兩招截斷房地產金融風險
【看中國2013年09月18日訊】新的房地產政策逐漸浮出水面,這些政策著眼於以真實民間財富做實房地產資產,截斷房地產的金融風險傳染鏈條。
第一個表現是提高房貸門檻與利率。《成都商報》報導,近日,成都各大商業銀行幾乎都不約而同地提高了個人房貸的門檻,首套房貸款利率普遍上浮了5%~15%,二套房貸款利率的上浮幅度,最高幅度達到了25%。上浮房貸利率、提高房貸門檻幾乎成為銀行的共同選擇,筆者在三亞等地調查的結果是,這些地方雖然不對外地客限購,但是早在兩年前,無法提供一年納稅證明與社保繳納證明的人無法貸款,只能以現金購買,開發商為全現金購買者提供9.5折左右的優惠。
房地產泡沫的金融風險主要是金融槓桿運用過量,負債率過高,上世紀90年代初所有人在海南借錢炒房,房價稍有下挫,從開發商到銀行炒地炒成地王、貸款變成房東,一堆爛賬與爛尾樓堆積在銀行角落裡,只能破產、剝離了事。而現在,三亞房價依然高企,與當地居民的平均收入完全不匹配,但三亞卻沒有房地產泡沫崩潰之憂,主要原因就是佔當地80%購房量的外地購房者很大一部分現金購房,不管房價高低,這些富裕的持有人「我自巋然不動」,不會進行大規模拋售,把房子丟給銀行。這是典型的用現金做實旅遊地產的好辦法。
第二個表現是開發商的融資渠道發生變化,以往銀行的開發貸是主要來源,而後支撐高地價的是購房者的現金,理財者購買的用於房地產開發的信託等理財產品,最終,要過渡到房地產投資信託基金(REITs)。
9月17日,《中國證券報》披露,隨著房地產調控長效機制的建立,房地產融資政策有可能放寬。其中,有關機構已將房地產投資信託基金相關政策方案提交至主管部門,開閘預期強烈。該政策可能伴隨著房地產調控長效機制而推出。
REITs作為房地產風險共擔、收益共享的信託基金,由專門投資機構進行房地產投資經營管理,投資者擁有發行收益憑證,該基金可以匯聚民間資金進行房地產投資或者管理,較為規範且有穩定利潤來源的REITs也可以上市,是一種可進可退的民間資金投資方式,其中最重要的是,房地產的一級開發、二級開發、保障房建設管理都可以通過REITs的方式進行,將銀行從房地產貸款的絞索上再解救一次。目前銀行所擁有的房地產貸款,有一部分質量並不差,因此,可以通過資產證券化的方式推向投資市場,如此一來,銀行真的可以前程無憂了。
不僅銀行對房產商的開發貸較為謹慎,更謹慎的是股票市場,涉房再融資證監會未批一單。按照此前國務院有關規定,房地產企業上市申請、再融資、涉房資產注入等行為,必須以「無囤地」「無囤房」「無違規銷售」為前置條件。按照三部門從2009年商定的工作程序,在提交再融資申請後,「無囤地」審核和證明材料由國土資源部開具,「無囤房和違規銷售」的審核及證明材料由住建部開具,如此高的門檻進行股市再融資,幾乎是不可想像的。
民間擁有的巨量房產,最終有部分通過養老由金融機構進行回購,定價主要由金融機構參照市場價制訂。國務院印發 《關於加快發展養老服務業的若干意見》,提出了加快發展養老服務業的總體要求、主要任務和政策措施。發改委和民政部官員就《意見》進行了積極的正面解讀,指出一方面意見明確提出要充分發揮社會力量的主體作用,對民間資本進入養老服務業釋放了利好消息;另一方面也明確了政府的兜底責任。如果試點成功的話,對於解決老年人的養老資金問題,盤活已有房屋資源,擴大保險(放心保)公司業務都有積極意義。事實上,以房養老倒按揭的風險就在於人均預期壽命與房地產產權、返租定價,稍有不適,就會衍變為廉價奪取房屋產權的行為。
房地產政策最難改變的就是分稅制後的中央與地方稅收責權利清理,以及土地政策,如果以目前的市場思路,事實上是財富轉移、真金白銀大騰挪的思路,最困難的土地、稅收清理暫且靠後。誰說只有李嘉誠懂得資產大挪移,內地的金融機構、決策部門不差分毫。
来源:每日經濟新聞
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