華泰證券:地產泡沫+通縮=超級地產泡沫
【看中國2015年03月01日訊】華泰證券在其題為《地產泡沫+通縮=超級地產泡沫》的研究報告中指出,決定未來幾年中國地產走勢的主要矛盾是,沒有破滅的地產泡沫和日益嚴重的通縮壓力之下的政策抉擇問題;當地產泡沫遭遇通縮壓力,央行會優先選擇抗通縮,而地產泡沫擴張將因此加速。
通縮壓力
1月份國家統計局公布的CPI數字僅為0.8,創下2008年金融危機以後的最低值。而PPI已經連續35個月負值。2月份已公布的數據如2月匯豐PMI、地產銷量、電力耗煤增速等均表現不佳,種種跡象表明中國正面臨通縮威脅。央行主管媒體《金融時報》日前也刊文稱,中國通縮風險已近。
地產泡沫
但與2008年次貸危機時,發達國家所遭遇的地產泡沫炸裂,從而引發通縮不同,中國此次面臨通縮壓力的同時,中國地產行業並沒有出現崩盤式回調,相反地產價格維持高位,地產公司日子甚至比2011-2012年週期更為好過。70大城市新建住宅價格,相比2013年最高點也僅下跌4.8個百分點。華泰證券認為,通縮壓力與地產泡沫共存是一個不太常見也是值得深入研究的問題,這一問題的最終解決將影響到地產行業未來幾年的發展。
央行兩難
華泰證券指出,如果像2008年那樣地產泡沫炸裂與通縮同時來臨,央行選擇很簡單,玩命寬鬆即可。如果地產與CPI同時到達高位,政策選擇也很簡單,不停加息便是。唯獨地產泡沫高位徘徊,通縮壓力卻已來臨時,央行政策選擇最為艱難,若利用寬鬆政策拯救經濟脫離通縮區域,則勢必將地產泡沫吹的更大,若不寬鬆任由地產景氣程度下行,則勢必招來更深的通縮。
此外,房地產景氣水平越高,對應的完美利率水平就越高。因此在地產景氣程度高時降息,更容易將利率打到完美利率水平之下,也更容易刺激起地產行業的再度繁榮。
歷史經驗
華泰證券總結了19個國家央行29次面臨這種兩難選擇時的政策抉擇,發現在更深通縮與更大泡沫之間,所有央行無一例外地選擇了更大的地產泡沫,即為了將經濟脫離通縮區域普遍容忍了房價的快速上漲。
這是因為通縮除了會導致經濟衰退、失業率上升以外,還能讓傳統貨幣政策失效。在央行的工具箱中,名義利率沒有上限,卻有一個邏輯上的下限,即不能低於0。如果經濟進入通縮區域,經濟體內的實際利率水平將不再受央行控制。即名義利率很低,但由於通縮的存在,實際利率可能越來越高。央行只能束手無策,呆萌萌地看著經濟墮入螺旋式下降之中。因此全部的央行在面臨通縮威脅時,都無一例外地選擇貨幣寬鬆,而情願付出地產泡沫越來越大的代價。
華泰證券指出,中國地產行業的大拐點肯定沒有到來。而面臨現在的通縮壓力,相信中國央行也會像其他央行一樣,將對抗通縮放到更為優先的低位,進行貨幣寬鬆政策,這無疑將會使得泡沫的擴張速度加快,也許最終房價的最高點會超出所有人的想像。
来源:華爾街見聞
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