溫州房價難言「崩盤」


2012年下半年以來,溫州房價大跌、房企資金斷鏈、老闆跑路的報導,層出不窮。近日,又有數據表明,房地產調控三年來,與2010年房價相比,全國70個大中城市中,僅有5個城市房價下降,其中浙江佔4席(溫州、杭州、寧波、金華),而溫州更以高達17.7%的降幅領跌全國,同時也成為國家統計局監測的70個城市中近3年來唯一跌幅超過兩位數的城市。

浙江樓市怎麼了,溫州樓市泡沫破滅嗎,中國樓市也會隨之崩盤嗎?這一系列的疑問,盤恆在人們的心中。從全國來看,2012年樓市完成了由冬天到春天的切換,尤其是一線城市和少數二線城市,住宅成交量和價格持續上漲,近兩個月已現偏熱之態。與此同時,多數三四線城市的市場仍未出現回暖,尤其是房價未像一線城市那樣強勢反彈。筆者認為,現階段全國樓市並無明顯泡沫,更談不上崩盤。

但是,少數地區的房地產市場,確實不容樂觀。典型者如鄂爾多斯和溫州。接下來,重點評析一下溫州及浙江吧。從市場數據來看,2012年下半年開始,溫州房價一直領跌全國。比如2012年9月,全國70個大中城市新建商品住宅房價指數平均同比下跌1.3%,而溫州下跌幅度最大,為16.4%。這是房價指數,若看實際樓盤,則確實有相當部分下跌三成,甚至個別下跌五成左右。

溫州房價大跌,與經濟面與金融面的惡化有很大關係。溫州以民營經濟為主的,且是出口導向型的,2011年歐債危機升級,以及美國經濟復甦乏力,導致外需大幅萎縮,致使當地經濟蕭條。房地產有條重要規律:經濟不好,樓市也就好不了。

一直以來,溫州民間融資發達,高利貸盛行,但在各種負面因素衝擊下,2011年溫州民間高利貸泡沫破滅,「老高」紛紛跑路,融資市場一地雞毛。而高利貸與房地產糾結在一起,相當部分高利貸資金流進房地產開發領域,或直接投資投機性購房。高利貸鏈條斷裂後,開發商和炒房者的資金嚴重吃緊,債主催逼,迫不得已,降價拋售樓盤或二手房,少數人急於用錢,只能以「跳樓價」出貨。

還有,購房者的觀念與心態,也很重要。眾所周知,過去十年左右的時間內,我國住宅市場中的投資投機性需求,遠遠超過發達國家成熟市場的水平。其中一條重要原因,是我國居民將購房置業作為財富增值保值的重要、甚至惟一路徑。其中又以溫州炒房團、山西煤老闆為著名。中國最早的一批房產投資客,就是溫州人,先是2003年在上海炒房,後來流布全國。兔子不吃窩邊草,可是溫州人炒來炒去,不由得也把老窩給炒爆了。

我國房地產市場化的歷史偏短,主要是1998年房改之後才實質性展開的,還沒有積累足夠的市場數據。但一個規律是明顯的:凡在一段時間內經歷房價瘋漲的地區,在緊接著的全國樓市降溫中,都會成為「重災區」,比如 2006年的上海,2008年深圳,2011年的溫州。

2009-2010年,全國房價經歷了一輪上漲,其中多個月份,溫州領漲全國。比如,2010年1月,70個大中城市住宅價格指數同比上漲9.5%,而溫州為15.7%,雄霸第一。開發商也很瘋狂,2010年11月29日,經過33輪激烈競標,溫州一地塊以37億總價被當地房企競得,樓面價達3.7萬/平米,成為全國住宅用地單價地王。這個拿地企業太苦逼了,正好趕在市場降溫的「前夜」,搶下這塊「燙手山竽」,只能「吃不了兜著走」。

溫州,只是浙江,尤其浙南經濟與樓市的一個縮影與典型。過去多年,臺州、寧波、杭州、義烏等浙江城市,不同程度的存在「溫州現象」。經濟、金融、樓市,三者密切相關,很容易形成共振。處於景氣週期時,三者比別的地區更熱,比如上一輪樓市繁榮期,2010年1月,溫州、金華、杭州位列70個城市房價漲幅榜前三名。處於不景氣週期時,則更冷,比如2011-2012年,三者形成負面共振,房地產市場異常低迷,房價領跌全國。

然而,也應看到,浙江和溫州的緊張形勢正在出現緩解跡象。比如,從短週期看,我國經濟已於2012年三季度見底,谷值GDP增幅為7.4%,四季度反彈至7.9%,2013年總體趨勢是上行。同時,歐美經濟預計也會略有起色,國際國內環境,有助溫州經濟見底回升,即便難現大幅反彈,但至少最寒冷的時候已經過去。另外,與全國其他少數地區一樣,溫州民間高利貸危機正在緩解,老闆跑路的案例越來越少。

隨著宏觀經濟和民間借貸危機的好轉,浙江和溫州樓市已經趨穩,甚至近段時間房價已經出現止跌、復甦的跡象。比如2012年12月,溫州和寧波房價已經止跌,而杭州和金華出現上漲。筆者認為,隨著全國房價的整體性回暖,浙江和溫州房價谷點正在過去,2013年房價將會出現小幅上漲。

最後,在上述分析的基礎上,對於溫州房價形態進行定性。筆者研究過眾多國際案例,一般而言,能稱得上房價大泡沫,而且事後能被稱為崩盤的,房價至少得下跌三成,而且下跌和筑底需要持續幾年時間。比如美國房價自2006年開始下跌,至2011年累計下跌三成多,2012年才進入復甦通道;日本則更慘,當前六大都市地價,仍較1991年高點下跌了六七成,根本看不到猴年馬月能恢復當年的「輝煌原形」。

可以肯定的是,浙江全省整體而言,房價沒有形成大泡沫,也不會崩盤,其走勢與全國總體一致。從房價整體跌幅和下跌時長來看,溫州房價尚不能嚴格定義為「國際標準的泡沫」,更難言泡沫已經破滅。比較合適的界定是:溫州房價經歷了一次較大幅度的調整(相對於全國其他城市而言),當前正在慢慢趨於好轉。



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