中國保障房亂象

【看中國2013年12月14日訊】他們沒看見那名帶著一袋子螃蟹的男子是怎麼進來的。這名男子戴著一副碩大的飛行墨鏡，步入中國東部城市南京的房地產博覽會，溫和地表達自己的抗議。 看中國網站 禁止建立鏡像網站 。

他用繩子牽著6只螃蟹，每隻螃蟹殼上貼有「高地價」和「高房價」字樣。他的同伴展開了一幅大標語，上面寫著：「高房價橫行幾時休？」。螃蟹四處爬行，暗喻中國房地產開發商「肆意橫行」。 看中國網站 禁止建立鏡像網站 。

與中國偶爾演變為暴力事件並導致防暴警察出動的抗議活動相比，這名男子的行為要溫和得多。他和進來時一樣，悄然離開了展廳。現在他的身份依然是個謎。

但這種幽默的抗議無法掩蓋問題的嚴重性。在過去十年時間裏，中國主要城市的房價上漲了近4倍，房價或許已經成為中國經濟和社會穩定的最大威脅。經濟方面，人們擔心中國房地產已經出現泡沫，而泡沫最終會破裂，這將會引發一場金融危機。社會方面，人們普遍對高房價感到不滿，而房價的持續上漲只會引發更多的不滿。

中國政府顯然意識到了這兩種風險。今年3月，中國總理李克強在其上任後的首次記者招待會上承諾要調控房地產市場——這有些像其前任，溫家寶也曾屢次承諾要調控房地產市場。李克強表示，這將會「惠民生、促發展」。

然而自他發表講話以來，房地產市場仍然不乏瘋狂。中國主要城市房價同比上漲了近20%。關於房價上漲有各種不同的解釋：首次購房者被壓制的需求、資本流入和相對寬鬆的貨幣政策全都起到了作用。

但還有一個問題如果不得到解決的話，將會讓中國政府十分尷尬。中國政府為樓市降溫的核心舉措是到2015年建造3600萬套保障房，但現在該政策露出了失敗的跡象。保障房政策沒有成功遏制房價上漲，相反卻成為腐敗的溫床，並加大了業已負債纍纍的企業和城市的財務負擔。中國的保障房政策存在嚴重偏離正軌的風險。

廣受詬病的是3600萬套的目標，因為並不嚴謹的保障房定義使其實際在建數量被誇大。但即便只實現一半目標，數量也接近中國過去5年住房建造總量的一半，這是令人讚嘆的成就。瑞信(Credit Suisse)分析師杜勁松說：「建造並非最大的問題。中國人擅長蓋房。最令人擔心的是你如何能確保公平而高效地分配保障房。」

南京的計算機程序員周永利（音譯）等需要保障房的人仍然很難買到保障房。這位說話溫和的26歲男子說道：「你必須與政府有關係才能買到，而我沒有關係。」他現在在遠郊租了一個單間，每月租金700元人民幣（合114美元）。「我甚至不敢考慮買商品房。現在是泡沫經濟，價格太高了」。

人們普遍認為，只有有關係的人才能買到保障房，這雖然有些誇大其詞，但也反映了一些事實。售價僅為30萬元人民幣（合4.9萬美元，不到市價的一半）的保障房非常吸引人。今年早些時候，中國鄭州市某區房管局原局長涉嫌非法擁有約29套住房（其中至少11套是保障房）而被拘留。中國官方新聞機構新華社直言不諱地指出，官員們輕易地積累了數十套保障房，拿走了本來為弱勢群體建造的住房。

今年8月，中國國家審計署對保障房腐敗的規模做出了估計。它表示，去年有58億元人民幣的保障房資金被挪用，利用不實資料、以不公平手段獲得保障房的達11萬戶。與該計畫的整體規模（去年撥付保障房項目的資金高達8800億元人民幣）相比，這些數字並不算高，但中國很少會進行全面審計，因此人們認為所發現的問題僅是冰山一角。

作為反腐的措施，加強審查本身也會帶來新的挑戰。建造保障房的開發商們表示，在審查保障房實際購房資格的問題上，地方政府有時表現得過於強硬。按銷售額計算，萬科(Vanke)是中國最大的房地產上市公司，其在南京東南部偏僻地段建造的大型樓盤接近完工——該樓盤將會容納約4萬人居住。在這座擁有800萬人口的城市中，今後6個月將有四個類似規模的樓盤準備好迎接住戶，萬科的樓盤是其中之一。儘管價格便宜，但需求卻出奇地疲弱。在萬科樓盤工作的一位工程師王力（音譯）表示：「政府真的想把這些房子出售給低收入民眾，但真正符合規定的家庭，購買力卻非常低。」

為了降低成本，萬科推出了創新，比如衛生間使用塑料模具，並借鑒飛機上衛生間的風格。這些模具由工廠大量生產，結實耐用且安裝費用也不高。但考慮到勞動力和原材料成本，保障房的基準價格仍然要每平米4000元人民幣左右。王力表示：「對那些有資格購買的人來說，這仍然是天價。」

即使價格合理且排除貪腐官員染指，保障房還面臨另一障礙：許多項目的地段都很偏僻——那裡的地價要低得多。瑞信的杜勁松表示：「如果項目不錯，它就會被分配給官員和朋友。如果項目不好，位置非常偏僻，那麼沒有人會提出申請。」中國知名雜誌《財經》(Caijing)今年8月對全國的保障性住房進行了調查，結果發現許多項目的空置率約為20%，有些甚至過半，主要原因是位置偏僻和交通不便。

對那些已經住進保障房的人來說，各種不便是為廉價房做出的小小犧牲。45歲的張靜（音譯）臉色蠟黃，由於腎病而無法工作。她笑容滿面地說，自己沒有什麼可抱怨的。去年張靜拿到了南京岱山保障房片區一套廉租房的鑰匙。租金極為便宜，每月僅為73元人民幣。張靜大笑著說：「這是讓共產黨執政的好處。我告訴你，我不是黨員。」

但張靜只是個例。在龐大的岱山保障房片區，只有3棟小樓用作廉租房。張靜的鄰居絕大多數是在位於城中心的老房子拆遷後被強行安置到這裡的。由於從岱山到市裡大約有一小時的車程，因此這里許多樓房都空置著。

樂觀者認為，目前否定中國的保障房政策還為時尚早。由於大型開發項目需要3年左右的時間，目前第一批保障房中許多才剛投放市場。

萬科在南京開發的可容納4萬居民的樓盤，資金本來應該大多來自預售收入。因此，由於需求不旺，開發步伐也相應放緩。但王力表示，南京市政府幫助彌補了缺口，他們另外發行債券為開發商提供了大量資金，同時放鬆了購房者的資格限制。

王力說：「南京市政府此前從未開展過這麼大規模的住房項目，也不完全清楚如何管理。在萬科，我們也從未做過這麼大的項目。因此前兩年非常艱難。但現在我們全都感覺熬過來了，情況正一點點地好轉。」

在公開場合，房地產開發商一直熱心地支持保障房項目。在多年收穫豐厚利潤之後，建造保障房既有利於他們維護公共關係，又有政治上的必要。南京棲霞建設股份有限公司(Chixia Development)董事長陳興漢表示：「南京市政府規定，我們的住房項目毛利率不能超過3%。這是非常低的。你們看，開發商也是會有高尚胸懷的。你真的必須有強烈的社會責任感才會去做這類事情。」棲霞在南京開發了一個大型保障房項目——其為3.6萬居民設計的「幸福城」項目即將竣工。幹練好勝的陳興漢自豪地說，該項目獲得了二星級「綠色建築」認證——普通開發項目很少會獲得這種質量認證。

但是房地產公司從事這些有益社會的事可能面臨巨大的壓力。棲霞今年一季度末的資產負債率從2012年初的不到90%，上升至114%，一定程度上就是因為大規模建設保障性住房。今年8月，中國國家審計署對包括棲霞在內的數十家開發商進行了譴責。該公司以保障房的名義申請了1.5億元人民幣銀行貸款，後來卻用來償還商業開發貸款。陳興漢表示，這只是工作人員失誤，他們發現之後立刻進行了整改。

國企中冶置業(MCC Real Estate)也曾是中國最大的保障房開發商之一，如今卻避開保障房業務。2011年年底，中冶同時在建的保障房項目有50個，計畫投資510億元人民幣。但當這些項目完工的時候，該公司卻發現包括南京在內的眾多地方政府要麼無力、要麼不願按照先前的協議付款。結果是今年上半年中冶的長期應收款（反映外部欠公司的債務）增加三分之一，至310億元人民幣。中冶去年末宣布有意退出保障房業務，稱其為「低回報率的資產」。

在中冶開發的南京蓮花新城項目，下一期的混凝土地基荒廢在那裡，這是其大力推進保障房失敗的結果。

在位於南京南部遠郊的岱山保障房樓盤，25歲的楊悅真（音譯）用嬰兒車推著孩子，來收快遞員送來的包裹。楊悅真早先與公婆擠在一個一居室裡，購買保障房是她的家庭「踏上陡峭的房產階梯」的唯一途徑。但這裡生活極為不便。只有很少的人搬到岱山，因此附近沒有大型商店。楊悅真通過網購來滿足自己的大部分需求。她說：「這個樓盤就是太偏僻了。」

她的丈夫騎電動車一個多小時去市裡上班。南京市政府已經承諾，最終將會開通兩條地鐵通往岱山，不過現在這兩條地鐵均未開工。楊悅真說：「當地鐵全部開通後，這裡將會很不錯。只是我們不得不等待一段時間。」

3年前中國政府推出保障房項目時，人們懷疑到2015年底建成3600萬套的宏偉目標能否實現。各個城市行動遲緩，不願給建設提供資金，開發商也不想參與其中。保障房項目從2011年啟動，到當年年中，破土動工房屋數量僅達到全年目標的三分之一，而當年目標是新房開工1000萬套。

但時任中國總理溫家寶明確表示，這一目標是衡量地方官員政績的一項重要標準。於是，各個城市突然開始投入保障房建設，年度建設目標自此再沒受到過質疑。到今年9月底，已完工或正在建設的保障房達2400萬套，中國似乎完全有望實現目標。

真的嗎？房地產經紀公司中原集團(Centaline Group)研究中心研究總監劉淵表示：「官方數據中算進去的保障房與我們所認為的保障房含義差別很大。我們所講的保障房，是指供應給無房且無力購房者的房子。」

住建部表示，逾40%的「保障房」實際上只是提供給拆遷戶的新房子。拆遷戶原有的房子被拆掉，建起了公路、辦公大樓以及其他建築。

地方的數據統計分析更加模糊。某些房子只要價格封頂到現行市價的80%就可以算作保障房，這一水平只要在估價時動動手腳就很容易達到。

一名房產分析師匿名表示：「考慮到信息披露模糊不清，政府在名義上達成目標將是毫不費力的。現實是，很少有房子能夠到低收入人群手中。」

来源:《金融時報》

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