樓面價暴漲六成 7月土地市場高燒不退

作者:柳九邦 劉展超 發表:2013-08-15 10:00
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【看中國2013年08月15日訊】全國多地今夏頻現極端高溫,同樣高燒不退的還有土地市場。

昨日,北京土地市場再度出讓四宗經營性用地,萬科、葛洲壩和融創聯合體等皆有斬獲,總土地出讓金為67.2億元。迄今為止北京年內土地出讓金累計已達943.8億,8月份突破千億指日可待。同一天,上海崇明陳家鎮濱江8號地塊掛牌出讓,最終溢價率達到102%。

《第一財經日報》記者從中國房產信息集團(CRIC)獲得的數據顯示,7月全國53個重點城市平均成交樓板價高達3030元/平方米,較上月提升28%,同比上漲59%,創近一年來新高。而上海易居房地產研究院發布的數據則顯示,7月包括北上廣深在內的十大城市土地出讓金收入合計912.9億元,創下近31個月的新高。

包括京滬在內,今年重點城市土地市場堪稱火爆,7月亦延續了上半年的走勢。但與往年略有不同的是,目前雖然地價、房價均保持上漲態勢,但市場並未預期樓市調控政策會再度趨緊。相反,個別城市因市場低迷已開始醞釀鬆綁,業界也沒有預期中央會對此舉進行叫停。

這種市場氛圍的背後,是宏觀經濟下行壓力增大,房地產對經濟的帶動作用正被重新審視。此外,限購等調控措施過於行政化和短期化,高層似乎有意建立更長效的市場調節機制。

北上廣深土地成交均價創41個月新高

昨日下午,上海崇明陳家鎮濱江8號地塊掛牌出讓,儘管只有3家開發商參與現場競價,但最終溢價率還是飆升到了102%。面對高溢價,該地塊競得人三湘股份的一名高管連連向記者感慨「沒有辦法」。他表示,樓板價和公司的預計相比,還是稍微有一點偏高,但在目前的市場行情下,這樣的溢價率也很正常。

一名接近三湘股份的業內人士告訴記者,上半年三湘股份至少參加了十幾次上海土地的競拍,但始終未能如願,原因就在於土地市場的異常火爆,導致三湘股份這類較為謹慎的開發商很難拿到土地。「這樣的情況,也只是在樓市最為火爆的2009年曾經出現過。」

根據CRIC監測數據,今年7月全國53個重點城市經營性用地成交總建面共計5026萬平方米,環比微跌8%,同比提升15%,成交總金額為1523億元,環比上漲18%,比去年同期提升82%。計算下來,7月重點城市平均成交樓板價高達3030元/平方米,較上月提升28%,同比上漲59%,創近一年來新高。

上海易居房地產研究院發布的數據則顯示,7月包括北上廣深在內的十大城市土地出讓金收入合計912.9億元,環比增長54.2%,同比增長155.1%,創下近31個月的新高;7月十大城市土地成交均價為3474元/平方米,環比增長50.0%,同比增長92.7%,價格創41個月新高。

值得一提的是,北上廣深四個一線城市7月的土地成交均價為7025元/平方米,環比增長72.7%,同比更是暴漲181.5%,同樣創下近41個月新高。

某中型房企的副總經理對記者表示:「很多房企原來去二三線城市做開發,但不少被套住了,最終他們還是認定在一線城市開發是相對安全的,所以都回來了。包括一些以前沒有在一線城市開發、在二三線開發賺了錢的房企,也看到再在二三線開發空間不大,也往一線城市擠,導致一線城市現在土地市場非常熱。」

據中國指數研究院的統計,2013年上半年十大房企在一二線城市的拿地面積、金額佔全國比重分別達到76%、91%,房企回歸一二線態勢非常明顯。

「一些首次進入一線城市的開發商,拿地根本就是不計成本。」上述房企副總經理告訴記者,它們必須以一個項目來切入,進入這個城市把關係打通開始做,做完一個項目,熟悉所有的流程和關係,然後才可能做更多的項目。

對於下半年土地市場的走勢,漢宇地產市場研究部分析師張頎認為,目前隨著越來越多的房企將戰略重心縮小至一二線城市,增加購地需求量的同時,土地市場的供需矛盾被進一步加劇,土地價格上漲趨勢顯著,同時政策層面對於當前土地市場少有干預手段,因此房企積極拿地的格局很難被扭轉,預計下階段土地市場仍將保持高溫狀態。

業界:今年樓市前高後穩

國家統計局數據顯示,今年1~7月,全國商品房銷售面積61133萬平方米,同比增長25.8%,增速比1~6月回落2.9個百分點;商品房銷售額39549億元,增長37.8%,增速比1~6月回落5.4個百分點。

在大CBD區域及品牌投資價值論壇上,中國房地產研究會副會長顧雲昌表示,對今年房地產的判斷是前高後穩,上半年可能高而下半年趨穩,上半年全國房地產銷售面積總體增加28.7%,銷售額同比增加43.2%,這樣的增長速度很快。

他認為,由於這樣的銷售高增長,導致今年上半年地方財政收入同比增加了13.5%,地方財政的增速很大程度上是由於房地產的明顯回升,如果沒有房地產上半年的回升,今年全年財政收入增幅肯定是一位數。

財政部13日發布的「2013年7月份財政收支情況」也認為,地方財政收入增長,主要是前幾個月房地產市場成交額大幅增加,帶動相關地方稅收增加。

之所以認為下半年會穩,顧雲昌的理由是供需關係會有所改善。「去年下半年以後一些大城市拿地開始踴躍,這樣今年下半年的供應量比上半年會好。而需求方面由於去年四季度和今年一、二季度需求的大量釋放,下半年的需求釋放會相對減少,供應方面改善需求方面相對減弱,這就會導致市場相對穩定。」

中原地產市場研究部總監張大偉也認為,下半年的量價走勢將是平穩中見回歸,具體而言就是增速回落,一線和部分核心二線城市還會面臨價格上漲壓力,而其他的二三線城市將面臨一定的去庫存壓力。

「成交量方面,受去年下半年高基數的影響,增速會明顯放緩。而去年下半年成交基數不高的一線城市仍將會有不錯的表現,不過整體仍是平穩回歸。價格方面,受持續一年多來的火熱成交影響,市場需求已消化相當一部分,因此潛在需求的入市積極性下降,價格上漲壓力明顯減小,未來將是平衡的格局。」張大偉稱。

溫州釋放地方調控鬆綁信號?

當前,中國房地產市場的區域性特徵愈加明顯,一二線城市如京滬等地由於需求旺盛,房價上漲壓力猶存,而一些三四線城市由於前期土地供應量過大,已經出現供應過剩問題。

在前述論壇上,顧雲昌表示,這一年來的樓市跟過去比有明顯變化:冰火兩重天。大城市還在討論怎麼控制房價上漲,會不會加強房地產調控,而不少中小城市卻是空置量增加,供大於求的局面已經形成,這些地方如果調控,將不是限制購買,而是鼓勵消費的問題了。

「樓市出現這樣明顯的變化,(這時)如果讓中央出臺政策怎麼出臺?到底是收緊還是放開?用總理的話說,讓市場的手更好地發揮作用,我們過去調控很頻繁,導致人們對市場政策的依賴性很強,來回倒騰。現在房地產政策的穩定有利於發揮市場調控對樓市的支配作用。」顧雲昌稱。

近期的中央政治局會議未提「房地產調控」字眼,更令外界猜測中央至少近期不會出臺房地產調控政策。

中房協副會長朱中一14日在「2013博鰲房地產論壇」上也表示,房地產市場是地域差異性很大的市場。中央政府應允許地方政府在中央政策的原則指導下,各地可因地制宜、分類決策。近日溫州調整限購政策便可視為一個案例,近日還有媒體猜測,類似舟山、珠海、金華、寧波等城市,都有可能成為限購鬆綁的「潛力」城市。

上海師範大學商學院投資與保險系副教授黃建中對記者稱,溫州房價已經連續下跌22個月,而且以往的限購過嚴,這樣的微調並沒有普遍意義。現在各地市場出現了分化,接下來政策也會有差別對待,從這個角度看,溫州的所謂「限購放鬆」政策應不會被叫停。

至於其他限購城市會否效仿溫州的做法,同策諮詢研究中心總監張宏偉認為,溫州限購定向寬鬆政策只不過是和其他城市限購政策基本看齊而已,從這個角度來說,溫州限購政策這點調整也不為過。其他限購城市,由於沒有和溫州類似的放鬆空間,因此很難在現有限購政策基礎上再度放鬆。

但鑒於房地產對地方經濟的重要作用,一旦中央對樓市量價齊漲局面「按兵不動」,且對地方放鬆調控之舉不加干涉,地方可能紛紛效顰,通過刺激樓市來增加土地出讓收入,以緩解地方債的還債壓力。

張大偉稱,在經濟放緩時期,各地對房地產的依賴明顯加強,房地產調控執行力度和意願減弱,地方政府更依賴土地收入。他預測,地方政府局部鬆動政策的可能性很大。雖然這些微調鬆動政策在實際執行中對市場直接影響不大,但如果累計多次(調整)將對購房者入市積極性、開發商定價心理有非常大的影響。

来源:第一財經日報

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