北京樓市一年內將進入下跌通道

【看中國2014年01月26日訊】多人以開發商拿地成本高來推論房價必然高，這實際是缺乏基本的經濟學常識，因為影響房價的所有的因素都要歸結於供求兩大方面，土地成本影響的是供給，而目前房價高漲的關鍵因素卻是需求，試想，如果需求為零，即使10萬一平拿地，那銷售價格也只能為零；相反，即使土地零價格出讓，而需求很大，那麼房價同樣會暴漲。 看中國網站 禁止建立鏡像網站 。

投機需求綁架剛性需求 看中國網站 禁止建立鏡像網站 。

房子的需求可以分為兩部分：投機需求和剛性需求，而衡量兩者是否合理的經濟指標分別是房價房租比和房價收入比。目前北京房價均價高於4萬元，房租低於100元/月/平，人均收入5000元/月，每個家庭每年總收入12萬元，三口之家剛需面積假設為80平，那麼房價房租比是400，而合理值為250，房價收入比26，而合理值為5。由此看來，房子的投資價值已經喪失，投機需求只有依賴於房價上漲獲取回報，也就是綁架了剛需；而剛需的收入早已不堪重負，只有依賴於按揭借貸，這蘊含了巨大風險。

捉襟見肘的貨幣增量

按揭貸款依賴於中國貨幣供應量的增加，在中國90%以上的貨幣投放是由順差決定的，其中順差又包括經常性順差和資本順差，由於人民幣的持續升值，經常性順差逐步縮小，而資本順差也有外流的趨勢，加上高達20%的準備金率收縮基礎貨幣，因此，中國總體貨幣供應量不足，「錢荒」就是這種態勢的首次演習。目前，北京以外的銀行以及北京內的中小銀行已經停止了房貸，壓倒房價的最後一根稻草即將來臨。

有人說，中國政府不會坐視房價泡沫破裂，會極力維護，但是經濟規律是不以人的意志為轉移的，即使是政府在房價崩塌面前也無能為力。由於市場經濟存在天然的痼疾——消費不足，因此在市場經濟週期末端必然大批的企業銷售疲軟，利潤下滑乃至虧損，而大量的投機資本湧入房市，大幅推高了居住和生產成本，由此帶動了人力成本高漲，從而形成成本推動型衰退，企業被迫減產保價，也就是滯漲，為了確保克強底線，貨幣當局必然收縮，結果進一步惡化了貨幣短缺態勢，使房價下跌加劇。

房價預測失敗的原因中國的房價誰說了算？不是總理而是華遠地產老總任志強，因為他一直唱多房地產，而恰恰在過去的十年，中國房價漲了十倍。與之對立的則是謝國忠，他總是預言房價要跌，結果一直沒有兌現，其獨立經濟學家的稱號幾近動搖。在中國，任謝都有無數的支持者與謾罵者，但可以斷定，兩人的預測都不正確。因為中國房價在08年有過一次大的下跌，只是被09年的4萬億帶來的10萬億信貸反轉了。08年美國次貸危機爆發，全國房產銷售收入2.4萬億元，北京房價由高位回落，09年1月份至12000元一平，隨後在10萬億信貸的拉動下，在10年3月達到24000元一平，這恰好和信貸量相吻合，09年全國房產銷售4.4萬億元，商品住宅同比增近八成。應該說，4萬億投資對中國經濟率先回覆有積極的貢獻，但由於忽略了中國房地產政策的天然缺陷，沒有在消除其資本屬性前放鬆貨幣，只能使資本湧入房地產市場，導致其暴漲，形成經濟之癌，這是前政府一片好心卻辦成了壞事。

房產泡沫破裂造成的巨大社會財富浪費

極端脆弱的剛需在外熏內烤雙重壓力下，終將倒塌，裸泳的投機需求浮出水面，房價暴跌，泡沫破裂，斷供、倒閉、破產不絕於耳，曾經的鬼城、空城成片的倒下，天量的水泥、鋼筋、玻璃、建材、電力、農民工的血汗化為烏有，恍若夢境。房價漲到什麼時候？股市能漲嗎？人們焦急地問。事實上，房價與股市的漲跌完全是人們自身造成的。當剛需耗盡時，也就是沒有多餘的購買力時，房子落入普通人手中時，房價跌勢來臨。當大部分人都想逃離股市時，股價跌無可跌之時，股市牛市不期而至。這就是莊家和散戶的遊戲，這是李嘉誠拋售大陸房產的原因，這是華人首富的根源，這是遠見卓識與盲從短視的對決。因為他知道，股市從6000點上升到8000點的難度比2000點回升到4000點大得多，既如此，何不在5000點拋售，2000點撿回？前者的風險遠大於收益。既如此，賣出房產買入股票難道不是穩健投資所要求的嗎？

来源:作者博客

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