中國房價暴漲的可怕前景(圖)


【看中國2013年12月06日訊】中國一手房價格16個月連漲,11月一線城市地價創新高,這些新聞的密集轟炸讓準備買房的人有點受不了。中國指數研究院最新數據顯示,上月全國100個城市(新建)住宅平均價格已經飆漲到10758元/平方米,環比上漲0.68%,已是自去年6月以來連續第18個月環比上漲。

按照官方的說法,這種漲幅已經收窄並且處於年內最低。

如果考慮目前大中城市的中心地帶住宅建設基本飽和這樣的事實,也就是說,咱中國連續上漲的房價,本身有著越建越遠離市中心的因素在裡面,兩種本身應該相互背離的條件和結局湊在了一起,所以房價遠遠不是官方公布的那樣,難怪大家的親身感受遠遠超過官方數據。

土地財政的高地價也好,剛需也好,這是兩個頂住房價無法下降的重要因素,但背後的罪魁禍首是貨幣超發,中國M2都100萬億了。貨幣如果發行沒這麼多,手上都沒什麼錢,那地方政府想抬高地價能抬上去?剛需再大,房價就能上去多少呢?投機氣氛再多,房價又能怎麼樣?

一句話,只要全社會的錢沒這麼多,大家手上的錢沒這麼多,房價能漲個多少呢?都是錢太多鬧的。

實際上,中國的主動貨幣超發實際上並沒有那麼嚴重,反而是被動的貨幣供應量非常可觀。

中國被動的貨幣供應,主要來源於外匯佔款以及相配套的貨幣雙發。指的是在向國外輸出產品得到外匯的過程中,政府並不將外匯打給企業,而是印刷同等幣值的人民幣將外匯結余吸納為外匯儲備。

這種做法的結果,就是國內的消費品減少的同時,反向增加了等價的貨幣——一升一降之間,實際上就多發行了兩倍於出口消費品價值的貨幣——所謂貨幣雙發。

實際上,貨幣雙發才是過去中國貨幣系統不斷膨脹的根本原因。我們可以算一下,貨幣雙發的數量,實際上就是國家的外匯儲備。目前,中國現在全部外匯儲備約3.86萬億美元,如果以2000年的1:8.29與當前1:6.1的平均匯率1:7.2來計算,那麼就是27.79萬億元。不過這27.8萬億並非是最終的流通值。

中國的貨幣乘數在08年底時平均值在3.8左右,而之後經歷一段時間的寬鬆政策普遍維持在4.2上下。如果取4倍乘數的均值。那麼意味著3.86萬億美元的外匯儲備,直接引發的將是111.16萬億元人民幣的流動性。

而今年10月末,中國廣義貨幣(M2)餘額才不過107.02萬億元,外匯儲備所需要的貨幣發行量,超額的覆蓋了現有的流動性。多覆蓋的部分,就是平常央行習慣性的通過央票和準備金抽取走的。

歷史上來看,中國並非一直處於外匯支配流動性的狀態。80年代,當時全國的外匯儲備量非常稀缺,美元被政府當做戰略資源,是現在外匯儲備零頭的零頭。而微量外匯所釋放的流動性也比較有限。

之後,中國的發展使這種自主控制的流動性變成往昔。

兩個重要事件。一是外資投資中國。這個起步於90年代中期的趨勢使中國企業接受了一次洗禮,大批落後企業在不斷攀升的市場競爭力面前被迅速淘汰,其原來存有的流動性也隨著企業破產而被消滅。

其二是之後的政府大投資模式。不少人以為政府投資是帶動流動性氾濫的主要因素,實際上這是一個辯證的問題。中國政府投資的低效是公認的。2002年每增加1元GDP所需要的投資是1.78元,到2010年每增加1元的GDP所需要的固定資產投資高達5.99元,將近6元。這其中實際上反而是一種流動性被消化的過程。

這兩種模式,將中國原有的存量流動性消耗殆盡。中國的經濟增長對於外資直接投資的依賴變得越來越沈重,而外資也成為了中國流動性輸入的主要源頭。

你會發現一個驚人的巧合:所謂樓市的飆漲也恰恰起源於外資投資速度快速增長的同時。2001年中國加入WTO,外資直接投資進入高峰期,而同年,中國的房地產漲勢進入快車道。

如果從流動性變遷的角度,我們可以看到一個清晰的邏輯,即由於中國無法遏制政府消費和投資浪費,由於中國國企未能成功改造成充滿活力的民營企業,造成雙重流動性緊縮,因而不得不對外開放,藉助外商直接投資維持繁榮增長。

問題是,這種模式肯定不會持續的增長,外資投資中國的根本目的是賺錢,在經歷了投資期和擴張期之後,外資企業要進入收穫期,大量的資金開始回流企業本土市場。

特別是最近幾年來美國再工業化等政策的啟動,都在明確的說明鼓勵資金回流。這種情況下,中國的FDI數據開始每況愈下,甚至當企業開始連同本金一起回流時,外資注入主導的流動性增量必然將進入枯竭期甚至為負數。這種情況下,將對於依賴外資流動性支撐的經濟構成直接的衝擊。

於是中國經常項目順差在2008年見頂,為4400億美元,如今已經連續下跌了4年,而更早些時候,外匯佔款於07年見頂。

是不是我們一切資產的價格也要跟著見頂了呢?

很巧合的是:07年中國股市見頂;08年大宗商品的價格見頂;此後中國PE和VC的投資收益見頂;再後來,中國商業銀行利潤也見頂了。如今只有地產仍然維持堅挺,但這種模式已經有強弩之末的感覺。

如今中國的地產強行上漲有點中國流動性依賴遮羞布的感覺。這是個長週期的事情,中國有不少鼓吹高房價的人吹個5年是對的,吹個10年可能也都一直是對的,不要以為他們都是神,其實他們離錯誤已經不遠了。

當然考慮高房價的重要性,政府可以救個一年兩年,但救不了太久。或許救救一線城市,把二三四線城市的泡沫擠一擠。

泡沫接下來幾年是終究要擠的,這幾乎是注定的。

首先地產價格居高不下直接抑制了消費並且增加了企業成本。這使得中國的流動性依賴轉向變得更加困難,流動性注入只能進一步依賴外資,不得已之下只能依賴人民幣升值。而作為最重要的資產,房地產價格的不斷上升,實際上又標誌著人民幣購買力的下降。這就形成了國內當前的格局,人民幣外升內降的尷尬局面。

當這種模式達到極致時,只要國內外有輕微的政策變動,都會造成中國經濟的巨震,大量資本維持在高位運行不會長久。現在來看,短期內就有一些因素,比如可以預期的美國鎖緊銀根,將最終導致盤踞於這種高負荷模式下的中國經濟走向快速衰退。在快速衰退過程中,貨幣的外升內降將呈現快速的被動修復過程。

這種可怕的前景恰恰是中國政府開始強硬的加速經濟轉型的一個重要原因。畢竟,中國的外資注入流動性已經開始呈現縮減。

如果在未來的幾年內,中國經濟無法實現出口轉內銷,而進一步依賴出口引導的流動性注入。那麼屆時,隨著外資大門逐漸關閉,留給中國的虛高經濟將面臨一場迅速的崩盤,尤其是房地產!


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