買房,還是買房地產股?

2013-11-11 04:44 作者: 馮濤

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【看中國2013年11月11日訊】近一段時間,朋友聊天中,「買房還是買房地產股」成為熱點。一些人認為,鑒於中國樓市「十年調控十年漲」,而中國股市不如賭場,因此買房要優於買地產股。另一些人卻認為,上市地產商整體估值水平處於歷史底部,業績表現不俗且盈利確定性較強,未來看漲。

第一種觀點,認為買房更好的,會聽到如下反駁意見:中國樓市存在先天的制度性缺陷,包括土地制度、財政制度,房地產行業又很容易成為宏觀經濟調控的打擊目標,長遠來看存在很大的不確定性。

第二種觀點,認為買地產股更好的,則多半有以下困惑:為何在眼下房價高漲之際,地產股卻萎靡不振?今年以來,A股地產板塊整體下跌5.6%,而同期A股整體上漲1.21%。那麼到底是股市錯判了,還是現在的房價虛高了(市場對了)?

如果認為市場錯了,以現在房價上漲的速度、房地產企業應該錄得的利潤、和目前地產股的低市盈率看,地產股應該上漲,似乎現在是較佳的買入時機。但市場永遠是對的、最有效的。正因為市場已經嗅到了樓市泡沫的危險味道,所以即使地產股估值處於歷史底部,也漲不起來,因為對樓市的預期已經無法支撐更高的股價了。

從地產板塊龍頭企業萬科、招商地產、保利地產、金地集團三季度報表看,這些公司業績增長較快、積極補充土地儲備、銷售持續增長、融資優勢較強,但這些因素的可持續性存疑。地產企業仍面臨貨幣政策偏緊、土地供應受限、成本上升、資金槓桿過高、房產稅實施等帶來的公司整體盈利下降的風險。

而在更深層面上,中國樓市的最大悖論在於政府——政府既是樓市調控的主導者,但在同時又站在樓市調控的對立面上。

具體體現在:一是,政府採取限購、限價等措施抑制房價,同時又以更高價格出售土地,今年以來「地王」頻現,北京今年迄今土地銷售收入1200億元,遠超去年全年的650億元,且土地收入遠高於其他來源的財政收入;二是,房地產業創造了全國GDP的16%,政府調控房價常常「投鼠忌器」,鞭子高高揚起輕輕放下;三是,政府呼籲房地產「去金融化」,即降低房產作為投資工具的金融屬性,但又沒有創造出其他投資渠道,以滿足貨幣超發催生的投資需求;四是,中國城市間發展不均,醫療、教育和就業機會高度集中於一線城市,一線城市房價如何能降?

通常來說,股票市場會反映投資者對實體經濟的預期。這一點也適用於中國房地產股。


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