在日本買房須注意事項(圖)

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許多華人朋友最近都會問我「我在日本買房好不好？」我總回答說「如果你常到日本，自己想住、用的話，那就ＯＫ，若要投資還是三思而行吧！」因為日本房地產有許多華人不知道的真相，那是什麼呢？ 看中國網站 禁止建立鏡像網站 。

仲量聯行(JLL)調查顯示，外國人取得東京房地產的比例，在2012年只有10%，2013年增加到12%，2014年的第一季達到19%，現在更衝破20%大關了，尤其中國或香港、臺灣、新加坡等華人買的最凶。

華人爆買日本房產，主要認為日本房價跟臺北、香港、上海等比起來，實在太便宜了，加上日圓暴跌3成，好像日本全部打7折一樣，無法忍住不買，不過以為買了日本房產就會賺，那可要小心了，因為日本房產有些不能不知道的真相。

首先，日本房產跟歐美等國很不同，新筑房子跟中古房子差價很大，房子只要一經手，就算是中古的了，因此買新的進來再賣出，一般說法就是會先損失2成，1成是折舊，1成則是來回仲介手續費、稅金等買賣基本費用，如果囤放幾年，則損失慘重，不像其他國家新筑房子跟中古相差不遠。

或許如俗話所說「日本人喜歡新東西」除了神社寺院外，日本老建物不大多，同樣住宅大廈，即使中古的地段比較好，也往往新筑比較值錢；因此在日本買房，跟在臺灣、香港等第地買房不一樣，只要買了，過一手，即使沒住也算中古的，要覺悟在日本市場上是會掉價的。

其次，日本少子化問題嚴重，人口越來越少，空屋數驚人，現在空屋數是820萬戶，每7戶有1戶沒人住，連人口最集中的東京有近82萬戶空屋，而且空屋還在增加中，沒人住的房子不會漲價，只會掉價的；因此要不計較房子脫手時會掉價，那才能買。

許多華人買日本房子是期待2020年東京奧運房價會大漲，但日本是超級成熟社會，不會因為奧運而大成長；像2014年空屋率高達13.5%，連東京空屋率都高達11%，空屋數及空房率都創下史上新高，眼看再5年，亦即2020年，日本空屋率評估將達40%，到處都是空屋，尤其2020年東京奧運結束後，暫時集中到東京人口就會大減，需要大減。

日本還有所謂「2019年問題」亦即日本的家庭戶數，從2019年會從巔峰的5307萬開始減少；日本人口早就開始減少了，至今房地產市場靠戶數沒有減少還撐著，連戶數也開始減少了，空屋將更大量出現；此外2019年外資將可能拋售至今囤的房產，因為日本房產稅制在5年內轉售獲利要課39%稅金，5年以上則為21%，最近一兩年大舉買房的人會在2019年前脫手，導致日本房產暴跌將加速進行。

許多華人投資日本房子是期待房租收入，認為至少有房價的4%-5%，比起華人地區的1%-2%好多了，但現在因人口減少、原本空屋率高，供過於求，加上日本今年5月空屋稅提高6倍，大批空屋投入市場，房租、房價現開始下跌了，收租公、收租婆的美夢要成真不容易。

許多華人買的都是普通日本人不會喜歡的房子，如朝北的房子、公寓的一樓等，因為不懂高緯度地區的日本人對陽光的珍惜等，結果只好降價求租，要出售時也沒人買，只好找其他華人當小老鼠。

此外日本房產的維持成本很高，要付昂貴的管理費、修繕費、稅金（固定資産稅．所得稅等）、管理經費（付給房產業者費用）、驚人的折舊等，外國房主還有外匯風險等，像3、4年前日圓高價位時買房的華人，痛的不敢說。

日本現在唯一漲價的是東京新筑大廈的買價，因為東京奧運工程趕工中，人手不足，工資大漲，加上日圓暴跌，進口建材大漲，建築成本大漲而造成新建大廈漲了1-2成，買價漲跟房租漲是兩回事，房租確確實實在下跌中。

華人還認為「有土斯有財」，喜歡囤房囤地，不過日本土地神話早就崩潰了，不動產（FUDOUSAN）不是資產，甚至被稱為「負動產」（也讀FUDOUSAN），期待在日本囤房會漲價的美夢，大概會落空吧！

責任編輯:慧心

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