北京上海房價十年漲三倍和五倍


中國房地產價格過去十年大幅度上漲。北京、上海和廣州等地房價漲幅遠高於其他城市。有專家認為,中國房價上漲的重要因素是貨幣超量發行。

從2003年到2012年的十年間,中國全國城鎮平均房價從每平米2381元上漲到5791元,漲幅大約在143%左右。官方新華社報導說,上海、北京和廣州三個城市房價的漲幅,遠高於全國的平均漲幅,上海達500%、北京為365%,廣州則是261%。中國中央政府數次推出新政策,意圖控制房價的快速上漲,但效果不好,甚至被評論為「越壓越漲」。

美國南卡羅萊納州大學管理學教授謝田分析說,北京、上海和廣州等城市房價漲幅高於其他城市,是正常現象,世界大型中心城市都是如此。

「中心城市在任何國家都是這樣。因為就業率高,高工資高收入的人多,房地產永遠是最搶手的。」

美國某大投資銀行經濟師丁力博士則認為,中國房地產投資規模基本上市隨著經濟規模而擴張的,其價格大幅上升,與過去十年中國寬鬆的貨幣政策有直接關係。

「過去十年中國貨幣的發行量也達到四到五倍。2012年中國貨幣發行量超過一百億,等於是國內生產總值的兩倍。美國是零點七,日本是一比一。中國顯然是過量了,這個應該是中國房地產價格持續上升的主要原因。」

丁博士認為,中國房地產價格的上升,明顯超越了中國普通居民的承受能力。以北京市為例,商品房價格每平方米平均超過兩萬元,一百平方米的樓房價在兩百萬以上,而北京市居民年平均工資約為五萬元,房價是居民年收入的四十倍,而國際慣例為六倍。

根據中國政府的數據,2011年中國房地產投資規模大約在6.2萬億人民幣,相當於中國GDP的12%,顯示中國各地對房地產的投資熱度繼續增加。謝教授認為,導致中國房價持續上升的原因,有市場的因素,也有非市場的因素。

「中國的地方政府,銀行和壟斷性的集團,他們是通貨膨脹的既得利益者。他們當然用權力和壟斷,不讓房地產價格下來。所以你可以看到,一方面有很多鬼城,房子沒有人買,另一方面房價卻降不下來。這顯然是非市場的因素。」

2011年,中國房地產投資施工面積超過五十億平方米,等於為每個中國人增加四平方米。如此巨大的投資和建設規模,引起質疑。中國出現大量無人居住的所謂鬼城,一些大規模興建的新城區無人居住。

有中國媒體報導說,2011年全國電網統計半年內電費為零的情況發現,中國有超過六千萬套樓房沒有人居住。一些房地產專家認為,中國六千萬套商品房空置是不可能的,他們估計全國約有三、四百萬套空置樓房。也有專家估計,中國目前空置的樓房大約佔建成住宅總數的25%左右。

中國政府擔憂房地產價格持續上漲脫離居民購買力,形成所謂的房地產泡沫,對經濟增長構成損害。過去兩年,中國國務院出臺多個政策,試圖壓抑房地產價格的漲幅。不過,今年一月,中國各地房地產銷售反彈,許多城市出現「追漲」的情況,商品房銷售由冷轉熱。

丁力博士表示,中國房地產泡沫的存在十分明顯,有可能對經濟造成震盪,因此中國政府面臨左右為難的局面。他說,

丁力博士認為,房地產泡沫往往是經濟空心化的結果,在製造業獲得的利潤,以及在寬鬆的貨幣政策下釋放出來的資金,選擇房地產作為保值和短期套利的工具,長遠來看,對經濟損害極大。中國大陸正在重蹈其他國家的覆轍。



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