外資「火中取栗」中國樓市


【看中國2013年12月06日訊】11月20日,凱德商用宣布出資22億美元(約合134.42億元人民幣)收購廣州白雲綠地中心零售部分二期。在此之前,黑石也宣布將收購資產總值超過20億美元(約合122.2億元人民幣)的深國投商用置業有限公司40%的股權。此外,眾多擁有外資背景的地產基金,如華平、凱雷、中信資本等又重新在中國房地產市場佔據重要地位,其表現也異常顯眼。

現在,一邊是像李嘉誠、復星國際、SOHO張欣等中國商界大佬紛紛將投資眼光移向海外房地產市場,而另一邊,部分外資卻暗中投資具有巨大房地產泡沫,且尚在調控之中的中國內地房產市場。這讓業內專家嘖嘖稱奇。

更關鍵的是,在過去數年間,眾多外資曾在中國的樓市的投資中「幾進幾出」,並被認為屢屢踏准了時機,賺得盆滿缽滿,而此番的集中發力,頗有準備再次發力中國樓市之架勢。那麼外資面對中國房地產市場的泡沫為何毫無懼色呢?

首先,最近中國內地一二線城市房價連續大幅上漲,這讓部分外資對中國內地房地產市場唾誕三尺。一方面,外資覺得可以傍上內地大型房企同生共死。因為中國政府規定,外資必須和中國企業建立合資公司,才能開發大型地產項目。這樣外資可以與中國具有實力的地產大佬合作開發地產,而地產名企都有政府支持,外資認為這樣投資風險基本可控。另一方面,外資投資中國房地產,主要是商用地產,而非住宅地產,他們覺得中國商業地產領域潛力很大。

再者,外資不相信中國政府真敢將房地產泡沫打下去。目前中國地方政府因GDP的原因,早已經被房地產業所綁架,如果中國房地產真的崩盤了,中國地方政府債務平臺將會發生危機。更可怕的是,單純地剌破泡沫可能對中國全社會都造成災難性影響,因為房價下跌,會使一大批購房者吃虧,他們會在第一時間內表達自己的不滿,這極易引發嚴重的社會問題。所以,外資更相信中國房產市場的大起大落不會存在,未來將會走平穩之路。

最後,外資對中國經濟的前景看好,他們認為中國經濟的持續向好離不開房地產業的支撐。從今年第三季度的各項數據,無論是從GDP、PMI、PPI等指標來看,中國經濟似乎已經走出低谷,在此期間,房地產業的復甦對經濟的推動作用仍功不可沒。所以,只要中國經濟不出現大衰退,中國房地產市場雖有泡沫但仍大有可為。

面對部分外資看好中國房地產泡沫,2013年的諾貝爾經濟學獎得主、美國的羅伯特•席勒教授每次來到上海訪問,都不忘提一下讓他格外擔心的中國房地產價格泡沫問題。此外,泰豐資本首席財務官克里斯•巴恩斯也發出相反的聲音。他認為,中國房地產在形成泡沫,這種跡象並不限於某一區域,而是全國性的。筆者覺得經濟學家們的擔憂不無道理。

其一,中國一二線城市房地產泡沫太大,而三四線城市的泡沫正在破裂過程中。美國《大西洋》網站近日的報導稱,世界上十大貴得讓人難以承受的樓市中有七個都是中國的城市——北京、上海、深圳、香港、天津、廣州和重慶。如果按照兩個最常用標準,中國樓市泡沫都極為嚴重:一線城市的房價收入比已經普遍在30倍以上,而房產的售價與月租價之比也普遍達到了500至600倍,甚至出現了超過800倍的。不管中國地方政府願不願意,房地產泡沫的破裂只是時間問題。

其二,在一些唱空樓市者看來,當政府的房地產調控逐漸由行政命令向長效制度性建設轉移的時候,中國地產泡沫的引爆點也逐漸來臨。有人甚至預測,中國樓市泡沫破滅將發生在2015年底之前,未來一年將是地方政府以及開發商對剛需者進行最後的逼空。

筆者認為,新一屆中央政府雖然極少提到房地產調控問題,但是從增加土地和商品房供應、推進保障房建設、擴大房產稅試點等方面來看,新一屆政府對房地產調控已經與過去大為不同,通過增加商品房供應,以及控制、打擊投資性需求來對房地產泡沫進行調控,未來不僅是住宅地產,還是商業類地產,房地產去泡沫進程已經開始。預計今年瘋狂拿地的地王將會出現巨虧,當然外資現在投資中國房地產業的前景也不容樂觀。

其三,中國經濟的問題不是週期性,而是結構性問題。從表面上看,中國經濟的增長速度似有恢復,那還是在房地產和地方政府投資合力之下取得的成果,真正能讓中國經濟走上可持續發展的民間消費和投資並沒有真正啟動。所以,未來中國經濟不僅要去房地產化,而且將面臨經濟結構調整的陣痛。即使是十八屆三中全會將推進諸如新型城鎮化等一系列重大改革,但是改革紅利的釋放也將是一個較為漫長的過程。如果中國經濟出現調整,房地產泡沫的崩塌將是大概率事件。

外商為何沒被房地產泡沫所嚇倒?這是因為中國樓市始終具有吸引人的賺錢效應,外商不相信中國經濟能夠離得開房地產業的支撐,更不相信中國政府能夠承受樓市泡沫破裂的嚴重後果。但是必須要清楚這一點,中國一二線城市的房地產泡沫實在太大,在中國地產大佬們移資海外市場之時,部分外商選擇投資中國房地產,無疑是「火中取栗」,風險巨大。


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