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「京7條」難以遏制房價上漲的6個理由

發表：2013-10-29 09:26

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京7條

難以遏制

房價上漲

【看中國2013年10月29日訊】北京這個時候發布新的調控措施，其實有點奇怪的。前幾天住建部的秦紅稱，房價上漲不能怪調控沒有效果。這句話，怎麼看怎麼覺得彆扭，如果調控有效果，房價還會上漲嗎？反過來說，房價已經上漲了，怎麼還能認為調控是有效的？但是，我們從住建部政策研究中心主任秦紅的話語中，還是能看出，她的意思有三個，一是房價應該下降，二是調控能夠讓房價下降，三是，這是一個非常遺憾的事情。雖然不能苟同秦紅的觀點，但是秦紅說的客觀現象是存在的，就是調控沒有能遏制房價的上漲。

既然如此，為什麼北京還要出臺一個「京7條」的調控措施呢？在最近國家統計局的統計報告中，9月份同比的房價上漲幅度北京繼續充當帶頭大哥的角色，上漲幅度達到20%以上。這個調控措施能有效果嗎？我們還不能有太多的期待，主要原因有如下幾點：

一是，中央方面一直強調要建立長效機制調控樓市，而這項政策中，我們沒有看到長效的因子，這樣的政策隨時都有退出的可能，如果遇到種種不確定的條件的變化，都可能影響到這個政策的執行。為什麼不等一等，看看三中全會的精神究竟會是怎樣的樓市安排，那樣不是更穩妥嗎？國五條之後，北京就出臺過細則，其效果不言而喻。為什麼總是在政策之後出政策，打文字遊戲有意思嗎？

二是，和周邊房價掛鉤，比照周邊房價降低30%，這本身就是個不準確數值。什麼叫周邊房價？周邊是多大範圍？是一個地區，還是一條街道？周邊每個樓盤的房價也不一樣，即使是同一個樓盤的房價也不是確定的，也會隨著時間和購房對象變化。你指定要低於周邊房價，他給你提供一個最高的房價怎麼辦？和周邊房價掛鉤，本身就是認定了房價上漲的正當性，也就是說只要周邊有房價上漲，這種所謂的剛需房的價格就有上漲的理由，因此，這個政策，根本就不是一個降價的政策，也不會有控制房價的效果。如果房價和收入掛鉤，那樣才是一個有效的，和能夠被人接受的房價。房價和房價掛鉤，而不是和收入掛鉤，有點莫名其妙。

三是，所謂的剛需房也是個莫名其妙的概念，剛需看起來是個很固定的概念，但是，我們不用分析也能知道，如果房價上漲的時候，需求就旺盛，如果房價下跌的時候，需求就會出現大幅度的下降，有些人會以各種血汗錢的名義，要求把已經到手的房子退回去。

經濟學上的需求是有需要，並且有支付能力的購買行為，這樣的活動才能稱得上是剛需。目前的情況是，真正沒有房屋的人按照自己的收入根本沒有購買能力，而有購買能力的人會通過各種手段，包括假離婚、假手續等方式以剛需的名義購房。「京7條」為這樣的需求提供低於市價30%的房屋，而不是以創造社會整體的合理的價格體系為目的，讓樓市惠及整個社會，這有點莫名其妙。

四是，「京7條」的力度與以往的調控政策相比並不算大，也沒有超過以前的思路，因此其效果不敢奢望。「京7條」與房產稅比、與20%的交易增值稅相與遺產稅相比，其力度都要小的多。這裡所說的低於周邊30%的房價到底是不是真低？低於30%的房價是不是老百姓能夠接受的？如果房價相對來說確實是低下來一些，但絕對值依然大大高於一般老百姓的購買能力，那麼就把優惠和福利轉到了那些本來不需要照顧的人身上了。

五是，「京7條」沒有提出系統性的降房價的機制，也就不能影響市場房價的走向。沒有抓住樓市問下的要害，調控的目的是系統性地降房價。目前的情況是，系統性的漲房價，如果，開發商繼續挑起房價上漲的競爭，像有的學區房那樣，一下子就把周邊房價從3萬調到7萬，從5萬調到10萬，甚至更高，這樣的所謂保障房是不是要跟著上漲？不但解決不了問題，還會給市場添亂。政策中擬規定，購買「自住型商品住房」的家庭自購房起，五年內不得上市，五年後上市收益的30%上交財政。但是，交易雙方，會不會採取私下交易的方式，把應該政府收取的30%收益被買賣雙方吃掉，如果購買雙方就說按照原價交易，也就沒有增值了，政府怎麼分得收益？你又有啥辦法？

六是，本來北京房的產權形式就太多了，政策出臺的也太多，最後沒辦法管理，成為下一步住房制度改革的障礙。北京的保障房，除了經濟適用房之外，還有限價房、兩限房、成本價房、央產房等等。有人該政府管的政府管，該市場管的市場管，這是有道理的。但是，這又是不現實的，本來，商品房就是商品房，保障房就是保障房。能住商品房的住商品房，住不上商品房的住保障房。但是，現在的保障房沒有合理的退出機制，保障房成為投資品，也就讓保障房成了比商品房獲利更大的手段。多年的事實已經證明，提供多少保障房都不夠用。「京7條」明確規定，5年後可以出售，這給投機者和管理者來說，都留下巨大的尋租空間，將不可避免地成為腐敗的動力。

樓市的調控一定要簡單化，不要搞這麼多的政策，國外那些樓市比較穩定的地區，沒有一個像我們這樣，層層都有一個住建委，每個項目的限制有如此之多，文件不斷地發來發去。還是原來那句話，政策不再多，在於堅持下去。限購也好、限貸也好，都應該放開，前提就是房產稅、交易稅等長效辦法發揮作用。如果什麼時候形成了鼓勵大家購房的時候，這個市場就是真的好了。

来源:價值中國網

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