「北上深」房價何時會超過香港?

2015-11-24 09:30 作者: 劉曉博

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【看中國2015年11月24日訊】隨著中國政府「救樓市」政策一波接一波地出臺,媒體開始在這個冬天討論一個熱門話題:北京、上海、深圳(下稱「北上深」)的房價將在何時超過香港?要知道,在20年前,北上深的房價大概只有香港的20分之一!

那麼,北上深房價有沒有可能超過香港?如果有可能,大概在什麼時候?我們不妨從人口增量、總量,資金總量,以及制度層面等角度分析一下。

1、人口增長

香港和北上深,都是中國最具人口競爭力的城市。但香港的移民政策非常嚴格,所以人口增長緩慢。根據官方的統計,2004年中到2014年中,人口增長了45.1萬,達到了723.5萬人,10年增速為6.2%。

北上深的人口增長,不能依據統計局的數字,原因你我都懂。我還是使用小學生人數來觀察,這10年裡,北京小學生增長了59%,上海增長了50%,深圳增長了51%。這十年裡,中國因為計畫生育的原因,小學生總數減少了16%,但總人口沒有減少(人的壽命在增長)。此外,一線城市因為生活成本太高,很多外來人口不把孩子帶在身邊,而是留在農村或者中小城市。因此,我們可以認為,過去10年裡北上深的人口增長都超過了70%,甚至接近翻倍。

也就是說,北上深人口增長速度10倍於香港,而且未來仍然會保持這種速度。畢竟,北上深有巨大的人口腹地,而香港在人口政策上是極為審慎的,也是有護城河的。

從小學生人數推算,深圳(小學生人數79萬人)、北京(小學生人數82萬人)的實際生活人口其實不比上海(小學生人數80萬人)少,大約都在2000萬到2400萬之間,均為香港人口的3倍左右!

北上深的人口如果參加國家人口排行,都可以排在50位左右,而世界上大約有200個國家。

2、資金總量

到今年6月底,四個城市吸附的資金總量依次為:北京12.5萬億人民幣,上海10.4萬億人民幣,深圳5.96萬億人民幣。這三個城市的統計口徑為:金融機構本外幣存款餘額的總和。而香港,廣義貨幣的統計口徑(比北上深統計口徑更大一些)是大約9萬億人民幣。

也就是說,從匯聚的存款來看,北京和上海已經超過香港,深圳也達到了香港的約70%。香港在資金上的優勢,將很快失去。至於GDP就更不用說了,北京、上海已經超過香港,深圳也逼近香港。

3、土地供應

四個城市裡,香港面積最小,只有1104平方公里;深圳是1953平方公里;北京是1.64萬平方公里;上海是6340平方公里。很顯然,香港土地面積更小。而且,香港長期維持了高樓價政策,用於房地產開發的土地供應量比較有限,北部有大量土地仍然處於待開發狀態。

因此,土地面積不是影響房價的決定性因素,政府的供地計畫和土地政策才是最為關鍵的。香港如果改變土地政策,房價大幅下跌也是有可能的。但這會對金融體系產生衝擊,對以前的購房人的利益產生衝擊。

4、城市溢價

這是筆者創造的一個概念。所謂城市溢價,就是說一個城市制度環境、自然環境、人文環境可以對房價產生重大影響,因而產生溢價。

事實上,北上深港四大城市都存在「城市溢價」現象,只不過香港最為明顯。香港是獨立的關稅區,港幣跟美元掛鉤,法律環境等跟內地不同。因此,始終有大量的內地新富階層願意移民香港,或者在香港置業。

相對於北京和上海,深圳有自然環境的溢價,因為深圳在特大城市裡空氣質量是最好的,交通也是比較好的。但北京和上海,因為是中央政府最為照顧的城市,因此房地產上存在巨大的「發展機會的溢價」,在這方面超過了深圳、香港。

綜上所述,筆者的結論如下:

1、從中短期看,四大城市的房價關係可能是這樣的:未來一兩年,北上深的房價將進一步逼近香港;然後,人民幣出現較大明顯的貶值,差距重新拉開。至於再往後,關鍵看中國經濟、社會的轉型情況。

2、如果中國落實了上層的經濟改革方略,建立了法治社會和真正的市場經濟,則香港房價裡的「制度溢價」因素就會大大降低。到那時,北上深房價超過香港,則是完全有可能的。

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