【看中國2014年03月08日訊】在今年「兩會」上，房地產的問題同樣是會議關注的熱點話題，不同利益的人總是會就這個熱點話題表達自己的意見。這已經是多年的慣例。同往年一樣，職能部門的首長言論往往會成為媒體最為關注的焦點。比如，今年職能部門首長對房地產市場的表態是「雙向調控」,但對於這種「雙向調控」的內容及意義是什麼，首長沒有道出，但實際上在政府報告中相當明確。對此，不同利益的人只能從不同的角度來解釋。比如，對於房地產開發商來說，就把這種「雙向調控」解釋為既不能讓房價上漲，也不能讓房價下跌。只有這樣，才能保證國內GDP的增長得以持續，把過剩的產能逐漸來消化，及不至於房地產泡沫破滅導致中國的銀行危機、金融危機及經濟危機而引發社會問題。
按照這種對「雙向調控」的解釋，2014年中國房地產市場政策，政府對市場干預的程度應該比前幾年還得深化。不僅要控制住房市場的生產與銷售，而且還得控制住房市場的價格；不僅是控制住房價格上漲，還得控制住房價格的下跌。房價漲也不行，跌也不行。簡言之，房地產市場的發展完全是在政府干預而行。對於這些一種解釋，不僅沒有走出前幾年政府房地產宏觀調控的老路，而且完全是從維護房地產企業的利益角度來解釋，並希望以此來左右2014年國內房地產市場。
但是實際上，無論是從政府報告中房地產市場的治理理念，還是經濟發展大勢來看，與早幾年的情況相比已經發生了巨大的變化。前幾年那種房地產宏觀調控的方式與思路（比如限購、限價、限房型等）已經走到了盡頭。比如，十八屆三中全會精神的核心就是讓市場在資源配置過程中起決定性的作用。如果房地產市場的價格被政府政策左右既不漲也不跌，那麼是與這些精神完全相悖的。儘管2013年以來政府對以往的房地產政策採取默許的方式，但至少沒有再增加政府行政干預的方式。因此，如果要讓市場在房地產資源配置起決定作用，政府對房地產的宏觀調控更會強調經濟槓桿（比如信貸與稅收政策），更為強調市場對房地產價格機制形成的決定性作用，而不是政府對房價上漲與下跌的控制來左右。
其次，國內房地產市場經過十幾年快速發展與繁榮，不僅完全成了一個以投資投機炒作為主導的市場，而且早已經形成了一個巨大的房地產泡沫。對於這個巨大的房地產泡沫，早幾年政府一直在用行政手段希望把這個泡沫一直托住並不讓它破滅。但是，國內房地產市場的巨大風險，這些政策只能把這些風險完全暴露出來延後，而不是會消失。反之，對於這個巨大的房地產泡沫，政府越是托市，房地產泡沫越是吹大所聚集的風險則越高。當前國內許多城市房地產市場所面臨的問題就是這樣，國內房地產市場不可持續性目前是誰也無法改變了。只不過，在等待這些城市房地產破滅可能受到傷害到底有多大（因為以前國內房地產市場從來就沒有經歷過任何週期性調整）。在這種情況下，房價豈能不上漲或下跌？
第三，當前國內外金融市場形勢發生了根本性變化。比如最近的人民幣貶值將對國內房地產市場先天造成巨大衝擊。因為，房地產市場作為一個由投機炒作為主導的資金密集型的行業，如果人民幣貶值將導致房地產市場的預期逆轉，如果這樣投資者或是退出市場或是再也不敢輕易地進入住房市場。因為，人民幣的貶值不僅會導致早些時候從海外湧入國內的資金流出中國，或不敢由再輕易地進入中國市場，也會導致中國住房資產的價格下跌，而讓投資者逐漸放棄這些價格過高的資產。在這種情況下，住房市場最先出現的情況就是住房銷售全面快速下跌，甚至於迫使一些房地產開發商降價出售。
更為重要的是，人民幣貶值不僅可能讓早些時候進入國內住房市場的資金逐漸退出住房市場，而且也可能讓國內房地產企業早些時候從海外融資成本迅速上升(近年來國內房地產企業海外融資達1萬億美元以上)。在這種情況下，對資本密集型的房地產業來說可能會雪上加霜。因為這時可能導致住房銷售與價格全面下降，但融資成本上升，如果房地產企業負債率過高，這些房地產企業就可能面臨著資金鏈斷裂的風險。在這種情況下，房地產開發商更可能以降低價格方式來應對這種資金可能斷裂的風險。而房地產企業對所銷售住房的降價，不僅會進一步強化住房價格下行的預期，而且也會導致實際住房價格水平全面下移。如果這些情況出現，國內住房市場的週期性調整即將出現，想讓房價不漲也不跌根本就不可能。
還有，當前網際網路金融快速發展，對國內金融市場衝擊最大的就是讓整個金融市場的價格全面上升及存款全面移出銀行體系。在這種情況下，不僅銀行貸款利率會全面上升，也會讓銀行的可貸資金減少。並且這種情況很快就會傳導到銀行對房地產市場信貸全面收緊上來。如果銀行對房地產市場信貸全面收緊，將對國內房地產市場造成致命打擊。在這種情況下，房價豈能不變化而不上漲與下跌。而美國QE退出，其影響同樣會國內房地產市場造成巨大的衝擊。
通過上述的分析，國內房地產市場舊有宏觀調控方式已經走到盡頭，2014年政府的房地產調控政策是不可能在舊有方式上踏步。因為，整個市場大勢使然，國內房地產市場的宏觀調控將出現新的方式，否則國內房地產市場所面臨的困境只能是越陷越深。一些人希望房價不上漲也不下跌，只能是一廂情願。
来源:博客
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