政府托樓市?托也白托!
【看中國2015年04月02日訊】房地產政策開始轉向,從地方政府自行「救市」,變為中央政府托市。3月30日,央行與財政部等部委聯合行動,分別從金融和財稅角度提出了支持房地產的「新政」。
央行、住建部與銀監會政策是,重點支持改善性住房貸款需求,對於商業貸款的二套房,首付比例降至40%;對於公積金貸款的二套房,首付比例降到30%。財政部政策是,購買2年及以上非普通住房對外銷售的,按照其賣房收入減去購房價款後的差額徵收營業稅;2年及以上普通住房對外銷售的,免征營業稅。
一日之內同時推出針對消費性住房的金融和財稅政策,中央政府意在刺激房地產消費需求,進而帶動房地產投資和土地銷售。這是本屆政府首次利用組合拳刺激房地產需求,顯示管理當局對宏觀調控的淡定已經不復存在,試圖回到通過房地產拉動經濟增長的老路。這樣做期望達到兩個目的,一是穩增長,二是有助化解地方債務困境。
在整體經濟下行趨勢背景下,拉動房地產需求,是政府管理總需求最簡單的辦法。去年以來,各地紛紛放棄限購限貸政策,通過自救方式來刺激本地房地產市場。雖然銷售狀況有所改變,但市場活躍狀況難以持續,國家統計局最新的2月房地產數據顯示,70個大中城市中,與去年同月相比,新房和二手房價格下降的城市有69個,持平的城市有1個。與上月相比,新房價格下降的城市有66個,上漲的城市有2個,持平的城市有2個。二手房價格下降的城市有61個,上漲的城市有5個,持平的城市有4個。
從成交量看,70個大中城市新建商品住宅2月份銷量比上月減少近10萬套。銷售量和價格下降可以解釋為有春節淡季因素,但另一個事實則從側面說明問題。國家統計局分析認為,儘管一、二線城市2月份新建商品住宅成交量回落較多,但部分三線城市在春節期間迎來了返鄉置業潮,成交量回落較少,個別城市成交量甚至有所放大。
這個事實反映出這樣的邏輯,一是流動人口影響一、二線房地產銷售,二是房地產需求主要是消費性需求,而非投資性需求。正是這樣的邏輯引發了政策選擇,即支持消費性住房需求,包括支持改善性住房需求。
顯然,3月30日推出的房地產新政對於消費性住房購買者是利好,因而短期內市場或有所活躍,但由於房價下跌,也會對消費者心理產生影響,因為改善性需求對價格相對敏感。當然,從政府調控角度看,放鬆對房地產市場管制,是一件好事情,讓房地產最終回歸市場規律,這是必然的趨勢。
不過切不可認為,房地產政策出現轉向,房地產市場就會觸底反彈。
目前政策仍屬於放鬆管制,而非強刺激政策。此前一系列房地產調控政策目的在於抑制房價漲速過快,避免市場崩盤。現在則是看到房地產長週期拐點已經出現,期望通過放鬆管制來穩定市場預期,加快去庫存速度,進而帶動房地產投資。今年1-2月,全部房地產投資增速為10.4%,與住宅投資增速一起回落0.1個百分點。房地產投資增速與2014同期的19.3%相比,下降近一半。而土地購置面積增速在2015年1-2月急劇下降至負31.7%,顯示開發商不看好後市。
由於經濟週期、貨幣週期和人口週期疊加,房地產投資性需求大幅減少,再加上股市賺錢效應,股市與房地產的蹺蹺板特點更為突出,因而未來房地產的穩定與增長,只能依靠消費性需求。
影響住房消費需求的因素包括收入、利率、稅收和預期等,在投資者放棄住房投資,經濟通縮壓力日顯背景下,消費性需求不會因為新政而出現爆髮式增長,而在房地產稅預期下,改善性住房需求者可能出現既買新房,又賣舊房的行為模式。
以去庫存,促投資為目的的房地產新政,只能對消費性需求帶來短期利好,並不會帶來房地產市場的反轉。而從房地產新政的藥方看,政府對房地產週期的認識是清楚的,因而目前出臺的政策,只是穩增長的權宜之計。
還是那句話,房地產市場不出清,經濟就不會見底,只有政策用盡了,房價才有見底可能。
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