房地產政策大拐點:「促投資」轉「保價格」(圖)
【看中國2015年03月03日訊】2014年930地產新政推出,標誌政府對地產態度轉向溫和。寬貨幣、松信貸、限購放開,政策組合拳使商品房交易略有回溫,也使得市場上對地產樂觀的人也逐漸變多。而另一方面,近期政府又開始加快不動產登記的舉措,表面上看,這似乎與前期地產支持政策相矛盾。但事實上,我們認為,「信貸支持地產需求」與「加快不動產登記」的組合併不矛盾,且說明十多年以來地產政策的大方向開始發生變化。
從90年代房改價格始,人口因素、城鎮化以及城市居民對住房條件改善的訴求使住宅成為一種稀缺品。為滿足需求的大量釋放,政府鼓勵地產開發商增加房屋供給有其必要性。附帶的效應是帶來了地產相應產業鏈的發展,並拉動了GDP的增長。在經歷了20多年的發展後,統計局數據顯示當前城鎮人均住房面積已近33平方米,疊加上人均5平米左右的在建面積,意味著一個三口之家的住房面積已超過110平米。因此,拋開人口、家庭結構和居民收入(這些均非1-2年間能出現大幅變化)來看,中國住宅的相對稀缺性正在下降。
與其他投資品一樣,一旦當地產稀缺性喪失之後,價格「只漲不跌」的情況就會開始發生變化。過去地產供給不足時,由於價格沒有下行壓力,因此「促供給拉動投資」就是從中央到地方政府都願意看到的格局。然而,如果說地產投資影響的是GDP(流量)的話,則地產價格則影響的是全社會的資產負債表(存量)。中國地產市場的存量規模非常龐大。粗略按城鎮人均住宅33平米、城鎮人口7.5億人、住宅銷售價格5900元/平米計,城鎮存量住宅價值將近150萬億,已是GDP的2倍以上。一旦地產價格出現大幅調整(資產負債表收縮),則對於經濟的衝擊要遠大於投資下滑(流量)。因此,從這個意義上來說,「保價格「就變成了當前中央政府必然的地產工作重心。
中國人住房面積(網路圖片)
如果我們從」保價格「的角度來理解近期的地產政策,則本文開頭所提到的」矛盾「就可以迎刃而解。「保價格「,主要思路是:1)促需求、2)控供給。因此,繼930新政要求加快MBS發展、住建部《意見》中積極推動REITS等手段之外,1月14日住建部《關於加快培育和發展住房租賃市場的指導意見》中提到「各地可以通過購買方式,把適合作為公租房或者經過改造符合公租房條件的存量商品房,轉為公共租賃住房。」這類看似與傳統「托地產」政策格格不入的措施,也就可以從「控供給、保價格」的角度來理解了。
由於中國存量地產持有結構不均衡,因此儘管總量供給已經較為充裕,但「剛需」並未被完全滿足。同時,此前金融對購地需求的支持力度也有限。因此,隨著當前政府這種「控供給、金融促需求」的政策組合浮出水面,我們認為存量房交易量保持穩定、進而使得房價穩定的可能性仍然很高。當然,中期來看,這種存量房持有結構的調整,就像小川行長講的「只是給經濟轉型爭取時間」,地產市場中長期的長治久安,仍然依賴於其他經濟領域的改革與創新。
如前所述,以前房地產沒有「保價格」的問題,因此「促供給、拉投資」必然導致賣地收入成為了地方政府穩定的資金來源。而隨著政策轉向「促需求、控供給、穩房價」,意味著地產投資(土地出讓)難繼續保持快速增長態勢,就意味著地方政府財政也需要進行調整。而如前所述,儘管流量數據(地產銷售、土地出讓)增長潛力有限,但存量地產規模已經很大。同時,由於房地產稅收本地屬性較強,並非流轉稅,作為地方稅種而言較為適合。因此,無論是從反腐、還是從中長期地方政府稅制改革的角度來說,當前加快不動產登記,都變得容易理解了。
来源:華爾街見聞
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