中國購房族如何融資?
【看中國2013年12月16日訊】說起購房,已經買到房子的人擔心未來房子漲價不夠快,尚未買到房子的人擔心口袋裡的銀子跟不上房價上漲的速度。可謂是人人有本難念的購房經。這說到底,是個購房資金籌措的問題。身處緊縮的金融市場環境,不僅企業發展面臨融資問題,個人買房也存在融資問題。
「錢荒」無疑是今年的流行語,企業錢荒、銀行錢荒、公積金錢荒、購房人也錢荒。究竟是購房成本太高還是我們的融資方式欠妥?這個問題非常值得思考。無論怎樣,個人在獲得購房資格以及將擁有一套住房的機會面前,任何「錢荒」都是難以承受之痛。
俗話說「你不理財,財不理你」,購房亦是如此。懂得更多的購房融資方式,掌握更多的資金槓桿的運用技能,才能使購房不再是單純的成本負擔,相反成為輔助個人財富管理的重要部分,化被動為主動。
在多年前房價低、不限購的「黃金時代」,購房者通常會根據手中的自有資金,簡單規劃出全款或借款的支付方式。今天的購房者,不管是出於投資還是自住的目的,都會認真比較各種資金籌措方式,如全款、公積金貸款、商業貸款、分期支付、抵押擔保、先租後買、親戚拆借等等。
對購買首套自住房的群體來講,如無法全額支付,就要認真計算成本,判斷到底是使用公積金貸款還是商業貸款,畢竟,還款壓力直接關係到未來幾十年的生活質量。購房融資過程實際上就是個人控制資金投入成本的過程,應該符合「降低成本,提高收益」的投資回報最大化的理財邏輯。
讓我們來算算公積金貸款與商業貸款的代價區別。二者在貸款利率、貸款對象條件、擔保方式、單筆貸款最高額度、擔保單位、放貸時間等多個方面存在區別。其中有三個方面會對購房成本產生直接影響。
首先是貸款利率。目前,5年以上公積金貸款利率為4.5%(年),商業貸款利率為6.55%(年),即使在擴大優惠至0.85倍以後,5年以上商業貸款利率為5.56%,兩者相差1.06個百分點,公積金貸款利率明顯更低,故通常是工薪階層的首選。
第二,貸款額度以及貸款年限。商業貸款根據房屋情況以及個人資質而定,若借款人購買新房,則商業貸款額度最高為房屋成交價的70%左右;若借款人購買二手房,則貸款額度一般不超過房屋評估值的70%左右。商業貸款年限最長30年。公積金貸款一般上限為80萬元,個別符合資質的購房者可申請到92萬元和104萬元,貸款年限最長30年。可見對貸款額度而言,商業貸款略勝一籌。
第三,還款方式。商業貸款通常採取等額本金、等額本息、雙週供、固定利率等方式;公積金貸款則可在設定每月最低還款額後,自由還款。可見,公積金貸款在「人性化」上勝過商業貸款。
公積金貸款與商業貸款各有優缺點,購房者應依照自身實際情況加以選擇。如購房人借款額度較大,首付又短時間湊不齊,可選擇商業貸款;又或者購房人並未繳納公積金,商業貸款亦是不二選擇;但如果購房人對利率敏感程度較高,希望儘可能節省利息,那麼公積金貸款應是首選。
以購買為200萬元首套住宅為例。由於公積金貸款上限為80萬元,所以按照最低首付60%,還貸期限20年計算,使用公積金貸款每月須還款約5061元,使用商業貸款每月須還款約5988元,後者高出900多元。從絕對值看,公積金貸款的確划算,但最低首付60%,短期內會帶給買房者很大資金壓力。
更重要的是,為籌措這筆首付資金,可能需要花費更多的時間成本,而這期間房價可能有上漲風險。相反,商業貸款則可在第一時間購房,減少錯失低價的風險。因此,借款人需要算「大帳」,而不能單純計算未來每月還款金額。
除了全款和向金融機構貸款之外,還有資金拆借、抵押擔保等融資方式。抵押擔保對於急於籌措資金的購房者而言,這個不錯的短期融資方式,但前提是你擁有可抵押的資產。目前金融機構推出的抵押貸款中,以「消費貸」最為公眾熟知,雖然「消費貸」明文規定融來的資金不可用於買房,但不少購房者還是會想方設法、以各種消費名目把錢借出來。目前「消費貸」的貸款上限大都是100萬元,利率大約是基準貸款利率上浮10%左右,年限最高10年。雖然消費貸利率與商業貸款利率相差不多,且貸款額上限更高,但是由於貸款年限縮短,按10年貸款100萬元計算,每月須還款11719元,會對購房者構成更大資金壓力。如果購房者一段時間內現金流不足,或者短期內不能有一筆可觀的收入,此種融資方式未必是好的選擇。這些方式更適合那些有一定投資經驗的購房群體,他們可以使用拆借來的資金購買房屋,然後再通過出租房屋、以更高價格出售房屋、以及反向抵押等方式償還拆借資金,同時獲得短期收益。
老話講得好,求人不如求己,購房者需要樹立財富管理意識,瞭解各種融資手段和技能。不盲目、不恐慌、不猶豫,這是中國購房族必須練就的硬功夫。
来源:《金融時報》
短网址: 版權所有,任何形式轉載需本站授權許可。 嚴禁建立鏡像網站。
【誠徵榮譽會員】溪流能夠匯成大海,小善可以成就大愛。我們向全球華人誠意徵集萬名榮譽會員:每位榮譽會員每年只需支付一份訂閱費用,成為《看中國》網站的榮譽會員,就可以助力我們突破審查與封鎖,向至少10000位中國大陸同胞奉上獨立真實的關鍵資訊, 在危難時刻向他們發出預警,救他們於大瘟疫與其它社會危難之中。
看完這篇文章您覺得
- 【貫明專欄】臺灣最美的海灣 人間仙境七星潭(視頻)
- 水果皇后——草莓(組圖)
- 戰火無情 造化弄人 那一代人的離合滄桑(組圖)
- 千年前的人類抵禦矮人「他」化為惡龍(圖)
- 龍年龍抬頭地龍翻身 世界已現動盪不祥之兆(組圖)
- 世界上最貴的歌 4句歌詞火遍全球(組圖)
- 中共史上罕見 習近平究竟在幹什麼(圖)
- 北京確定案件基調 周永康案將被政治演繹
- 震驚世界!20億年前核反應爐意味什麼?(圖)
- 叫停毛澤東誕辰活動 習近平想要幹什麼?
- 張成澤被處決 江下一步滅口李雪主(組圖)
- 林彪死後 毛高興的說出一句驚人的話(圖)
- 你死我活 周之後 習近平劍指何人(圖)
- 別再上當了!在中國這五件事將讓你迅速失財(圖)
- 中共肺炎(又称武漢肺炎)
- 病毒
- COVID-19
- 疫苗
- 台鐵
- 拜登
- 川普
- 特朗普
- 國安法
- 貿易戰
- 習近平
- 華為
- 三峽大壩
- 新疆棉
- 長江
- 洪水
- 袁弓夷
- 港版國安法
- 漢光演習
- 國民黨
- 退黨
- 弗洛伊德
- BLM
- 中共
- 閻麗夢
- 金正恩
- 王岐山
- 賴清德
- 孟晚舟
- 關稅
- 邊境牆
- 彭斯
- 美國
- 貿易談判
- 劉鶴
- 王滬寧
- 江澤民
- 崔永元
- 中南海
- 內幕
- 中共
- 反送中
- 貪官
- 情婦
- 腐敗
- 反腐
- 打虎
- 官場
- 看中國
- 一國兩制
- 法廣
- 社交媒體
- 往事微痕
- 出賣國土
- FB
- 六四
- 朝鮮
- 加拿大
- 脫歐
- 央行
- 債務
- 槓桿
- 美元
- 貨幣
- 人民幣
- 歐元
- 日元
- 港幣
- 房地產
- 樓市
- 財政
- 財富
- 中產
- 海參崴
- 台灣
- 蔡英文
- 北京
- 劉強東
- 大媽
- 房價
- 疫苗
- 非洲豬瘟
- 大陸
- P2P
- 霧霾
- 基因編輯
- 防火牆
- 維權
- 709律師
- 上訪
- 法輪功
- 網絡審查
- 活摘器官
- 江東六十四屯
- 唐努烏梁海
- 長白山
- 白龍尾島
- 江心坡
- SARS
- 新疆勞改營
- 言論自由
- 女主播
- 央視
- 華人
- 移民
- 華人
- 留學
- 海關
- 遣返
- 簽證
- 回國
- 入籍
- 綠卡
- 民生
- 海外
- 加拿大
- 澳洲
- 民國
- 桂軍
- 抗戰
- 孫中山
- 蔣介石
- 宋美齡
- 鄧小平
- 林彪
- 劉奇
- 中共
- 皇帝
- 諸葛亮
- 易經
- 幽默人生
- 智慧
- 感悟
- 手機
- 預言
- 奇聞
- UFO
- 外星人
- 壽命
- 文革
- 養生
- 紫鳳
- 貫明
- 李道真
- 軼飛
- 李雲飛
- 雲中君
- 辛思
- 夏聞
- 時代漫談
- 滄海
- 東方縱橫
- 唐柏橋
- 王尚一
- 江楓
- 黃清
- 李唐風
- 園丁
- 今濤拍暗
- 李青城
- 秦就石
- 中經研
- 秦天靖
- 江浩
- Eagle Vision
- 李子壬
- 馬新宇
- 馬來啟
- 紫君
- 秦山
- 陳破空
- 戴東尼
- 曹長青
- 邢仁濤
- 瑜正
- 簡易
- 肖川
- 伍凡
- 顧言
- 歸瑜
- 乙欣
- 陳泱潮
- 徐沛