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去年樓市翹尾走勢依然難擋庫存壓力(圖)

發表：2015-01-11 11:53

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樓市

翹尾行情

庫存壓力

大陸一家房地產商的促銷小姐在向客戶介紹樓盤（Getty Images）

【看中國2015年01月11日訊】2014年樓市成交受政策面的影響，先抑後揚，年底銷售的翹尾走勢讓部分房企的經營壓力得到了一定緩解。但在披露全年銷售情況的15家房企中，仍有6家未能完成全年目標，佔比40%。隨著樓市的進一步調整，房企的業績壓力亦逐步顯現。數據顯示，滬深28家披露2014年年報預告的上市房企中，業績改善的不足半數。業內分析人士認為，未來去庫存仍然是房企面臨的首要問題，房企毛利率也將面臨下滑的壓力。

房企全年業績承壓

由於2014年前三季度樓市低迷、部分房企去庫存壓力加大等因素的制約，不少上市房企2014年業績受到極大影響。統計顯示，自2009年以來，滬深上市房企整體業績增速一直保持在兩位數的水平，而2014年前三季度上市房企整體業績同比下降3.32%，這一增速已經創下上市房企2003年以來的三季報增速新低。因此，2014年全年業績增速創下2009年以來的新低幾成定局。

數據顯示，滬深兩市目前已有28家上市房企披露了2014年年報預告。其中，預增及扭虧的房企只有13家，佔比不足半數。受前三季度業績下滑的拖累，2014年上市房企整體業績增速或創下2009年來的新低。

在2014年年報預增的10家房企中，陽光城、東華實業、上實發展等公司的預增幅度超過100%。陽光城預計2014年實現盈利13.03億元至15.64億元，同比增長100%至140%。公司稱，業績增長主要是子公司開發建設的房地產可結算項目對應的收入增加所致。東華實業1月8日披露的業績預告顯示，公司業績增長的主要原因是公司廣州益豐花園項目在2014年度內達到竣工結算的條件。上實發展則在前三季度業績同比增長82.65%的基礎上，預計公司2014年全年淨利潤同比增長100%以上，主要是上海豐啟置業有限公司51%股權轉讓收益所致。另外，中關村、天業股份、銀潤投資3家公司則預計2014年業績將實現扭虧。

相比之下，由於結算收入下滑，有更多的房企預計2014年業績將出現下降或虧損。包括東方銀星、同達創業、榮豐控股、多倫股份在內的多個房企全年預虧；粵宏遠A、世榮兆業等公司的業績下滑幅度則預計超過50%。世榮兆業表示，由於2013年有股權轉讓收益，而2014年沒有，公司業績預計下降97%到98%，預計實現淨利潤僅1000萬元至1500萬元。

去庫存壓力不減

經歷了前三季度的低迷，樓市在2014年四季度才迎來「暖冬」，以一線城市為主的樓市銷售出現回暖，緩解了部分房企的經營壓力。不過整體來看，房企仍然面臨較大的去庫存壓力。中原地產研究中心統計數據顯示，2014年12月，全國54城市合計住宅簽約套數達到31.8萬套，創下2014年全年的單月最高記錄，其中一線城市達到5.37萬套，環比上漲幅度達到38%。

其實，市場人士也沒有因為2014年年底樓市成交出現「翹尾」行情而對於樓市的未來走勢預期「轉向」。比如，同策諮詢研究部總監張宏偉認為，整體市場仍然有去庫存的壓力，維持著「平價跑量」的特徵，房企利潤率也難以保證，樓市基本面並沒有出現實質性好轉。

另外，2014年前三季度，上市房企的整體銷售毛利率僅為32.99%，創下2008年以來的新低。包括萬科、招商地產、首開股份、榮盛發展在內的多家房企的毛利率均較去年同期出現下滑。業內人士表示，由於去庫存壓力加大，房企紛紛在2014年增加營銷力度，銷售費用不斷攀升，導致房企毛利率出現下滑。

時下，去庫存仍然是房企面臨的首要難題。從2014年12月份全國36個大中城市存銷比指標來看，一線城市及部分二線城市庫存去化週期回落至合理區間，但庫存壓力仍然較大，市場去化週期在15個月以上、市場基本面表現欠佳的城市仍然佔到大多數。這意味著去庫存仍是樓市主旋律，房價仍面臨下行壓力。

樓市仍處調整期

中原地產研究部統計顯示，目前公布2014年銷售業績的房企一共15家，富力、瑞安、金地商置、首創置業、五礦等6家房企均未完成年度銷售任務，瑞安完成的比例僅75%，其他完成任務的房企也僅僅是涉險過關。

分析師張大偉認為，2014年最後2個月的衝刺，大部分企業完成年度目標情況並不理想。預計後續公布業績的企業完成年度任務的比例更低，全年完成年度任務的企業佔比較少。他預計，2015年大部分房企的銷售任務制定將非常謹慎，房企對市場的看法整體偏平穩，企業在2015年的經營策略將以平穩去庫存為主。

目前，業內分析人士對於2015年樓市及房企經營的預期較為謹慎。瑞銀分析師表示，預計2015年房地產建設活動將會繼續下滑。國泰君安分析師則認為，2015年房地產行業基本面將平穩恢復，當前地產股估值仍處於相對低位。數據顯示，目前申萬房地產行業的市盈率(TTM)為20.7倍，在申萬28個一級行業中排在第21位。

責任編輯:靖曄

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