中國難以承受房價下降之重(圖)

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【看中國2014年03月28日訊】種種跡象都在表明，經歷10多年黃金期的中國房地產正在以令人恐慌的表現拉上繁榮的幕布。 看中國網站 禁止建立鏡像網站 。

3月18日，國家統計局公布了2月份70個大中城市的房價數據， 新房價格同比上漲8.7%，這個數據，低於今年1月份9%的漲幅。而且，新房價格環比上漲的城市從1月份的62個，下降為57個，環比漲幅從1月份的1.2%，迅速下滑至0.7%。特別是，北上廣深四個一線城市新房價格同比漲幅都回到了20%以內，價格上漲趨緩態勢極為明顯。

在價格上漲進入疲態的同時，包括一線城市在內的成交量也出現了暴跌。以北京為例，2月新建住宅成交量2221套，創下2007年北京有網簽記錄以來的最低記錄；二手房成交量5441套，環比1月下跌38.0%，同比下跌46.3%，創下2012年1月以後，24個月以來的成交量新低。而3月份的成交量更不容樂觀，3月前15天，北京新房與二手房合計簽約7252套，簽約套數創造北京樓市6年來最低值。遠低於2013年3月份前15天的 28900套。同時，來自國家統計局房地產開發和銷售的數字也極為慘淡：1到2月份，房屋新開工面積16693萬平方米，下降27.4%；其中，住宅新開工面積12279萬平方米，下降29.6%。房屋竣工面積12418萬平方米，下降8.2%；其中，住宅竣工面積9266萬平方米，下降10.6%。與此同時，房屋待售面積歷史上首次突破5億平，達到積5.1397億平。

而最近市場上關於房地產的三大消息則更是引發了市場的恐慌情緒：一是北京萬科的某樓盤毛坯房以2.1萬元/平的價格低開，遠低於之前市場預計的2.6萬元/平的價格。北京作為中國房價最堅挺的風向標，北京房價出現鬆動，則幾乎意味著，全國所有城市的房價將不保，也意味著看多房價的最好心理防線的崩潰；二是得到真實的關於浙江興潤置業資金鏈斷裂的傳聞。興潤置業的35億元負債中，銀行債務超過了24億，涉及總共19家銀行機構；三是人民幣匯率2月份以來出人意料的下跌。以上三則消息可以說從三個層面展示了目前中國房地產面臨的最大困局：一線房價的鬆動意味著中國房價整體走弱；開發商資金鏈的斷裂透視出流動性緊張的大背景下開發商面臨的巨大的考驗；人民幣匯率的大幅貶值不僅意味著以人民幣計價的資產價格顯得有點貴，而且也意味著熱錢開始流出中國。

毫無疑問，中國房地產的蕭瑟的秋天已經到來。在此之前，很多以過去10多年的習慣性思維觀察中國房地產的人認為，中國房地產還會有至少10年的黃金期，住建部副部長仇保興就在兩會期間明確表示：「房價分化現象將來會越來越嚴重，但10年內中國房地產不可能出現大的危機，因為還要解決‘三個1億人’的問題：促進約1億農業轉移人口落戶城鎮，改造約1億人居住的城鎮棚戶區和城中村，引導約1億人在中西部地區就近城鎮化。」很多人認為，在中國完成城鎮化之前，中國房地產仍然是增長最快的行業。即使那些相對謹慎的人，最多也認為未來房地產會出現分化的走勢：一二線仍然看好，三四線房子過剩的城市價格將下降。但這一兩個月以來包括北上廣深四個一線城市住房成交量和價格的鬆動都意味著，中國目前房地產面臨的局面絕非「分化論」所言那麼樂觀。

特別需要提醒的是，需要提醒的是，無論是今年「兩會」之前杭州、常州等地一些樓盤的降價，銀行收緊與房地產有關的房貸，還是「兩會」後房價上漲的趨緩和成交量的暴跌，都是在政策「真空期」的情況下出現的。這和以前的情況完全不同，以前市場在經歷非正常的上漲之後，都是會遭受政策的嚴厲打壓， 但事實上自去年「兩會」之後沒有出臺任何調控房價的政策，即使在經歷2013年的暴漲之後，政策層面也保持了極大的克制，將價格留給市場去調節。就此而言，當下房地產疲弱的表現，完全和政策無關，而是在房價經歷一年的暴漲之後，市場的自發反應。

事實上，對於今年房地產的走勢，筆者一直強調要實事求是研究房價的基本邏輯。過去10年支撐中國房價的因素看，至少有五大引擎是推動中國房價上漲的重要推手：一是貨幣因素，過去10年，是中國貨幣大躍進的10年，也是負利率的10年，極度寬鬆的貨幣成為房價的第一引擎；二是需求因素，住房供應嚴重不足，需求旺盛；三是經濟高速增長，在投資拉動的情況下，房地產成為中國經濟高速增長的最大受益者之一；四是土地財政，地方政府對土地的過度依賴事實上使得地方政府成為過去對抗中央調控政策的主力軍；五是人民幣不斷升值，引發熱錢流入中國房地產市場，以及隨著人民幣不斷升值對中國資產價格不斷重估。而這五大引擎，進入2014年後幾乎全部熄火。筆者去年關於美聯儲QE退出後全球流動性將面臨歷史性轉折的判斷已經得到了現實的應驗，這還只是開始，一旦美聯儲進入加息週期，國際資本將加速流出中國；從經濟增速看，未來5年，中國經濟能夠維持7%左右的增長已經不易；加上過去10年房地產的大躍進，中國住房供需已經基本平衡，一二線以下住房過剩也已經成為事實。根據經濟學家鐘偉的數據，如果未來五年中國房地產投資的年複合增長率保持在7%左右，到2017年中國將至少建成1億套以上的房子，這還不包括3600萬套的保障房，這也意味著至少可以解決4億人的住房問題，而到2017年，中國城鎮化的人口最多不會超過1個億，住房總體過剩會極為嚴重。而最近人民幣的貶值，等於雪上加霜，讓本來絕對值已經非常高的房價顯得更加滑稽，北京、上海等地的房價很多已經超過了紐約、東京，但人均收入不及他們的十分之一。

這種分析意味著，今年房價下跌是大概率事件，而到2017年，如果沒有相應的措施，中國房地產崩盤的可能性相當大。對於痛恨高房價的民眾而言，這種局面自然值得歡欣。如果在2008年，房地產的調整不會影響中國經濟，但在經歷一系列刺激房地產的政策之後，我們發現，房地產已經完全綁架了中國經濟。2013年，房地產極為驚人的表現為中國7.7%的增長立下頭功，但房地產投資佔GDP15%以上的比重，對中國經濟20%以上的貢獻，土地收入佔70%的份額，以及12.2萬億的到位資金佔中國全社會融資額70%以上這些令人瞠目結舌的數字意味著，中國經濟已經完全淪為了房地產經濟，房地產一旦出問題，中國經濟必然崩潰，每個人都會成為中國高房價泡沫破滅的殉葬品。和日本當年房地產泡沫破滅不同，中國脆弱的經濟增長模式和人均遠低於世界平均水平的收入意味著，一旦房價下跌，中國比日本要慘百倍，中國貌似很強大的銀行系統也會因為各種各樣的房地產融資槓桿的斷裂而倒下。

2008年，歷史給了中國人刺破不健康的房地產泡沫的最好的機會，我們為了保增長而讓不健康的泡沫膨脹至駭人的程度，到了今天，我們不僅無力刺破，更重要的是，一旦刺破，等於對中國經濟實施「自殺式襲擊」，這種代價無疑是中國無法承受的。房地產最大的成功就在於此。面對如此的囚徒困境，中國政府唯一的選擇就是改變目前的房地產調控政策，從抑制房價上漲轉向防止房價下跌引發中國經濟崩盤的系統風險，為泡沫的破滅再爭取時間，儘可能減少對中國經濟的衝擊。

来源:博客

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