中國房地產市場的未來走向令人關注（看中國配圖）
【看中國2014年03月06日訊】生活在中國，你不能不關注樓市。進入2014，圍繞房價的糾結繼續縈繞在國人心頭。任志強一如既往地怒斥那些唱空房價的人「危言聳聽」，而謝國忠依然不知疲倦地預言泡沫崩潰在即。
如果你覺得任大炮、謝空頭太一根筋，那不妨聽聽超人李嘉誠對內地樓市的看法。李超人難得一開金口，自然值得聆聽。不過，他一方面認為「地價太貴，麵粉貴過麵包」，但另一方面又宣稱「我對內地樓市很樂觀，不要小看7.5%的GDP增長，買樓仍是國人積累財富後的第一選擇。因為中國人只要搵多少錢，就會買自己的屋」。
市場的表現同樣是如此「分裂」：一方面，2013年全國土地出讓收入總金額達4.1萬億元，較2012年2.69萬億激增52％，刷新2011年3.15萬億元的歷史記錄，顯示房地產商信心重回高漲；另一方面，最近杭州部分樓盤大幅降價、興業銀行內部發文要求對表內表外的所有房地產相關業務從嚴審查或暫停辦理，再度引發市場恐慌情緒。
中國樓市是充滿政治經濟學內涵的市場，我們必須綜合分析，才能理清房價脈絡。
房價顯然存在泡沫。在京滬一線城市，30－40倍的房價收入比明顯太離譜。2013年諾貝爾經濟學獎得主席勒說，「加州房價收入比在8－10倍，我們就覺得太高了。如果是8倍，就要花8年的總收入買房。」如此高的房價，基本「消滅了」城市中產階級，對實現以消費為動力的經濟轉型相當不利。
另一個不利因素來自趨緊的金融環境。2010年起中央收緊房地產商融資，進而迫使大量房地產企業藉助影子銀行渠道融資。問題在於，影子銀行資金成本太高（20％左右很常見），一旦房地產出現長期滯銷，房地產商將陷入資金困局。李克強出任總理後，明確表態不搞大規模刺激，並開始引導貨幣政策從超級寬鬆走向中性，2013年即出現三次錢荒潮。杭州大幅降價的樓盤，應該就是由於開發商資金鏈緊張所導致的現象。2013年溫州房地產市場的崩盤，也是由於資金鏈大面積斷裂所致。
更大的壓力來自反腐。在鐵腕整風、無情反腐之下，名表、茅台和高端餐飲倒下了，同樣為貪官所青睞的房產呢？2012年10月我曾發過一條微博：「【房價應該這樣調控：把貪官抓了，房子拍賣了，房價自然暴跌！】番禺城管局政委蔡彬僅為一處級小吏，擁有21套房產；「土地奶奶」羅亞平擁有27套房子，山西蒲縣煤炭局長郝鵬俊有36處，其中35處在北京。上海外高橋保稅區處長陶建國29套房產；浦東新區副區長康慧軍14套房產。貪官，才是最大的「剛性需求」。」 王石最近也指出，「反腐是最大的調控。現在最有效的對市場調控就是反腐。難道房地產不受影響嗎？會很受影響！因為房地產相當的一部分，是留著讓很多根本不需要的房子在那兒！」
但我們同樣不可忽視導致房價存在不能跌、跌不動的諸多因素。
首先，中國是地球上貨幣超發最為嚴重的國家之一。M2/GDP達到200％，中國的M2按照匯率折算成美元比美國的M2還多。由於股市實在太不爭氣，樓市就成為吸納流動性的主要「池子」。價格從來都是一種貨幣現象，正如吳敬璉最近所指出的，「房價上漲的根本原因是貨幣超發，並不是囤積房產。投資買房如果沒有錢怎麼投機呢？」貨幣超發是支撐中國樓市泡沫的主要原因。
其次，中國銀行業的住房按揭貸款政策相當穩健。以上海為例，首套房首付30％，二套首付70％。如此高的首付比例，在全球也是不多見的。在2008年次貸危機中，房價下跌之所以引爆金融危機，一個重要原因是美國銀行業過於放縱的按揭政策：無須首付即可買房。相比之下，中國的銀行業對房價下跌的抵抗力要強大得多。因此，房價的風吹草動很難觸發銀行要求提前還房貸的系統性危機。
再次，政府對房價態度很曖昧。換位思考一下，如果你是政府官員，面對這樣一組數字心中會如何掂量：房地產貢獻了20％的GDP增長、50％的地方財政收入。在經濟下滑趨勢仍未止步的情況下，中央要保住7％的下限，就不可能不正視房地產的作用。與上屆政府相比，本屆政府對房地產調控甚少表態，似乎決心面對現實，「讓市場發揮決定性作用」。
最後，房價跳水還會引發維穩問題。2月19日晚，杭州某樓盤宣布降價，均價直接從17200元/平米降到了13800元/平米。2月21日該樓盤售樓處遭到業主怒砸。此類現象並非首次。儘管老業主因為開發商降價而施暴，顯然是法盲、無賴之舉，但他們吃准了地方政府維穩的心理軟肋而屢試不爽。無形中，這讓房價形成了一種「能升不能降」的剛性。
結論是：1、房價太高了；2、房價大跌不可能；3、結構性分化將繼續：一線城市繼續堅挺，三四線城市房價因購買力向一線城市集中而缺乏支撐；4、資金鏈問題繼續考驗房地產公司（2012年綠城地產在香港九龍倉的緊急輸血下才起死回生）；5、一旦發生全面的房地產危機，政府將被迫再度出手救市。
狄更斯在《雙城記》的開場白同樣可以用來描述當下的中國樓市：「這是最好的時代，這是最壞的時代；這是智慧的年代，這是愚蠢的年代；這是信仰的時期，這是懷疑的時期；這是光明的季節，這是黑暗的季節；這是希望之春，這是絕望之冬；我們的前途擁有一切，我們的前途一無所有；我們正走向天堂，我們也正直下地獄」。
来源:財新博客
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