何清漣:為中國房市續命的「三口氣」(圖)


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中國各地出現大量鬼城、睡城、死城、空城(美國之音東方拍攝)

【看中國2014年05月14日訊】多年來,中國房市泡沫破裂一直處在「狼來了」的狀態中,但一季度的行情卻預示這一次「狼」真的要來了。因為支撐中國房市的「三口氣」,都有可能續不了房市的命。這「三口氣」分別是:地方政府對土地財政的高度依賴、房地產公司的市場利益;已購房老業主反對降價的集體行動。

中國房市過度飽和的供給

中國的房地產業早就形成供過於求的局面,從以下兩個數據可窺中國房市概貌。一個數據由中國房地產研究協會2012年提供,中國每年新增建築面積約佔世界的一半,為20億平方米左右,其中超過70%為住宅面積,達14億平方米,其中超過40%的新增住房集中在一、二級城市。

國內如此分析中國房市存量:2013年8月30日,新浪網發表「數據顯示僅4年新增住宅夠全國1半人口換1次房」,文中提到,以人均住房面積為36平方米計算,中國每年新增住宅面積可滿足超過3800萬人的住房需求,按某位經濟學家的分析,則可滿足超過8600萬甚至2億人的住房需求。

以上數據不包括2013年住宅竣工面積。2013年城市住宅竣工面積有三個相差極大的數據,國家統計局發布的數據是10.67億平方米,美銀美林估算為11億平方米,另一估算為2013年城市住宅為26億平方米。就算以國統局的數據為準,新峻工的住宅總面積也實在夠高了。

這麼多的房子,誰是真正的買家?按照中國房產價格,絕大多數中低層無力購房,因此房產消費主力是官員或富人,其購買目的是用以財產保值。這點已由過去數年來陸續曝光的「房氏一族」所證明,房叔房嬸房姐們擁有十幾套甚至幾十套住房的報導屢見不鮮,前鐵道部長劉志軍、政治局常委周永康等高官擁有三百多套豪宅(別墅),可算是房氏一族的頂級代表。但2013年6月間,《人民網》、《鳳凰網》等主流媒體上有一個帖子為草民廣為流傳,那個帖子的標題叫「北京有6000個劉志軍」,文章稱,在北京城至少有6000個擁有住房超過300套的人。這話我還真有點相信,因為中國是個中央集權的國家,在處級不算官的皇城,掌握各種資源即尋租機會的權力部門實在太多了。

這種幾乎無限的住宅擁有需求,主要出自財產保值增值的需要,因為中國過去20多年尤其是近十餘年來通脹率很高、唯有住房價格上漲幅度超過通脹幅度,據說中產階層的貧富分化原因,就在於買沒買房,以及何時買的房。目前,官員與富豪這兩大群體通過擁有房子為財產保值這一需求大幅減少,減少這種市場需求的原因有二,一是反腐,二是房產稅開徵在即。

給中國房市續命的三口氣

中國巨大的房地產泡沫至今未破裂,完全有賴「三口氣」,其中最關鍵的是:

1、地方政府堅定地為房地產泡沫「續氣」

2013年,地方政府對土地財政的高度依賴狀況並未改變。今年1月,財政部曾公布全國財政收支情況:2013年地方政府性基金中,國有土地使用權出讓收入4.1萬億元,同比增長44.6%,刷新2011年3.15萬億的歷史記錄。在土地出讓金持續上升的情況下,其他公共財政收入卻呈下降趨勢,2013年全國公共財政收入12.91萬億元,同比增長10.1%,增速為近7年最低。今年一季度仍然維持這一態勢。

地方政府依靠什麼維持房地產市場價格不下跌?以下行徑雖然荒謬,卻是事實,那就是干預大型房企的定價,不讓這些企業降價,以免造成買方信心下降,房市下挫。

2、房企不敢吐的一口氣

按道理,房市與股市應該同理,即市場前景不佳,早降價逃生為明智選擇。但中國的房企卻在堅挺。其間緣由何在?

一些大型房企老闆公開解釋,稱地方政府不讓降價。萬科集團董事局主席王石曾公開表示,2008年因為樓盤降價,萬科被南京市政府罰款4000萬元。他還提到,有幾個重點城市因萬科降價,進駐萬科查賬、查稅。2008年有地方政府召集房企開會時,主題可以概括為「不許降價,遠離萬科」。

王石的話亦得到業內人士旁證。有報導稱,長沙、杭州、寧波等地方政府召集開發商座談時,都談到開發商不要輕易降價拋盤,以免引起市場悲觀情緒蔓延。尤其是萬科、保利這類「龍頭房企」,它們在一個城市就有多個項目,如果降價對市場影響會很大。浙江一房地產資深人士表示,最近寧波某區有樓盤想降價,但區領導考慮降價造成的「負面影響」較大,所以和房企打了招呼,就沒降成。

不過,單純歸結於地方政府不讓降價,也是片面說辭。房企真正的擔心其實還有一重,即擔心降價影響市場信心,導致交易量下跌。中國房市與股市一樣,因投機過度,最後都成了「信心支撐」,這種信心支撐的市場特色是「追漲殺跌」,房產價格下降促銷,只會讓買家產生猶疑,進一步調低預期價格。據市場消息,今年一季度杭州市區商品住房成交量為10112套,同比下降37.8%;成交的均價是15388元/平方米,同比下降11.3%。分析人士稱,這一現象說明低價戰略並不能換來成交量的迅速回升,反而像推到了房價下跌的第一張多米諾骨牌,隨之而來的是常州、寧波、營口、連雲港、秦皇島等地房價紛紛顯現出下跌趨勢。

3、老業主拚命提住的一口氣

除了上述兩口續命真氣之外,撐住房地產價格的還有老業主拚命提住的一口氣。
從2011年以來,從上海開始,全國多個城市的樓盤降價引發退房,老業主將房市降價稱之為「價格欺詐」,每逢房企降價,老業主就組織起來「圍攻」房企售樓處,不許降價。這種現象始自2011年延續至今,屢屢見於報導,最新一起今年4月發生於成都市。

中國的樓市調控因此陷入極為尷尬的兩難境地:不降價公眾不滿意,降價則部分已購房的老業主集體反對。這口氣堪稱中國獨有,世界所無,

天下沒有不破的經濟泡沫

過去4年以來,中國房市就依靠上述三口氣延命,其中最重要的一口氣當然是地方政府源源送去的續命氣。

但是,泡沫總有破裂的一天,到了今年4月,中國主流媒體開始討論房地產泡沫破裂的問題。新華網4月27日懷疑地自問:「樓市開始出現明顯降溫跡象 支柱地位會不會動搖?」

下面這組數據讓國內媒體無法再閉上眼睛:

在價格明顯下調的情況下,交易量不升反降。今年2月,70個大中城市新建商品住宅價格漲幅就出現了自2011年2月以來首次同比、環比雙回落。國家統計局4月18日的最新數據顯示,3月份,在70個大中城市中,新建商品住宅價格環比停漲或是下跌的城市已經達到14個。最重要的一個信號是:五一小長假房市成交創新低,北京二手房市場量價齊跌。

房地產泡沫破裂,在中國只是個時間問題,以及價格下跌的幅度有多大、在多長的時間內跌多少。如果按照中國政府的慣性思維,最好是在政府可控制的情況下,在一定的時段中,一點點地在下跌通道中「可控制地」慢慢下滑,不要撲通一下跌到底,引發恐慌性價格跳水,因為那會釀成一場大災難。

真正的麻煩是,市場供需自有規律,強行干預在一段時期內可能部分有效,但不可能永遠有效。政府調控經濟之手畢竟不是「上帝之手」。
 



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