理財小竅門 精算房貸讓你少還幾十萬(圖)

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當下對於一個家庭來說，最大的貸款支出普遍應該是房貸。現在一個較大的二線城市房價都在萬元左右，假設買一套100平方米的房子，首付40萬，貸款60萬，按照2011年7月的基準利率7.04%計算，20年下來，光償還的利息就是52萬。而即便是按照8.5折後的利率來計算，你需要為這套房子支付的額外利息還是達到43萬之多。

所以，要給家庭減負，最重要的就是要想辦法降低自己的房貸利息。

減少利息無非兩種方式，一是減少貸款額度，二是縮短貸款時間，其中我比較支持第二種方式。因為減少貸款額度直接導致的是當前經濟出現緊張。比如你手上只有20萬現金，不能都拿去做首付吧？萬一把錢一次性投進去，後面出現急需用錢的突發狀況，就會很被動。所以你最多只能首付15萬，留下5萬作為保障儲備，也就是我們理財金字塔的基礎部分。這是必需的，哪怕要多付幾萬元的利息也沒辦法。

現在看看貸款時間的問題。

一切都要根據當下的實際情況來設定，不能單純地說房貸不能超過5年或者7年。在一定的階段選擇不同的還款方式就不一樣。但通常我會認為房貸最好不要超過10年。而像35歲以後的人，家庭經濟有了一定實力，在做房貸的時候，我建議貸款最好不超過5年。

為什麼這麼說呢，舉個例子你就清楚了：我前年買了一套房，總價100萬左右，首付40%，貸款60%。當時就算了一筆賬，如果我用5年償還的話，利息只需要7萬到8萬，如果是20年的話，就像剛才算的，光利息就要50萬，這種利息的負擔就是比較大的。

產生50萬的利息就意味著什麼呢？100平方米的房子，每平方米要多承擔5000元的成本。比如說我幾年以後要把房子賣掉的時候，光是利息就已經付掉3000元，這時候你哪怕把單價賣到1.5萬元，也賺不了多少錢。因為利息增加了你的成本。為什麼有的人投資房子賺不到錢，明明買的時候是5000元，賣的時候是8000元，卻感覺沒賺多少？因為利息都付了二十幾萬，錢都被銀行賺去了，你怎麼能賺呢？

所以從長期的角度來說，房貸要算清楚利息。對我們來講，如果手上資金充裕，時間最好不要太長。

當然，在本金不變的情況下，縮短貸款時間直接意味著你每個月的月供負擔就會增大。對年輕一些的家庭來說，如果貸5年，每個月支出1萬多這也是不太現實的。所以這種情況下，我們只能用20年的方式，每個月還款的數額在自己收入的30%左右，比如3000多還是可行的。

但你要注意有一點，選擇貸款20年，是不是真的就非得等到20年後才還清呢？

我強烈建議有能力的話一定要去做提前大額償還。比如貸款三五年過後，我的家庭情況有了改善，經濟基礎逐漸增強，也就是達到了我們後面要提到的財富自由拐點，或者賺到了比較大的資金，那麼提前做一些比較大額的償還，比如三五萬，減少自己的本金，同樣就減少了給銀行的利息。

究竟能省多少呢？我們來算一下就知道了：

還是100萬的房子，貸款60萬，20年償還，利率不變，利息是52萬。如果貸款5年後你要做一次5萬元的提前償還，這時候大概本金還剩51萬，償還過後是46萬，那麼接下來的15年裡，你還需要支付23.8萬元的利息，加上之前已經償還的16萬多，你一共需要償還40萬左右的利息。也就說，你用這5萬，替自己省掉了12萬的利息。

道理其實很簡單，也很容易算出來，但是大多數人不知道自己的利息究竟是怎麼付掉的，也沒有想到有錢的時候可以去先把貸款還掉一部分。總覺得錢還是放在自己手裡比較好，不到20%的人會去做這個事情。

當然，除此之外還有另外一種情況，就是把貸款時間延長到30年。比如每個月本來要還4000元，現在只還2000元左右，省下了2000元。很多人就有這樣一個觀點，如今通脹那麼高，現在的2000元錢，20年後可能只當幾百元用。所以與其把它提前還掉，還不如目前留著投資或者享受。

這種想法對不對？

其實也不錯！而且我會覺得這個錢放在手上獲得的價值比省掉的利息高。

之前我們也談到，財富規劃裡面沒有這樣做就一定對，那樣就一定錯的事情。原則就是你一定要知道自己處於什麼階段，自己的目標是什麼，然後根據具體情況去作選擇。比如我選擇了30年貸款，每個月少繳2000元的月供，你去拿這筆錢去學習，去增加自己的投資能力。可能幾年過後，你的這筆投資會賺幾十倍，這樣的話，既減輕了當前的生活負擔，又培養了賺錢的本領，給自己今後的富裕生活奠定了基礎，是可以這樣做的。

但如果多了這2000元，你沒什麼好的投資渠道，反而是在股市上、基金上去虧，又不主動學習相關技巧，甚至是把錢拿去進行一些無意義的消費了，比如買一些無謂的奢侈品，或者我們之前提到的可以壓縮的彈性支出，那還不如拿這筆錢去還利息。

那麼，我們應該怎樣去衡量自己是不是應該把錢留下來做投資呢？

算筆簡單的賬，你就知道了——當前貸款利率是7.04%，如果你是首套住房，打完折以後是5.99%，如果你的投資今年是收益了10%，但明年又虧了5%，平均下來就沒辦法超過利息的增加。倘若你發現自己的投資可以每年都持續超過10%，那把錢留下來投資就很好。但大多數人都無法達到，所以，我希望大家能夠合理的評判自己投資和賺錢的能力。

如果你自己沒有一個準確的評判，那前景就不太妙了——一方面沒有把利息掙回來，另一方面反而還會把本金虧損。 看中國網站 禁止建立鏡像網站 。

来源:360dc

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