房地產泡沫會被哪根針戳破

「空城計」如一場瘟疫正蔓延。 看中國網站 禁止建立鏡像網站 。

從南方的貴陽、昆明到北方的濱海新區、營口，從東部的溫州到中部的鶴壁、十堰再到西部的鄂爾多斯、神木，「鬼城」魅影閃現。 看中國網站 禁止建立鏡像網站 。

「五·一」小長假，陪兩位在安徽和江蘇交界處買商鋪的朋友看他們指望「旺三代」的鋪子，去年買的時候他們興高采烈，一萬一平方米好像撿了多大的便宜，幾百萬扔進去了，如今免費給人家用都沒人問津，不時聽出有狗叫聲。聽上海的朋友說，上海閔行七寶板塊的華商時代廣場，銷售額超過10億元買下的商鋪卻遭遇空關3年的命運，數百位購鋪者遭遇投資生涯的「滑鐵盧」，欲哭無淚。

「鬼城」背後隱藏著地產泡沫破滅、資金鏈條斷裂、城市發展缺乏實業支撐等諸多風險，本該到了高度警惕的時候。但是，政策面的混沌、投資者迷信房價會永遠上漲，於是今年以來儘管政策層面在形式上持續高壓，但上下左右博弈之熾、曖昧之深前所未有。

房地產每一輪報復性反彈，都少不了媒體和專家起鬨。同一個專家，不久前剛說過，中國房地產泡沫已經沸反盈天，再漲一點就要出大事，泡沫就要破了！但眼下又說，未來幾年還要「坐等房價再翻番」，其理由是「未來城市房價將以每年10%左右的速度增長，人均實際收入可以用各種辦法變相提高，而房價可以通過擴展城區的辦法變相超過人均收入的增速，城市核心區域13%甚至以上，是可以預計的增速」。再過幾天又說，「房價還不崩潰很奇怪」，泡沫主要在三線城市。

「國五條」出臺後，許多地方的「房爺」、「房姐」急於吐貨，二手房成交異常放大，為此專家們歡呼，「大中城市的房地產市場已經進入了新一輪量價齊升的上漲週期」。市場的上漲似乎還在繼續，5月2日，中國指數研究院發布4月份房地產市場「百城價格指數」。100個城市住宅平均價格自2012年6月以來連續第11個月環比上漲，同比是連續第5個月上漲，漲幅擴大至5.34%。於是更多的「剛需」被引誘進場，基於對繼續上漲的恐慌，他們不惜在任何一個高位接下類似股票市場上莊家6000點時吐出的貨，沒有人知道泡沫何時破滅。

從歷史經驗看，所有資產泡沫都是在政策曖昧、搖擺和博弈中破滅的。當年的日本，土地資源稀缺，房價飛上天，「東京23區的地價就能買下全美國的國土，還能找零」，「賣掉皇宮的地塊就能買下加利福利亞一個州」，「東京才是全球第一」。那真是一個美好的充滿囈語的時代，家家戶戶把純金偶人當裝飾品，房頂的瓦當獸頭也是純金的，一如今天的中國，上海、北京等一線城市房價基本和東京、倫敦、紐約的房價持平，甚至還更高，但是居民收入只有人家的幾分之一。100萬億元的充裕流動性驅使下，炒完紙頭（字畫）炒石頭，炒完石頭炒木頭，做莊老普洱茶，「喝老酒」，甚至一對老核桃都能賣出幾十萬元。所有瘋狂吹大的泡沫終有氣力不逮的時候，那時極易「一根針捅破天」。

那根捅破天的銀針在哪，人們心知肚明——房產登記制度和基於它的物業持有稅的開徵。但在一個僥倖大於理性、貪婪戰勝恐懼的市場上，誰也不知道擊鼓傳花的鼓點何時停下，更多人願意玩到最後，都以為自己能參加完最後一段「躲貓貓」和「猜迷」遊戲後再功成身退。

長期的金融抑制和投資飢渴，100萬億的貨幣量驅使下，房地產投資功能過度放大，對通脹的恐懼和避險需求，全民的鄉土化情結，「房姐」、「房叔」、「房爺」氾濫的灰色資金尋找「安全港」，多種效應累積並催生了曠世的繁榮，而沒經歷過全局性系統性地產危機的中國社會，多數人都迷信政府不會讓房價下跌，以為這是個可以漲到天際的市場。利益深度挾裹和綁架，也使得長期以來掣肘調控的阻力不斷增強。長期非理性繁榮孕育著超級泡沫，繁榮的週期越長，調整難度越大，並累積著危機的種子。無論是國際通行標準，還是中國房地產市場的租售比、房價收入比和密而不宣的空置率，這些市場的內在規律持續發酵，都暗示著泡沫破滅的臨界點正在逼近。

「癌症之城」和「鬼城」魅影迷離的局部危機已經一再警示，中國的房地產業已經失控，失控與崩潰往往是一個硬幣的兩面，已沒有什麼獨特的模式可以保證泡沫不破滅。只是政策曖昧、「難下決心」，相關利益群體綁架決策，可以不停地搖旗吶喊，不斷下注，加大對賭籌碼，他們已經贏得太久太多，但他們不會是永遠的贏家。當局者迷，因為有利益深陷其中，倒是旁觀者清。美國學者克里斯托夫·金最近在談及中國房地產市場時，有一段論述值得深思。他說中國的泡沫是個不真的事實，精確的崩盤時間不敢妄言。但有一點可以肯定，世上沒有刺破雲天的樹。中國的房地產投資者從沒有像美國人那樣，品嚐過房價崩潰的恐怖和鮮血淋淋，而動過晚期腫瘤切除術的病人，最能感受什麼叫命懸一刻……這話聽來讓人不寒而慄。

巴菲特有句名言，當市場瘋狂時，多數人都是舞會中的灰姑娘，明知在舞池中多待一會，現出原形的機率就越高，但多數人還是捨不得錯過這場盛大舞會的高潮部分。當然，有個問題是，這場舞會的時鐘根本就沒有指針，你不知道何時離場是正確的……當舞池中的火苗燃成了火焰，人們爭相擠向出口處時，這時最怕的就是一聲尖叫——尖叫之後必然是一片死寂。這是多麼生動形象而又驚心動魄的警世鐘。

希望這句話不會在將來某一天用以驗證中國房地產市場。

来源:國際金融報

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