移民分享:在澳洲如何購房以及貸款注意事項(組圖)


【看中國2013年10月06日訊】本人在澳洲做房產投資實業,主要針對華人市場,但做下來幾年發現有很多地方是國內購房認識不懂的,而一些華人房產商就利用這點會欺騙同胞,把同胞騙的團團轉,到簽好合同付了首付後才發現很多存在的問題,這時一些沒有職業操守的房產商就會把責任推的干乾淨淨,客戶這時要終止合同就會面臨違約罰款。又或者在貸款事項中欺騙客戶,最終客戶發現自己是貸不出這麼多款出來的,而房產商把保證的事又推的乾淨,這時只能付全款或者負終止違約金。所以,希望我把我知道的澳洲法律知識講解給大家,讓準備在澳洲購房的朋友們在購房的時候有所瞭解,不至於會被自己的同胞欺騙!

在澳大利亞房地產的種類有:

一、地產

既用於開發住房的用地及開發種植用地。此類型適合於希望以在澳大利亞進行房產開發及投資農場建設的為由的移民申請人購買。

二、公寓(Apartment)

大樓內有專人管理,並附有各種服務設施,如游泳池,健身房等。適於學生及年輕的技術移民。

三、單元房(Unit)

私人擁有大樓內單元的財產,但大樓結構及公共場所歸次大樓所有單元擁有者所共同具有,如進行房屋改造及有

影響大樓結構的安裝都需經大樓管理會同意批准。適於移民自住,或投資用以出租。

缺點:面積低於50平大都貸不出款的,很多中介會像你保證能貸出來,如果他敢把這個保證簽到合同裡那就可以一試了。

四、連體房(Townhouse)

一般5-10 家的別墅都是緊連著的,房子的結構是兩層,每家人都擁有一個自己小小的空間:一個小小的後院,與上下層一套房子,及車庫。沒有物業費用,相對每年的房屋開銷比較小。

五、獨立房(House)

自己擁有一塊獨立的土地(一般最小標準面積為300平方米),及完全屬於自己獨立房子。在購買時有兩本合同,一本是土地合同和建築合同。

六、半獨立房

兩家各一半土地(二百多平方米),公有一座房子,每套住房內部完全獨立。這種房子,不建議去考慮購買。

七、樓花

所謂買"樓花",是指在房產尚未動工前即簽下買房合同。這種房產一般是指公寓(Apartment),單元房(Unit) 或連體房(Townhouse)獨立房(House)。如果打算買樓花,需要考慮以下要點:

買樓花的最大好處是能在印花稅上省下一大筆錢。法律規定印花稅是按售房合同簽訂之日的房產價值徵收的。而如果買樓花,那麼通常是在房產開工前簽訂合同的,所以印花稅只需按地皮價徵收。同時,在一個不斷升值的房地產市場,地產也會隨著增值,從而超過原本簽合同時的價格,如此也能相應地賺一筆。

另一個買樓花的好處是可以按照自己的喜歡來選擇,像燈具,地毯,洗碗機等。最後,買樓花還可以騰出時間來為將來的住房抵押貸存錢。買樓花簽合同時,只需要交納一筆定金,而餘額要等到房子全部建成後才一併付清。這當中可能有幾個月甚至幾年的時間。不利因素包括將來市場價格的可能回落,以及房產交付期的拖延。有時拖延可能長達好幾年。顯然一般人無法忍受如此漫長的等待。

華人多買哪些區域

大多數華人在買房,租房時還是偏向與東南區。首先,東南區時華人聚集區,一般華人的生活用品以及各式食品,素材這裡都可以買到。其次,東南區的名校較多。第三,東南區房價較高,所以所居住人的家庭經濟環境較好,人們的素質較高。在墨爾本的話華人會在CBD、Box Hill等一些區域購買。

怎樣選擇自己所要買的房產?

選擇單元房 (Unit) 或連體房 (Townhouse) 指南,查訪一下所處地域 看是否符合自己在地理位置上的要求。選一個與自己生活方式相吻合的住地也非常重要。一個常見的衡量標準是視住地與工作地的遠近。當然,也可以按某種居住舒適的標準來選擇房源。

好好研究一番計畫中的開發項目。通常,房產商會有現場展示,別錯過機會。仔細看一 下建築藍圖,對未來的單元房 (Unit) 或連體房 (Townhouse) 有一個直觀的印象,研究一下用於建築的材料樣品, 找出自己想要的東西,包括房型設計,面積大小或結構布局。如果施工已經開始,可以要求到現場看看。這能更好感覺房子的特點。 如果房子還未動工,可以看一下類似的建成房。下一步是檢查開發商的歷史,看看他們到底可不可以信賴。盡量獲取那些已購房產人士對開發商的看法和評價,問問他們對自己住房的質量是否滿意。價格是否合理? 研究一下類似開發項目的價格。在這之前,最好能定下自己想要的是 什幺樣的地毯、油漆、窗簾等,然後對開發商的要價就能 心中有數了 。

如果一切滿意,那麼,就取一份售房合同書, 讓律師徹底審核一下。更多信息請見合同詳解。一旦您和您的律師對合同細節都表示滿意,且資金也已到位,那麼,就準備在合同上簽字了, 並交付定金。定金通常是購房額的10%。接下來就是等待交工了。只有當施工百分之百完成並且在最後驗房後表示滿意,才付清餘額。

海外人士在澳買房一定要獲得澳洲投資審查委員會的批准(F.I.R.B)。之後將投資委員會批准的複印件交給貸款機構,同時提供護照、駕照複印件,收入證明信等,就可申請買房貸款了。澳洲貸款機構最高可批出80%的貸款。

合同細節

買摟花,重要的是得仔細過目並全部瞭解合同內容。請律師檢查合同全文並解釋其中的一些要點。 具體要則包括: 檢查合同的詳細說明和項目規劃,看是否符合要求。請您自己的建築師或律師出面評估這些項目,不失為一個好辦法。看一下建築設計圖,記下您的住房離公共部位有多遠,這些公共部位包括樓道、出入口和電梯 。您當然不想住得離這些嘈雜的地方太近,同時您也不會想離這些地方太遠而使自己出入不方便。
檢查完工日期,看是否包括如果開發商不按時竣工會有罰金的條款規定。(但澳洲的開發商就算沒有按時竣工也不會賠款的,在澳洲開發商有5年的建造期,這五年裡都不算違約)

貸款注意事項

澳洲置業無須付清所有款項,可以在澳洲本土申請銀行貸款。澳洲大多銀行給與境外人士7成以上最多至30年的貸款。貸的越多,優惠也越多。

現在澳洲置業不僅可以在中國進行,即便是澳洲貸款也可以在中國申請。一些大的澳洲銀行已經進入中國,可以直接申請貸款。另外甚至可以申請其他幣種的貸款,譬如港幣,美金,或者日元等,從而能從幣種的匯率變化中獲得更多的優惠。但是這裡建議除非客戶在外匯買賣上經驗十分豐富,否則盡量選取澳幣貸款。為什麼呢?

因為只有在澳洲的銀行做的澳幣貸款,才能享受澳洲的退稅政策。所以除非非常專業的算出外幣貸款所帶來的收益遠遠大於澳洲貸款退稅所帶來的收益,那麼寧肯選擇澳幣貸款,雖然利率上比其他幣高,但是還是相對划算的。尤其是對於商業移民客戶,不僅可以享受退稅政策。更大的利益在於你已經在澳洲建立了信用體系,這樣為你以後892簽證的申請和拿到澳洲身份後利用房產抵押申請各類貸款都會有巨大的幫助。

另外,在澳洲貸款可以選擇只還息不還本的方式。這樣等資金充裕時可以一次注入本金換掉,銀行也不會另外收取費用。或者等房產升值後賣掉再支付本金,賺取更多的投資回報。

境外人士也可以選擇一次性付款,但是我們不建議客戶選擇這種方式。因為澳洲的投資定律是用銀行的錢來賺自己的錢,尤其是澳洲的稅收厲害,通過各種貸款和融資辦法可以相對規避很多稅收,而一旦銀行貸款全部還清,在剩下的淨收入裡要繳付的稅收最高可達47%,非常不划算。

買房可能是您生活當中一個最扣人心弦和最有價值的時刻,也可能讓您的財務和情緒像坐過山車一般飛向沮喪,它完全取決於您怎麼做,而您怎麼做,完全取決於什麼您知道什麼。多數買家沒有足夠的準確知識,更壞的是,許多消息不靈通不清楚。

這裡列出買家要避免的幾個錯誤,簡要地建議您怎麼避免這些差錯,以使買家真正獲得令人激動和值得品味的快樂買房經驗。

1.您的財務極限

財務壓力很可怕,它會把家庭撕裂。最重要的財務問題是,在您買房之前問自己:「什麼是可能發生最壞的事?」 「若房貸利率上升怎麼辦?」如果您根據二人有收入貸款買房,萬一其中一人失去收入怎麼辦?想想將來!您未來的財務極限和今天是否相同?肯定?也許是更好,但如果不是更好呢?如果變得更壞呢?安全地去做。要確信,當您買了家,您就能保住您的家。

2.把想要買什麼改為需要買什麼

通常有二種買家:一些買他們想要的,另一些買他們需要的。物質享受主義經常是財務極限下的私有世界,您需要有四間或五間臥室嗎?您需要天天看海景嗎?您需要居住在「最佳的」富人區嗎?在一個較不昂貴和較沒有名望的區域您能買一個更好的家。想想什麼更加重要?要在您能力之內安全地的保護自己的財富和生活! 如果把想要買什麼改為需要買什麼,多數買家可能節省$幾萬甚至幾十萬元,小心考慮一下!

3.被忽略的額外費用和隱藏費用

買家的附加費用可能多達您房產購買價的百分之十。在澳洲的一些州,政府印花稅上升高達房產買入價的5.5%。您還將需要金錢佈置您的家,項目包括如換地毯和窗簾等等。此外,還有成為房主的暗藏費用——貸款費、律師費、地稅、保險和維修保養等。這些可能的額外費用是數以萬元計算的,您支付您房子的價格不是您的最終成本,它只是許多費用之一,弄清楚所有的費用是什麼並且確保您能付得起它們。

4.錯在不做環境調查

往往在您買下一棟房子之後,您才發現有一些事不盡如意,感覺能到買比這間更好的房子。如果您打算在您的新家住上許多年,那就需要在購買之前的多個時間區段去檢查,去參觀各時間的環境以確定您真正喜歡,並且檢查附近區域類似房產的最近銷售價格。當您發現您屬意的家,不要怕麻煩去多檢查幾次。在您買它之前越多去看它,您將更多瞭解它是不是您真正喜歡的家。還有,詢問一下隔壁鄰居,調查研究所花費的時間和金錢總是值得的。

5.不必忍受服務低劣的房產代理

在您尋找合適的房子之前,先尋找正確的房產代理:一個將聽您的意見並且準備幫助您尋找合適家園的人。可以肯定的是,房產銷售代理費由賣主支付,但這不是地產代理可以欺騙和粗暴對待買家的藉口。所有的房產代理不盡相同,要設法去尋找一個能坐下來與您耐心談論您的需要的人。

有一種錯誤認識是,您必須忍受服務低劣的房產代理。其實,好的房產代理學識淵博並且會帶給您不一樣的感覺。

6.拒絕誘餌的開價

房地產業最不道德的把戲是,一則房產廣告刊登的開價在它的真實價格之下。他們讓無數買家從中看到希望,但最後卻發現,這個房子根本不在他們的承受價格範圍之內。


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