中國樓市新政後四大預言(圖)

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中國樓市買賣雙方進入一個前所未有的政策過渡惶恐期中。二手房和一手房市場也在細則實施之後出現各種轉向。新「國五條」之後的樓市將去向何處？ 看中國網站 禁止建立鏡像網站 。

從3月4日開始，全國各地包括重慶的房產交易中心均排起了長龍，蔚為「壯觀」。

此次，新「國五條」細則帶來連鎖反應是近幾年曆次調控中最為強烈的。樓市買賣雙方進入一個前所未有的政策過渡惶恐期中。二手房和一手房市場也在細則實施之後出現各種轉向。

新「國五條」之後的樓市將去向何處？

第一、一、二手房可能出現倒掛

重慶晨報報導，新「國五條」調控細則中，最具「殺傷力」的便是，「出售自有住房的，按轉讓所得徵收20%個稅」。如果按這一比例徵收，將會大幅增加二手房的交易費用。

新中地產總經理何偉堅在接受採訪時認為，近些日子的二手房成交暴增，大都只是二手中介催促以前的業務加快過戶，並不意味著成交量的暴增。

他介紹，有關二手房的交易個稅，以前就有政策，為全額的1%或差額的20%任選其一，只是近些年各地基本上按全額的1%徵收。

他認為，二手房的差價很難衡定，比如購房者所花的裝修費算不算？還有供房利息、出租所獲收益算不算？還有通脹因素算不算？

何偉堅估計，如果實施這一政策，很有可能出現一、二手房房價「倒掛」現象。由於二手房除了交20%個稅，房屋不到5年出售還要交5.6%的營業稅，這將是很大一筆交易成本。因此，二手房層層加價，一、二手房價就有可能出現倒掛。

正合古麥地產董事長張建軍則認為，這一政策的直接效果，將是細則實施前二手房交易激增，實施後交易將會進入冷凍，出現二手房交易的「冰火兩重天」。

第二、二手房市場短暫萎縮後恢復

重慶晨報記者就新「國五條」細則對部分市民採訪時發現，他們對政策的意見非常大。一位市民指出，「感覺沒有道理。那如果我們的房子降價了，是不是該給我們降稅？」而不少持有多套房產的市民對此多持觀望態度。一位市民稱，「沒什麼大不了的，實在不行我就把房子再多放兩年，反正我也不著急賣。」

何偉堅認為，預計二手房業主絕大部分將會出現兩種態度：一是將交易成本轉嫁給買方；二則是不著急賣房了。「二手房價走低的可能性不大，但上漲也微乎其微。」

據瞭解，5年前東莞的二手房交易個稅便已按20%徵收。其二手房交易個稅的計算方式是：(房屋交易總價-房屋原價-合理稅費)×20%，但賣房差額中，卻扣除了中介費、裝修費、銀行利息等合理稅費。

據稱，東莞2007年執行這一新政後，二手房交易短暫萎縮。然而，市場很快得以恢復，樓市未受到影響，個稅迅速轉向下家。

第三、一手樓市或將迎來春天

個稅新政重拳出擊二手房。在此情況下，有人認為這將是一手房火熱的機會，也有人認為一手房也將「難以倖免」。

張建軍認為，二手房此次受打壓，對一手房來講應該是利好。他認為，因為人們購買二手房的成本增加了，肯定會更多轉而選擇一手房。

何偉堅也分析道，可能的趨勢是，二手房交易會嚴重萎縮，一手房市場將會興旺。然而，由於重慶住宅市場一、二手房成交比例通常在7：3或8:2，新房仍是大頭，因此二手房交易對整體房地產市場的影響仍有限。

另一方面，重慶樓市新房供應量巨大，市場競爭激烈，相信開發商不會趁機漲價，尤其是對於投資型商品房而言，其入市價格會更為謹慎。

張建軍認為，預計今年商品房市場成交量將呈現小幅下滑，但不排除價格會小幅上升。因為房產企業中上市比例較大，他們都面臨著年報業績的壓力，因此會加快出貨，不可能漲價很多。

大澤置業總經理秦文蒸則指出，這次對二手房交易課以重稅，好像對一手樓市是個利好，其實對一手房市場是不利的。因為它降低了人們對商品房市場的預期，使人們對樓市未來的信心受挫。

第四、投資需求將受沈重打擊

儘管人們對市場未來走勢看法不盡相同，但大家一致認為，政府打擊投資、投機性需求的目的是達到了。

張建軍分析道，新政進一步打擊投資、投機需求，對高端需求也是一種遏制，對低密度、大戶型產品會有影響，將會進一步擠出價格泡沫。

他認為，二手房市場個稅驟升，對於一手房而言，將極大降低投資性樓盤的期望值。對於住宅炒房客以及短線炒作需求是一較大打擊，將擠出這些客群。

同時，他認為，今年商品房市場會延續新的特點。近兩年由於產品創新，樓市出現「階梯下壓式」消費特點，塔尖上的消費群體逐漸下移。比如，別墅消費群體趨於選購「經濟型別墅」；洋房消費群體趨向選擇「瘦身型洋房」。

何偉堅認為，新政的出臺，對轉賣的投資人群將具有較大打擊性，使得住宅中的投資型消費逐步變為零。他說，「這也是應該的，因為住宅本身的功能就是用來居住的。」

不怕調控出重手，只怕利劍傷無辜

對二手房買賣按利差20%徵稅政策，住建部副部長齊驥表示，本意是打擊投機，不是傷及剛需。然而，不少人卻表示質疑，認為此項政策只會適得其反地推高房價，而誤傷無辜。

同時，住建部部長姜偉新還表示，無論新「國五條」什麼時候出臺，都會傷及一部分人的利益。這個政策不可能讓十三億人都滿意，只能符合大多數人的利益，符合長遠利益。

對此，不妨先來分析此政策到底傷了哪些人的利益。首先承認，這肯定傷到了那些投機者的利益。

個人認為，在當今社會，一個家庭名下有個兩三套房子實在是太正常不過了，如果把他們都算作投機者，於情於理都說不過去。

真正的投機者，應該是除自住房屋外至少有五套房起坎的。而這部分人在此次徵稅的群體中佔的具體比例，也許我們永遠無法得知，但不妨套用一個基本的二八定律，20%應該比較靠譜。

這樣就很清楚了，調控之劍砍了20%的投機者，但也影響了80%的非投機者。這部分人買房的目的，基本上都是出於保衛財富，但由於房價增長的速度始終不及貨幣發行增長的速度，事實上其財富已經縮了水，已經縮水的財富再砍去20%，這讓他們情何以堪？

因此，我們不怕調控利劍鋒利，就怕利刃誤傷無辜。事實上，真要說打擊投機，竊以為不妨對真正的投機者出手再重一點。而且在對投機者征重稅的同時，能否還對首套房給予相應的免稅支持。

莫讓新「國五條」由期待變無奈

實踐是檢驗真理的唯一標準。對房子的調控國家是下了大氣力，但效果幾何，那還得用事實來說話。現實情況就是，雖然房價沒有繼續「瘋漲」，但仍然是居高不下，離民眾的期望值相距甚遠。

隨著「國五條」的即將出臺，特別是「二手房交易按照增值額20%徵收個稅」的方案的公布，民眾的反響很大，通過媒體的報導得知，部分城市的二手房交易量急增，上海的多個房地產交易中心人頭攢動，很多窗口前都排起長長的隊伍，而北京部分購房者連夜簽約，以避免多交稅款。

全國政協委員、財稅專家、清華大學經管學院教授李稻葵認為，長期看，房產增值部分確實應該交個人所得稅，但是短期卻不具有可操作性。

二手房交個人所得稅可以，但是按照增值額20%徵收個稅有點高，民眾有想法說明這項政策存在一定的「問題」，希望政策制定者能充分予以考慮，動輒「十三億人都滿意」的說法不切合實際，大家也沒有這方面的想法，其實普通民眾的想法很簡單，「居有定所、衣食無憂」足矣，但是房價不降，一切則無從談起。

誠如教授所言，「20%看上去很美，實施起來很難」，具體成效幾何，這需要實踐的檢驗。

来源:BWCHINESE中文網

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