美日房地產泡沫鏡鑒

【看中國2013年08月03日訊】日本房地產泡沫破滅於1990年代初期。當時，日本房價高得離譜，僅日本東京皇宮數英里範圍內的房地產價值，就可以購買美國加州的房地產了。日本工薪階層根本買不起自住的房子。日本政府意思到問題的嚴重性，下決心自己動手刺破這一泡沫，結果導致了20年的經濟不景氣，被稱為「失去的20年」。日本後來搞量化寬鬆政策，試圖走出經濟增長的泥潭，但效果一直不顯著，日本銀行系統長期也消化不了當時留下的不良資產。 看中國網站 禁止建立鏡像網站 。

美國房地產泡沫破滅於2008年。當時美國房價沒有日本那樣高得離譜。如美國德州首府奧斯丁市不錯區域一棟250平米（不包括能停兩部車的車庫）的新房子（兩層別墅），加上前後花園佔地1000平米，在2000年時值25萬美元，在2008年房地產泡沫破滅前值35萬美元，現在又值35萬美元。同樣房子如果在加州舊金山市及附近地區，至少值100萬美元。美國房地產泡沫形成與金融創新密切相關，出現了資金的高槓桿率。一旦房地產泡沫破裂，因資金的高槓桿化，整個銀行系統面臨滅頂之災。若不是美國政府在雷曼兄弟倒臺後立即接管有問題的大銀行大保險公司，美國金融系統瞬間就崩潰了。 看中國網站 禁止建立鏡像網站 。

中國目前的房價也沒有像日本當年那樣高，但是在資金槓桿上有可能出現問題，故中國房地產泡沫更為接近美國的情況。當然，中國的金融創新還沒有達到美國的程度，故不能完全與美國類比。又中國的房地產泡沫與中國地方政府的債務問題結合在一起，這也不是美國房地產泡沫具有的特點。如中國房價高的一個重要原因是房價中包含了地方政府的各種一次性攤入的費用。美國地方政府則採取徵收房地產稅的形式，每年從房子所有者手中收取費用。如德州房地產稅率為房價的3%左右。德州沒有州所得稅，故相對於其它州，屬於較高的房地產稅率。再如中國房貸政策嚴厲，並有趨向更嚴厲之勢，這與美國泡沫破滅前的寬鬆房貸政策也不同。因此，研究中國的房地產泡沫，還應結合中國的具體情況，進行分析研究。不過，與美國的房地產泡沫做一比較，有助於我們從中吸取經驗教訓。

中國地方政府的融資平臺以土地和各種資產（稅收、股權等）為抵押，向銀行貸款。各種理財產品也參與地方政府的融資，具有打包銷售的特點，也具有槓桿化的特點。地方政府承保像美國的AIG等保險公司對銀行證券的承保。一旦地方政府收不抵支，出現違約行為，金融系統就會出現大問題。

而且，也像美國的銀行和保險公司寄希望於房價上漲，中國地方政府、銀行及理財基金等也寄希望於房價上漲，這樣地方政府的借款和融資資金可以通過土地費用予以兌現。因此，地方政府並不歡迎中央政府嚴厲的房貸政策。一旦房價泡沫破裂，地方政府的資金循環也會隨之出現問題。可以說，美國的房地產泡沫崩潰後引發了美國的債務危機，中國的房地產泡沫一旦崩潰也必定會引起地方政府的債務危機。

中國長期來實行低利率政策，實際利率接近零甚至低於零，資金價格扭曲是推動房地產泡沫的因素之一，這一點與美國也很類似。在中國，由於實際利率低，錢存在銀行所得利息趕不上通貨膨脹的損失，投資股市風險又太大，投資房產成了資金保值升值的有效途徑。

中國房價上漲呈現地理空間的不同類型。沿海一線尤其是北京、上海、深圳、廣州等城市房價上升很快，這些地方房價已超過普通工薪階層的經濟能力。在內地，房價尚在工薪階層經濟能力能容忍的區間內。這與美國2008年危機爆發前的情況類似。當時美國東西海岸兩線房價都已很高，超出了普通工薪階層的購買能力，但內地房價尚在普通工薪階層的購買能力之內。

由上可見，中國經濟中房地產泡沫與美國經濟中房地產泡沫有根本區別（體現在地方政府行為上），但也有很多類似的地方，如都具有打包推銷，槓桿化，有機構承保，寄希望於房價上漲，房地產泡沫破裂會引起債務危機，低利率政策和房價在地理位置上的懸殊等特點。

美國的有毒資產涉及到50萬億美元，那麼中國可能的問題資產會有多少？一有風吹草動，這些問題資產會對經濟形成多大的衝擊？我們有應對的預案嗎？這些問題涉及央行、財政部和銀監會等部門，是中國宏觀審慎管理應予以研究的重點問題，需統籌兼顧解決。這也說明宏觀審慎管理需要一個綜合有關部門的委員會之類的機構來協調處理問題，把國家貨幣委員會升級為國家宏觀審慎管理和貨幣政策委員會是一個可供選擇的方案。美國金融危機發生後，美英諸國均成立了這樣的機構。中國可仿而行之。這不是照搬歐美模式，而是解決現實經濟問題確有此必要。

来源:財新網

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