央行降准這劑藥方對中國樓市卻無力回天

【看中國2015年02月09日訊】2月4日晚間，央行宣布自2015年2月5日起下調金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。對小微企業貸款佔比達到定向降准標準的城市商業銀行、非縣域農村商業銀行額外降低人民幣存款準備金率0.5個百分點。 看中國網站 禁止建立鏡像網站 。

中國人民銀行（央行）2月4日在公開市場延續了逆回購操作，繼續釋放流動性偏軟信號。5日，央行在公開市場進行300億元28天期逆回購操作，中標利率持平於4.80%。本週通過公開市場操作實現淨投放900億元人民幣，若加上下調存准釋放的約7000億元，本週央行發放的「紅包」約8000億元。 看中國網站 禁止建立鏡像網站 。

那是不是說這「大紅包」貼給市場後會帶漲目前蕭條的樓市呢？

巧合的是，就在降准消息公布前幾天，已有房企宣布將漲價。上月底，瀋陽萬科工作人員在朋友圈發布消息：「瀋陽萬科全線產品2015年2月1日起漲價」。隨後，消息被證實，瀋陽萬科各項目上浮了100∼500元/m2不等。而在此之前，華潤、中海、五礦等品牌房企均對外釋放了將調整銷售價格的消息，但只是「放風」，並沒有具體的動作。

當前全球掀起貨幣寬鬆潮，中國經濟下行壓力加大，此次超過市場預期的降准有利於信貸資金增長，促進實體經濟向好，同時，樓市有望迎來新一輪上漲，預計未來降息、降准仍會出現。

這次降準是自去年「央四條」、降息鬆綁信貸政策後，房地產再度迎來的信貸利好政策。業內普遍認為，此次降準可以刺激目前正徘徊於底部的房地產行業加速復甦。

自2014年11月22日起，一年期貸款基準利率下調0.4個百分點至5.6%；一年期存款基準利率下調0.25個百分點至2.75%，同時將存款利率浮動區間的上限由存款基準利率的1.1倍調整為1.2倍。

同策諮詢研究中心總監張宏偉認為央行本次下調存准率主要基於四方面原因：

第一、當美國2014年年底QE正式退出之時，中國宏觀經濟也剛好為觸底階段，這給中國宏觀經濟未來走向帶來一定壓力，尤其是美國2015年上半年也正在醞釀首次加息，這就倒逼中國貨幣政策及房地產調控政策由定向寬鬆「微刺激」轉向全面刺激，通過政策層面的預調微調適度刺激宏觀經濟增長。

第二、「降准」疊加前期降息等措施，適當釋放市場「流動性」，降低企業融資成本，防止宏觀經濟出現下滑，保證宏觀經濟「穩定增長」。而2014年全年CPI同比增速放緩，通脹預期降低，為「降准」提供了基礎的市場環境。

國家統計局數據顯示，2014年國內生產總值636463億元，按可比價格計算，比上年增長7.4%。宏觀經濟處於觸底階段。2014年全年，全國居民消費價格(CPI)同比上漲2%，通脹預期降低。

同策諮詢研究部研究顯示，當季度GDP增速與CPI增速累加值小於10時，整個經濟基本面面臨滯漲的壓力，貨幣政策將有定向寬鬆的趨勢。當前來看，2014年GDP增速與CPI增速累加值為9.2，剛好處於這一區間，單純從指標意義來看，當前國內具備貨幣政策「微調」走向定向寬鬆的特徵，仍然具備繼續降准或降息的空間。

第三、中小微企業生存面臨困境，需要更多資金支持這些企業的生存和發展。

第四、刺激樓市需求釋放，拉動宏觀經濟增長。

從房地產行業角度來說，去年第四季度市場放量較大，出現「翹尾行情」，但是樓市「翹尾行情」的背後是房企衝刺年度銷售業績指標的背景下完成的。

業內預計房價會在春節後繼續攀升，在本次降准以及前期降息等「救市」政策刺激作用之下，一線城市樓市房價步入上漲通道，甚至下半年會再次步入「買漲不買跌」的行情。

二線城市存銷比開始普遍降低，15個月以下去化週期的城市房價穩中有升，15月以上的城市樓市還有去庫存壓力；對於大多數三四線城市樓市來講想法設法跑量主題不變，因為庫存量大去化週期長，還是要堅持去庫存。總體來看，各個城市在降准的刺激之下走勢將進一步「分化」。

從2015年樓市調控政策走勢來看，由於上述大多數三四線城市、部分二線城市仍然存在去庫存的壓力，預計後期減稅、(人才)購房補貼、商品房沖抵保障房，甚至政府貼息、降息等刺激政策仍將會在這些城市繼續出臺，以「千方百計去庫存」。

但也有業界人士認為，央行此次降準可以釋放資金超過8000億元，但這8000億元不見得會全部投到樓市，而且從去年9月至今，已有多個被業界認為是「樓市利好」、預計可以釋放「萬億資金」到樓市的央行新政出臺，但時至今日，一、二手房依然難賣。決定樓市興衰的根本因素不在於銀行資金緊張與否，而是整體購買力。各行各業「水緊」，整體購買力受影響，即使銀行再放鬆銀根，樓市也是「看的人多，買的人少」。

央行降准、降息還從側面反映出另外一個問題：央行越降准降息，地方政府越「救市」，說明當前市場形勢依然相當嚴峻。

儘管樓市接下來幾個月成交量會短期反彈，市場基本面短期內會好轉。然而，一波行情之後壓力會更大，尤其是對於部分二線城市、大多數三四線城市來講，庫存偏大去化週期偏長的問題遲早還是會暴露出來。

造成上述情況的原因主要有兩點：一方面是由於持續的經濟結構調整，經濟基本面有下行壓力，並且2015-2016年GDP增長目標極有可能從今年的7.5%下降到7%左右，經濟增速下滑也就意味著可以繼續推升樓市基本面回升的動力有限，2015-2016年期間樓市需求動力不足的問題還會表現出來。

樓市快速發展的黃金時代已經過去，當前樓市已進入「白銀階段」。「白銀階段」的主要特徵就是供求會逐漸達到平衡，並且未來需求增長速度沒有那麼快。而當前樓市面臨的問題則是供大於求，需求無法消化這麼多的庫存。

目前房地產領域最大的難題就是庫存，2014年全國商品房待售面積約6.21億平米（不包含正在竣工的3600萬套保障房），而2008年、2012年全國商品房待售面積尚未突破2億平米。當商品房待售面積處於低位，需求屬於高位時，房價上漲是自然的。目前我國城市戶均擁有住房已達到1.02套（接近發達國家住房每戶1.1套最高峰值），樓市正從增量市場變為存量市場，房地產的需求出現下降趨勢。

再來看城鎮化率，2011、2012、2013、2014年城鎮化年增長率分別是1.35%、1.3%、1.16%，1.04%，已明顯低於快速發展時期年增長率1.4%，城鎮化率增加幅度逐步減小。

此時，央行降准降息及地方政府「救市」等政策面的干預只能解決儘可能加快「去庫存」的燃眉之急，但無法改變當前樓市總體供大於求的本質。未來，當政策面刺激市場出現一波行情之後，市場自身調節的作用還是會讓樓市恢復到供求決定未來市場走勢的狀態，因此，樓市庫存偏大去化週期偏長的問題遲早還是會暴露出來。

因此，一定意義上來看，央行降准降息意味著對於樓市「短期利好」，2015年樓市勢必會好轉起來。這個好轉對於市場或開發商來講是「得過且過」，因為接下來市場或開發商仍然要面對上述「長期利空」。他們要解決去庫存的大問題，並且也很難避免長期利空的發生，或許，整個樓市在2015年「得過且過」之後再次遭遇困局。

来源:BWCHINESE中文網

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