中國樓市還有「黃金十年」嗎
【看中國2013年07月04日訊】近日,摩根大通董事總經理龔方雄在深圳某論壇上提出,從房地產規模、發展前景的角度來看,未來十年可能才是我們房地產業真正的黃金十年。此語一出,與以謝國忠為代表的「崩盤派」,形成了鮮明反差。同時,也對「黃金十年已逝論」予以否定。
不妨先看龔先生的理由。目前中國居民城鎮化率為52%,實際僅為36%,以年均1%的城鎮化率計算,每年新增1300萬以上的城鎮人口,即 500萬戶左右,再加上舊城改造,每年需提供新增住宅1200-1300萬套才能滿足城鎮化的基本需求,如果有3億農民進城,相當於美國現在的總人口數,至少還有30個千萬人口的城市誕生。因此,房地產還有很大發展空間。不過他同時也強調:黃金十年不等於房價能繼續維持過去十年的輝煌。
總體而言,筆者認同關於未來十年房地產業依然向好的總體判斷。但是,堅決反對「未來十年,比過去十年更好」的觀點。2009年2-3月,我就曾率先提出的「黃金十年已過去,未來還有白銀十年」——就媒體公開報導來看,這是最早提出類似觀點的。
關於「成色」的鑑定標準。龔先生,只用了一個標準,住宅需求規模大,所以建設和供應規模也很大。但是,所謂「黃金十年」,這一提法是對市場主體而言的,即開發商、購房者、地方政府(賣地者)、代理商等。對於他們而言,增長率比規模更重要,商品住宅規模比住宅總規模更重要。
眾所周知,在市場加速增長時,市場紅利或者說利潤率,才會最多、最大、最高。可以肯定的說,未來十年,我國住宅成交量增幅與價格增幅,都將明顯小於過去十年。開發商、購房者、代理商、地方政府等所獲得的收益率,甚至總收益(全行業而言),都會低於過去十年。
另外,龔先生自言「黃金十年不等於房價能繼續維持過去十年的輝煌。」既然談「黃金十年」,一定要與市場主體的利益掛勾,否則「黃金」二字就該丟到一旁。既然涉及到利益與利潤,卻是又避而不談價格,哪有這樣的「經濟學邏輯」?假如:成交規模上漲,而成交價格不漲,甚至下跌,開發商憑什麼賺錢,購房者憑什麼保值增值,又何來「黃金」一說?
再談住宅需求總規模與建設總規模。2009年是一個分水嶺,之前保障房在住宅建設總規模中,只佔10%左右,其後保障房建設大幅提速,尤其是中央提出「十二五」期間新建3600萬套,近兩年保障房新建套數佔比已劇增至50%左右。因此,未來十年我國住宅建設總規模將大於過去十年,但市場化的商品住宅建設總規模,將小於過去十年!而開發商、購房者、代理商、地方政府等市場主體的利益,主要與市場化的商品住宅有關,與保障房無關,甚至負相關!
展望未來十年住宅需求與供應,城鎮化率只是一個重要因素之一。另外還必須考慮到:我國GDP已告別高增長時代,人口總規模和紅利漸近尾聲,住房飽和度漸趨平穩。綜合考慮這四大因素,我的觀點是:中國樓市黃金十年已走遠,白銀十年已來臨。「崩盤論」固然可惡,「黃金論」亦不可取。
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