中國樓市泡沫風險於無聲處聽驚雷(圖)

發表:2013-08-21 11:11
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【看中國2013年08月21日訊】BWCHINESE中文網訊,最近網上流傳說北京有人開始甩大戶型了,其實不但網上說,線下也開始流傳這樣的消息。有人開始甩房,可能基於兩個原因,一是房產稅不久就要全面開徵,房產稅開徵後,直接受損的就是大戶型,因為人均80平米免征額絕對是能保護大多數人的利益的。一套大戶型自然不如弄兩三套小戶型實惠。二是,中央反腐正在悄然進行中,中國紀委負責人就說過,反腐要一點一點的來,走穩每一小步,而腐敗官員幾乎無一沒有房產問題,存房不如存錢踏實,可能已經成為貪官們的共識。

在業內人士馬躍成看來,新一屆政府成立以來,已經召開過13次常務會議,其中只有兩次談到過房地產調控問題。這與上屆政府頻繁出臺調控政策大不相同。其實,不僅僅是政府會議不大談調控,即使是新政府成員也很少涉及樓市問題。但是,政府不作聲,業內反而緊張起來。我們記得以前每次政策出臺,都會遇到激烈的反抗,批判聲更是不絕於耳。然而,現在,我們看到的是大炮聲日漸稀少了,擔憂的人反而多起來了。

「最嚴厲」的樓市調控政策仍在執行,但調控效力似已式微。

從2012年年中到2013年上半年,北京的開發商度過了一段久違的好時光。

由於住宅供應持續緊張,市場從量價齊升漸至一房難求。如果沒有官方強制的行政干預措施(如暫停發放預售許可證),房價的實際漲幅很可能將超出社會輿論可以容忍的底線。

一位受訪的某大型上市房地產公司高管表示,「非常看好北京未來10年的房地產市場」。這種信心源自一年來的市場回暖,更來源於企業對政策企穩的看多預期。7月30日召開的中央政治局會議,相關表述為「促進房地產市場平穩健康發展」,未言「調控」,也沒有出現「抑制房價」、「房價合理回歸」等字眼。

加上近期房企回歸一線城市拿地,北京、上海再現新地王,以及頻傳房企再融資開閘利好,嗅覺靈敏的市場人士據此揣測:是不是決策層對房地產有了新態度?

在受訪專家看來,分析研究上半年經濟形勢和下半年經濟工作的中央政治局會議,某種程度上是為十八屆三中全會的改革政策定調,有關房地產的表述顯得「很有伏筆」。

房地產「平穩健康」的目標取向,需在經濟下行之際「穩增長」的大語境中來理解。種種跡象表明,決策層已經發出從短期「運動式」調控向長期制度化建設轉變的積極信號。

至於下一步房地產業的具體政策究竟走向何方,除了要看經濟運行的「大數據」外,恐怕還要取決於決策層如何破解一系列房地產業面臨的新課題。

其中一個較為棘手的新課題是,一線城市供不應求、二三四線城市卻供過於求,冰火兩重天。顯然,「北京感冒,全國吃藥」一刀切式的房地產調控政策已走到盡頭。一套能夠左右逢源、兩全其美的房地產長效機制何時能出爐,考驗著新一屆政府的改革決心和智慧。

曹遠征:限價限購等行政調控政策走到盡頭

進入7月,與天氣一樣,北京房地產市場熱度持續攀升。「日光碟」不斷湧現,價格不斷上漲。

7月20日,位於北京大興棗園地鐵站的中建國際港項目開盤,開盤當天1462套房源售罄,認購金額37.9億元,創下2012年以來全國單一樓盤單日銷售的最高記錄。

一線城市房地產價量齊升,在中國銀行首席經濟學家曹遠征看來,限價限購等行政調控政策已經「走到盡頭」。

一線限價失效

位於北京大興區的金融街融匯項目原計畫4月初開盤,但600套房有超過6000組客戶認購,「關係戶」遠超房源數量。開發商只得在7月低調開盤,房源被一搶而空。同樣情況也出現在保利、萬科、珠江等開發商的項目上。

「現在北京市場,一套房有10個人搶,沒有關係根本買不到。」一位上市房地產企業銷售負責人對記者介紹,這樣的趨勢始於2012年七八月份,到2012年下半年,只要是新盤入市都會銷售一空,今年更是供不應求。

「很多開發商都沒存貨了。去年上半年市場不好,急於‘跑貨’,現在後悔當時賣得太便宜。」這位負責人說。

一位接近北京市建委的市場分析人士認為,市場需求積壓到一定程度就會反彈。北京目前供需矛盾嚴重;限購又產生了「堰塞湖效應」,有許多在限購之初不夠資格的人,現在逐漸有了資格,湧入市場。

「堰塞湖效應」傳導至價格層面,終致北京房價再度出現「狂飆」態勢。

以萬科北京房山項目為例,2012年5月,該項目售價1.5萬元/平方米,8月份為1.8萬元/平方米。2013年再次開盤,為規避政府限價,開發商採取裝修拆分的方式,售價達2.3萬元/平方米。

一位不願意透露姓名的北京某上市房地產企業負責人對《財經國家週刊》記者坦言:「價格沒辦法完全控制,北京市住建委也是睜一隻眼閉一隻眼。沒有消費者投訴,他們也不會去管開發商。」

據他介紹,目前調控的主要手段已經被開發商消解。雖然政府採取各種限價政策,但開發商還是有自己的對策。比如,裝修拆分,把裝修款單獨列出,提高價格;現房銷售,建委目前對現房價格沒有過多要求;取得預售許可證時將地下車庫捆綁銷售,等等。

因為客戶量足夠多,開發商還會利用「驗資」程序對客戶進行篩選。通常做法是讓客戶提供50-70萬存款證明,作為排號門檻;而在沒有取得預售證之前,開發商還會讓合作電商收取幾萬塊錢「誠意金」。

「這都是違規手段。但這些錢能收上來,說明客戶真是很多。」該人士同時介紹,開發商採用這種方法之後對客戶首付能力要求很高,如30%的首付款、拆分出來的裝修款需要一次性付清,而在去年上半年市場低谷時候,開發商一度允許首付款分三次付清。

開發商成功突圍政策壁壘後,正游刃有餘地設計新的銷售策略——捂盤、提價。

記者瞭解到,萬科集團已要求旗下項目提高新開盤項目毛利率,規定毛利率必須達到20%以上才可以入市。同時在內部要求今年控制銷售規模,盡量不推盤。知情人士透露:「集團五六月份提出今年不能賣得太多,要為明年30週年沖業績做準備。北京今年銷售目標大概在150億,明年要到200億。」

「有些項目有先天劣勢,客戶量積蓄不足,但價格仍然在漲。開發商的策略是要保持住價格,雖然賣得不好,還是要漲價。」該人士說。

這樣的現象已經引起諸多擔憂。8月12日,幸福人壽保險股份有限公司董事長、原中國房地產開發集團總裁孟曉蘇在微博上表示:近年房地產調控一直在「限」字上做文章,先打壓供給,後抑制需求,(方向)都調反了。造成供不應求推動房價上漲,限購最嚴厲的城市漲幅最高。事實證明,調控思維已經鑽進死胡同,現在到了反思的時候。

增加供給悖論

在8月17日《一虎一席談》的節目中,現場有不少觀眾提出疑問。

「房地產調控已經沒有意義了,一旦我們的債務出現危機的時候,油門是要踩下去,這個油門就是房地產。去年12月4日政治局會議踩油門之後,從12月5日開始上漲資產價格,一直漲到了2月4日整整兩個月,這次又出現了6月份我們看到的整個的回購的,債務回購的整個利率在上漲,漲的幾乎是崩潰。在這種情況下,不可能不去踩油門,踩油門來救這個急,所以我們去孤立地看房地產這個市場沒有任何意義。」

「供求關係在房市場其實嚴重扭曲的,因為人往往不是理性的,尤其是現在房地產,很多人買房子原來是投資需求或者投機需求,包括現在那個剛需,我很懷疑什麼叫剛需,年輕人結了婚馬上就要買新房子嗎?從外國看人家美國年輕人可能先租房子。」

中國銀行首席經濟學家曹遠征認為,一線城市限制需求的辦法已經走到盡頭,接下來要轉向增加供給,即增加住宅供地,「只有依靠市場化調控手段,才能從根本上解決供需矛盾的問題」。

曹遠征分析,從銀行觀察來看,房地產最大的問題不是槓桿率過高,而是目前一線城市的房價過高,居民買不起房。解決這個問題只有一個辦法,就是增加住宅用地供應量。

在他看來,目前增加供地面積的條件已經成熟。中國的就業形勢正在發生變化,就業壓力減輕,地方政府有條件把一部分工業、商業預留用地轉為住宅開發用地以增加住宅供應。

「比如北京目前僅有30%的供地用於住宅,能不能在供地總面積不變的情況下,把更多的土地用在住宅建設上?少蓋點寫字樓和工廠,住宅價格自然會相對低一些。」曹遠征說。

這一觀點遭到中國房地產業協會秘書長苗樂如的反駁:「即使把北京所有的土地都蓋上房子,也滿足不了源源不斷湧入的購房需求。」苗樂如認為,三四線城市可以通過增加供給解決供需矛盾、平抑價格;但是一線城市尤其是北京,這種辦法在現實層面行不通的。從城市承載力角度來說,北京不可能全面敞開住宅供應。

正因如此,上一屆中央政府在後期逐步意識到,熱點城市住宅供應不足,不是短期內能夠解決的問題。苗認為,這是決策層在認識上的一大進步。

通過調節供求關係來平抑價格波動,是理論上最為市場化的宏觀調控手段,但目前中國房地產市場的現實並非這麼簡單。多位受訪的業內專家對記者指出,當前中國房地產市場正面臨兩極分化:北京、上海等一二線城市已經步入「成熟型市場」,存量房銷售佔比漸漸超過新建房;而眾多的三四線城市,仍是以新建商品房為主導的「生長型市場」。

来源:BWCHINESE中文網

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