美國房價快升，下手不宜貪快

摩根斯坦利旗下的摩根斯坦利房地產基金正在著手為募集10億美元到30億美元的全球房地產基金做準備。據《華爾街日報》報導，知情人士表示，該基金高管已經開始與對沖基金等潛在投資者進行接洽，並希望中投公司能夠成為主要投資者。據證券備案顯示，中投公司持有摩根斯坦利6.4%的股權。據退休基金檔案顯示，全球危機引發的泡沫破滅給摩根斯坦利在2007年前後房地產市場巔峰時期推出的旗下最大房地產基金投資帶來重創，虧損高達數十億美元，至今還未走出困境，據該基金投資者之一的加州教師退休基金報告顯示，截至去年9月份，摩根斯坦利的這一基金價值仍縮水74%。該基金投資失敗的項目包括美國夏威夷豪華度假村以及舊金山的寫字樓等等。不過，近來有一個好消息：該公司在危機爆發前推出、而在住房市場泡沫破滅後才開始投資的現值40億美元的基金年回報率達到大約20%。 看中國網站 禁止建立鏡像網站 。

投資銀行仍然不想完全放棄房地產市場，從一個側面反映了最近美國房地產市場的復甦跡象。今年第一季度，美國房價上漲速度達到近七年來最高水平。標準普爾/Case-Shiller公布的全國房價指數顯示3月份房價同比上升10.2%，為2006年房價開始下跌以來的最大同比漲幅。第一季度美國房價上漲1.2%，是2006年以來房價首次在這個通常較為低迷的時期走高。Case-Shiller追蹤的20個城市的房價均同比上漲，漲幅最大的城市集中在西部。鳳凰城3月份房價同比上漲22.5%，舊金山房價上漲22.2%。過去一年，美國房地產市場經歷了投資者突然發現止贖房這塊價值窪地，接著更迎來抵押貸款利率下降、消費者信心改善和租金上升，被壓抑的購房需求開始得到釋放。目前，房價目前已恢復到2003年底的水平，較2006年高峰時回落28%。 看中國網站 禁止建立鏡像網站 。

在美國，房地產是家庭主要資產，這塊資產價格上漲勢必改變部分業主的負資產狀況，提振消費者信心，及至給美國總體經濟以支撐。據媒體報導，最近幾個月已經有不少買家抱怨房源太少，甚至有房地產開發商藉機提高房價。正是在房地產市場利好消息以及其他強勁數據鼓舞下，道瓊斯指數被投資者信心推至歷史新高。基準10年期美國國債收益率攀升至2.132%，創13個月來最高水平。債券收益率與價格成反比，收益率上升可能反映了市場已經在預期Fed（美國聯邦儲備委員會）缺少繼續實施刺激的積極性。與此同時，世界大型企業研究會發布的5月份消費者信心指數也升至2008年2月份以來的最高位。

然而，剛剛從房地產市場泡沫崩盤和金融危機中緩過勁來的投資者必須警惕美國房價過快上漲。關鍵在於，是不是被人為壓在低位的抵押貸款利率催生了不可持續性的房價上升，造成了房價的高位企穩，特別是一些熱點城市過去一年裡房價上漲兩位數。市場會不會再次膨脹新一輪房價泡沫。如果美國近期房價上漲完全依靠抵押貸款利率降低，市場的表面繁榮無疑是廉價信貸嚴重扭曲的結果。一旦貸款利率反彈，購房者的風險還將放大。據HSH.com的數據顯示，與10年期美國國債收益率密切相關的30年期定息抵押貸款平均利率週二升至一年來最高水平3.9%。公開消息表明，Fed官員表示已經在考慮何時收縮定量寬鬆計畫。市場人士則分為兩派，一部分人認為應該立即停止購買債券；另一部分人則認為不必過早緊張。我看，對美國房地產市場有興趣的投資者不妨再樂一會兒。但現在開始，要慎重考慮，下手不要貪快了。

来源:博客

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