力和事權真正的匹配。這一背景下,地方要干自己的事,需要尋找自己的財力,因此地方發展依賴土地財政的局面仍然得不到改變。

廣東省社會科學院人士在考察地方經濟時發現,在地方區域經濟發輾轉型困難時,房地產投資的刺激猶如「興奮劑」。「打一針就見效一會兒」,這使得不少政府官員為了追求短期的政績,盲目拉動房地產投資建設,以及利用這些投資建設輔助城市規劃、配套的更新。「輕視、疏於對區域經濟的培育,更加深了對土地財政、房地產投資的依賴。」他稱。

城鎮化難解庫存困局

「三四線城市土地供應膨脹留下的危機並沒有消退,相反,逐漸升溫的土地成交量和不斷上漲的土地供應價格,會導致情況變得更難控制。」談及最近的「城鎮化概念催生開發熱潮」的話題,華南某上市房企的項目發展部人士表示,應保持謹慎、保留的態度。

易居(中國)控股有限公司執行總裁丁祖昱認為,三四線城市的潛在需求實際上很弱,當地購房的消費力一旦被消化完畢,就意味著要面臨供應過剩、樓市崩盤的風險。

丁祖昱分析,四線城市被視為存在最為顯著的泡沫風險。從指標上看,相當一部分四線城市存在土地供應過量的問題,土地放量普遍高於住宅市場消化能力,雖然短期內住宅市場供求比並不一定顯露出來,但未來風險難以規避。從需求角度來看,四線城市幾乎都是人口輸出城市,不具備對外來人口的吸附能力,因此常住人口普遍較少,與三線城市拉開了較大距離,房地產市場需求嚴重不足。

「城鎮化概念催生的投資熱,以及對這些城市消化庫存能力的高估,只會延長這些城市樓市泡沫爆破的時間。」上述房企人士稱。

業內人士許子枋分析,三四線城市的購房主體是進城農民。但進城農民的收入增長速度遠趕不上造城的速度和房價的上漲速度。

分析指出,隨著土地城鎮化的加速,部分土地供應量明顯超過潛在有效需求的城市,面臨價格下行風險。與此同時,由於難以吸引外來人口進入,單靠本地農村人口的轉移難以消化過去幾年大規模的土地供應,部分城市存在崩盤風險。

「一些地方在城鎮化推進當中,比較注重城市的建設或者過度依賴房地產業,對實體經濟發展、相關產業發展不夠。城鎮化發展過程中確實會忽視城市的特色,不僅會遇到資源、能源、環境、城市問題,同時還遇到了新進城包括農民工的就業問題、生活成本問題。」中國房地產業協會副會長朱中一稱。

来源:華夏時報

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