關於房地產調控的幾點思考和建議

作者:姚洋 發表:2013-04-27 11:22
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保持房地產價格的穩定,是中央政府的重要政策目標之一,中央政府為此在過去十年間出臺了一系列的房地產調控政策。然而,不可否認的是,這些政策的收效並不明顯,房地產價格非但沒有被抑制住,而且上漲明顯,北上廣等一線城市的房價更是上漲數倍。國家統計局對70個大中城市的監控數據顯示總體房價上漲不明顯,主要原因是這些城市的建成區不斷向更遠的郊區擴散,郊區新建住宅的較低房價壓低了城市的總體房價。筆者認為,導致我國房價上漲的因素很多,不斷出臺的調控政策進一步強化了民眾對房價上漲的預期,此次「新國五條」的所得稅條款更是直接助長房價的上漲。

一、 為什麼政府的調控政策失效?

我國房價的上漲在很大程度上符合市場規律。首先,土地供給是有限的,隨著需求的增加,地價就必然上漲。其次,我國的居民收入水平提高很快,激發了民眾改善居住條件的願望,推高了對住房的需求。第三,經濟發展存在較為嚴重的地區不平衡,從而導致人口的跨區流動,即使流動人口在原居住地擁有住房,他們也需要在新居住地購買新的住房。第四,我國的勞動人口比例於2010年達到最高峰,每年有大批年輕人加入勞動大軍,他們對住房的需求非常旺盛。第五,我國的收入分配狀況日益惡化,財富持續向少數高收入者手中集中,這部分人需要投資渠道,在其它投資渠道匱乏的情況下,房地產成為他們的自然選擇。第六,我國的M2增長很快,但通貨膨脹率較低,資產市場勢必吸收大量的貨幣,資產價格自然上漲。最後,北上廣一線城市房價的上漲,在很大程度上是因為全國人民到這些城市買房的結果,這些城市的房價因此不具有代表性。

在這個背景下,政府的調控政策不僅不容易生效,而且還會起到適得其反的作用。要理解這一點,需要從「盧卡斯批評」說起。盧卡斯是芝加哥大學的經濟學教授、諾貝爾經濟學獎獲得者,主要貢獻在宏觀經濟學理論方面。根據他提出的「理性預期假說」,公眾能夠完全預期到政府政策的初衷和效果,並事先採取應對措施,從而使政府政策失效。公眾不是政府政策的被動接受者,而是會積極地做反向推演,揣摩政府政策的用意,並預先做出回應。人們常說的「上有政策、下有對策」就是其中的回應部分。把這個批評應用到中央政府的房地產調控政策上來,是非常恰當的。公眾的推理是:政府之所以不斷出臺房地產調控政策,是因為政府認為房價還會上漲,既然如此,在政府更嚴厲政策實施之前抓緊買房就是理性的選擇。「新國五條」頒布之後的亂象就是一個很好的證明。

「新國五條」尚未實施,許多家庭抓緊這段空擋買房。一些住房數量超標的夫婦選擇暫時離婚抓緊時間買房,許多父母則忙著把名下的住房賣給子女,以規避目前高額的轉讓稅費以及「新國五條」實施之後高額的個人所得稅。這些都極大地刺激了房價的上漲。另外,「新國五條」導致的社會影響也不可忽視。網上已經流傳了各種各樣規避「新國五條」的「錦囊妙計」,其中不乏違背基本道德倫理的歪計。

「新國五條」的重頭戲是對二手房交易的賣方徵收房價增值部分20%的個人所得稅。經濟學常識告訴我們,這將導致二手房交易量的萎縮和房價的上漲,其中的道理是:面對高額稅收,二手房房主會盡量把稅負轉移給買家,在目前房價上漲預期的壓力下,多數買家往往會接受,這相當於房價的上漲,但這也會嚇退一些買家,從而導致交易量下降。另一方面,由於新建住宅交易沒有額外稅收,一些潛在的二手房買家會轉而購買新建住宅,其後果必然是導致新建住宅價格的上升。

如果政府的目的是通過對交易環節徵稅降低房價,那麼就應該對購房者徵稅,因為這樣的話需求會下降,價格也就隨之下降。但是,對購房者徵稅很難被民意所接受,這也許是政府最終決定對賣房者徵稅的原因。然而,目前的房地產市場仍然是賣方市場,二手房出售者很容易把稅負轉嫁給購房者,結果是,政府意在保護購房者的好意反倒增加了購房者的負擔。

事實上,控制房價的最好辦法是增加持有住房的成本,如徵收房產稅。如果對第二套房徵收2%的房產稅,按照目前一線城市的房價,一棟150平方米的公寓每年的稅負將超過7萬元,接近它一年能夠掙得的房租,因此將大大降低購房者的投資動機。

二、 房價上漲真的對公眾不利嗎?

政府的房地產調控措施屢屢失效,且引起社會道德的滑坡,政府的公信力因此大打折扣。既然如此,政府有必要在房價上如此較真嗎?

一個必須明確的事實是,一線城市的房價即使下降一半,處於收入下端的50%的家庭也不可能在通勤範圍內買起房。以北京為例。五環以外的房價已經接近每平米3萬元,即便下降一半,100平米的房子也要150萬元,而北京市去年職工平均工資不到6萬元,說明超過一半的家庭的年收入不超過12萬元,買五環以外100平方米的房子需要花費他們12年以上的全部收入。

解決低收入家庭住房的唯一辦法是多建廉租保障房,而不是鼓勵他們買房。過去十年的房地產調控政策給公眾傳導的信息是:每個家庭都應該擁有新住房。但是,這在任何國家都是不可能實現的。政府給公眾在空中畫了一張餅,公眾沒有吃到,反倒對政府產生了不滿、甚至怨恨情緒。

各種調查表明,我國城市家庭中的80%擁有自有住房,農村更是100%擁有率,全世界第一。我國目前的住房需求因此主要來源於以下幾個方面。一是「漂」在外地的年輕人的需求,他們的父母在家鄉有住房,但無法解決他們在工作地的住房;二是已經擁有住房的家庭希望二次置業改善居住環境;三是投資購房;四是純粹的投機性購房。值得注意的是,以上四種購房動機往往很難區分。房屋既是消費品,但更是投資品。國民收入核算將新建住房作為投資品對待,並從中按租金提取收入,並同時計入居民消費。政府的房地產調控政策多次提到要限制「投資性」購房、打擊「投機性」購房,這在現實中很難做到。

仔細分析一下各種買房動機的家庭,可以更清楚地瞭解抑制房價的作用。顯然,對於買房投資或投機的人來說,房價上漲是求之不得的事情。對於那些擁有自有住房、同時也不想再購房的家庭來說,房價上漲意味著他們的資產在增值,漲價對他們也不是一件壞事。真正受困於房價上漲的是那些有剛性住房需求的人群,特別是「漂」在外地的年輕人。事實上,網上對房價的抱怨,多出自這些年輕人。但是,世界沒有一個國家富裕到讓年輕人擁有自有住房的地步,中國更不可能。政府打壓房價只會吊高年輕人的胃口,讓政府背上一個巨大的包袱。另一方面,有調查表明,城市居民第一次購房的平均年齡只有28歲,說明我國年輕人購房非常早。當然,他們當中的大多數人都會或多或少得到父母的資助,但這也足以說明我國年輕一代的購買力。

總之,民眾對房價的抱怨當中包含了很大成分的「吃著碗裡的、看著鍋裡的」態度。政府目前的調控政策實際上是在鼓勵這種情緒,因而在很大程度上是在給自己背上一個巨大包袱。政府必須找到解套的辦法。

三、如何退出房地產調控?

前面的分析表明,政府的房地產調控政策既不符合市場規律、沒有達到限制價格的目的,也沒有提高民眾的福利,而且還引起了中產階級極大的恐慌。現在到了政府退出房地產調控的時候了。那麼,如何退出呢?在這方面,政府退出對股市的扶持值得借鑒。

在股市開辦之後的一段時間裏,政府為股市確定的任務之一是為國有企業解困服務,因而在一定程度上讓民眾形成了「股市不會垮」的信念。整個九十年代,股市亂象叢生,但由於怕整頓股市導致民眾財富流失,監管部門遲遲不加強監管。進入二十一世紀之後,監管部門開始對股市採取嚴厲的監管措施,股市先後出現二次大崩盤,監管部門遭到股民們的炮轟,但國家並沒有出現大規模的動亂。從第二次崩盤到現在,我國的股市一直處於不溫不火的狀態,股民對股市的投資趨於理性。這說明,只有市場才可能起到教育公眾的作用。

房市和股市在本質上都是資產市場,因此遵循同樣的市場規律。股市的經驗表明,要想抑制房價上漲,最好的老師是市場本身。當市場中投機行為盛行的時候,資產價格就會上漲,等漲到一定程度之後,一些投機者就會賣掉資產,從而引起資產價格的迅速下跌。也就是說,要想讓房價下跌,最有效的辦法是讓它先漲上去。政府要做的,是如何避免房價下跌太快以至於影響實體經濟。

我國的房市和美國的不同。美國家庭購房主要靠房貸,我國家庭在購房的時候首付平均達到房價的一半,因此,房價下跌不會通過房貸這條路徑影響實體經濟。房價下跌對實體經濟的影響主要是降低開發商對未來的預期。由於預期下降,他們的投資就會下降,從而降低經濟增長速度。政府要做的,是穩定開發商的預期。

綜上所述,筆者建議政府採取下列步驟有序地退出對房地產的調控:

第一步,從二線城市開始三年內取消所有城市的二套和三套房限購措施,降低房貸門檻。本屆政府把推動新型城鎮化作為一項重大任務,但是,如果不給房地產業鬆綁,城鎮化就只能停留在紙面上。而且,在新型城鎮化過程中,地方政府需要更多的資金,放鬆對房地產開發的管制有利於取得地方官員對新型城鎮化的支持。

第二步,取消北上廣等地對非戶籍人口的限購政策。新型城市化的內容之一是實現對不同戶籍人口的平等待遇,對非戶籍人口的限購顯然和這個目標相左。

第三步,對第一套房以外的住房開徵房產稅,稅率在2%-5%之間根據住房的套數累進。

第四步,在第一和第二步實施之後,房價會上漲,但第三步實施之後房價會趨於平穩,甚至下跌。政府要做的,可能更是要為房價下跌做準備。如果看到房價持續下跌過快的跡象,政府可以通過收緊土地供應的方式托市。

總之,房地產業是市場經濟的一部分,把抑制房價上漲作為政府的一項硬性任務不僅增加政府的負擔,而且,由於長期無法扭轉房價上漲的趨勢,堅持調控政策只會讓政府失信於民。另一方面,要想讓民眾的房地產投資回歸理性,只能依賴他們從市場本身得到經驗教訓。

来源:財新網

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