在日本買房須注意事項(圖)



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許多華人朋友最近都會問我「我在日本買房好不好?」我總回答說「如果你常到日本,自己想住、用的話,那就OK,若要投資還是三思而行吧!」因為日本房地產有許多華人不知道的真相,那是什麼呢?

仲量聯行(JLL)調查顯示,外國人取得東京房地產的比例,在2012年只有10%,2013年增加到12%,2014年的第一季達到19%,現在更衝破20%大關了,尤其中國或香港、臺灣、新加坡等華人買的最凶。

華人爆買日本房產,主要認為日本房價跟臺北、香港、上海等比起來,實在太便宜了,加上日圓暴跌3成,好像日本全部打7折一樣,無法忍住不買,不過以為買了日本房產就會賺,那可要小心了,因為日本房產有些不能不知道的真相

首先,日本房產跟歐美等國很不同,新筑房子跟中古房子差價很大,房子只要一經手,就算是中古的了,因此買新的進來再賣出,一般說法就是會先損失2成,1成是折舊,1成則是來回仲介手續費、稅金等買賣基本費用,如果囤放幾年,則損失慘重,不像其他國家新筑房子跟中古相差不遠。

或許如俗話所說「日本人喜歡新東西」除了神社寺院外,日本老建物不大多,同樣住宅大廈,即使中古的地段比較好,也往往新筑比較值錢;因此在日本買房,跟在臺灣、香港等第地買房不一樣,只要買了,過一手,即使沒住也算中古的,要覺悟在日本市場上是會掉價的。

其次,日本少子化問題嚴重,人口越來越少,空屋數驚人,現在空屋數是820萬戶,每7戶有1戶沒人住,連人口最集中的東京有近82萬戶空屋,而且空屋還在增加中,沒人住的房子不會漲價,只會掉價的;因此要不計較房子脫手時會掉價,那才能買。

許多華人買日本房子是期待2020年東京奧運房價會大漲,但日本是超級成熟社會,不會因為奧運而大成長;像2014年空屋率高達13.5%,連東京空屋率都高達11%,空屋數及空房率都創下史上新高,眼看再5年,亦即2020年,日本空屋率評估將達40%,到處都是空屋,尤其2020年東京奧運結束後,暫時集中到東京人口就會大減,需要大減。

日本還有所謂「2019年問題」亦即日本的家庭戶數,從2019年會從巔峰的5307萬開始減少;日本人口早就開始減少了,至今房地產市場靠戶數沒有減少還撐著,連戶數也開始減少了,空屋將更大量出現;此外2019年外資將可能拋售至今囤的房產,因為日本房產稅制在5年內轉售獲利要課39%稅金,5年以上則為21%,最近一兩年大舉買房的人會在2019年前脫手,導致日本房產暴跌將加速進行。

許多華人投資日本房子是期待房租收入,認為至少有房價的4%-5%,比起華人地區的1%-2%好多了,但現在因人口減少、原本空屋率高,供過於求,加上日本今年5月空屋稅提高6倍,大批空屋投入市場,房租、房價現開始下跌了,收租公、收租婆的美夢要成真不容易。

許多華人買的都是普通日本人不會喜歡的房子,如朝北的房子、公寓的一樓等,因為不懂高緯度地區的日本人對陽光的珍惜等,結果只好降價求租,要出售時也沒人買,只好找其他華人當小老鼠。

此外日本房產的維持成本很高,要付昂貴的管理費、修繕費、稅金(固定資産稅.所得稅等)、管理經費(付給房產業者費用)、驚人的折舊等,外國房主還有外匯風險等,像3、4年前日圓高價位時買房的華人,痛的不敢說。

日本現在唯一漲價的是東京新筑大廈的買價,因為東京奧運工程趕工中,人手不足,工資大漲,加上日圓暴跌,進口建材大漲,建築成本大漲而造成新建大廈漲了1-2成,買價漲跟房租漲是兩回事,房租確確實實在下跌中。

華人還認為「有土斯有財」,喜歡囤房囤地,不過日本土地神話早就崩潰了,不動產(FUDOUSAN)不是資產,甚至被稱為「負動產」(也讀FUDOUSAN),期待在日本囤房會漲價的美夢,大概會落空吧!



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