房地產要經歷漫長市場出清過程
【看中國2014年10月18日訊】央行近期宣布放鬆住房信貸限制,此舉被稱為政府「救市」,但「限貸」已收手數日,房地產市場並未出現熱銷場面。近日市場又傳,11月或將調整二手房交易營業稅,由原來對普通住房滿5年的交易免征營業稅,調整為滿2年即可免征。
從解除「限購」,到結束「限貸」,這樣一連串動作,表面看是「刺激」住房銷售,但本質是放鬆管制,這與政府今年以來的改革思路並不矛盾。房地產調控政策逐步退出舞臺,意味著政府將會抽出那只「閑不住的手」,不再人為調控房價。如果這個判斷成立,那麼有關住房交易的各種稅收限制,或將逐波調整,直至取消。
交易成本降低,能夠促進買賣,住房市場或可看到局部反彈,但無論政策怎樣「刺激」,房地產行業的長週期調整都不可避免。
主要原因有三。
其一,經濟增長 「新常態」,導致住房需求出現「新常態」。
目前中國經濟處於「三期疊加」局面,經濟結構調整不乏主觀改革之意,但實際是全球經濟再平衡背景下的被動之舉。從中國經濟長期增長維度看,制度改革紅利是決定性因素,全球化則提供了經濟跨越良機。在政府主導下,中國利用加入世貿組織契機,通過扭曲要素價格,實現了貿易和投資快速增長,並使經濟總量超越日本,位居世界第二。中國這種增長方式在新興經濟體中具有代表性,但新興市場貿易順差大幅增長結果,就是美元供給過多,這實際奠定了美國次貸危機的貨幣基礎。
目前的世界經濟再平衡,就是發達國家「去槓桿化」過程,這使得全球貿易總量萎縮。由於外需下降,中國不僅出口受到影響,而且由出口來吸收產能的投資模式,也無法持續。
在出口與投資遭到抑制情況下,中國經濟實際結束了高增長時代。經濟增速下降,就是收入水平增速下降,居民對房地產的需求,也會恢復到正常狀態。
其二,貨幣超發基礎不復存在。
儘管官方從未承認貨幣超發,但由外匯佔款導致的基礎貨幣被動增發,實際造成經濟過度貨幣化,特別是房地產吸收了大部分貨幣存量,市場對房價持續上漲的預期,也是基於貨幣持續超發的判斷。
但隨著人民幣持續升值,匯率水平趨於接近均衡匯率,國際收支長期順差局面不再。中央政府也明確宣示,不再使用全面寬鬆貨幣政策刺激經濟,這使得貨幣增速趨於正常。雖然目前央行也在不斷放水,企圖以增加基礎貨幣供給的辦法來降低資金價格,刺激資金需求,但實際情況是,資金供求兩方均表現出謹慎心理。實體經濟結束了補庫存週期,對投資趨於謹慎。銀行也在縮小風險敞口,「慎貸」導致貨幣政策傳導能力下降。而換一個角度看,在國際收支趨於平衡背景下,央行目前的放水方式,只不過是改變了基礎貨幣的供給方式而已。
貨幣政策漸趨中性化,支撐房地產過度需求的貨幣因素也就不復存在。
其三,市場投資風險偏好改變。
投資者認識到經濟週期規律,看到貨幣供給環境變化,以及對房地產稅的預期,對住房的投資性需求整體下降。以目前租金房價比看,普遍低於一年期定期存款利率,如果考慮到可能的住房保有成本增加,那麼在明確沒有貨幣高速增長條件下,住房投資風險加大。對於理性投資者而言,放棄住房投資標的,是個體理性。放棄的結果有二,一是不購買,二是降價出售。博弈論認為,個性理性往往導致集體不理性。集體不理性的市場表現是,隨著房地產調控政策退出,投資性存量房將出清市場,這將導致房價持續下跌。
從經濟週期角度看,房地產繁榮告一段落,行業長週期調整不可避免。開發企業不可誤判形勢,不能將政策放鬆視為政策刺激,更不可將短期反彈看作是拐點出現。只有將市場出清,房地產才可能重啟新一輪增長週期。
考慮到二三線城市住房供給過剩,一線城市投資性住房存量無法統計,那麼在房地產稅正式出臺前,房地產市場或要經歷漫長的去庫存過程。
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