【民間話語】房價已走在崩盤路上……(組圖)

2015-12-17 08:35 作者: 齊俊傑

手機版 简体 9個留言 打印 特大

【看中國2015年12月17日訊】近日,看到一篇「奇葩」文章,實在忍不住要牢騷一下。「著名的房地產看多派」楊紅旭先生寫文章發問《中國房價一直被唱空 卻一直沒崩盤?》這一切究竟是為了什麼?(編者註:楊紅旭,中國知名的房地產政府諮詢專家、企業戰略諮詢專家、地產專欄作家、地產名博)

文章列舉了清華大學的魏傑教授,社科院的易憲容,媒體評論人牛刀,還有投行經濟學家謝國忠,說他們看空樓市13年,樓市卻一直漲的很好,這背後的邏輯是什麼?最後給了一個非常簡單的理由,那就是房價收入比,楊紅旭說人民的收入增長很快,根據國家統計局口徑的數據,2014年,城鎮居民人均可支配收入比上年(名義)增長9.0%,比2013年名義增幅收窄了0.7個百分點,扣除價格因素,實際增長6.8%。關於房價。新建商品住宅價格增長為1.4%(包含有可售型保障房和棚改房), 增幅比2013年縮小6.3個百分點,房價漲幅明顯收窄。所以結論來了,房價收入比很低,大概按照國家的演算法,如今也只有7.1,換句話說一個家庭平均不吃不喝7年左右,就能買一套房了。這個符合國際上的一般水平,最後言之鑿鑿:沒有大泡沫,哪來大崩盤

看到這裡實在看不下去了。筆者不知道房價收入比的數據哪來的,房價收入比的簡單計算公式是:拿房屋總價除以夫妻二人的家庭年收入。如果用楊先生的7.1倒推出來,假設一對夫婦在大城市,各自月入1萬元,一年下來是24萬元,一套房子的價格大約是24萬 x 7.1=170.4萬,按照90平米的住房面積算,平均房價不到2萬元每米。你翻看新聞就知道了,深圳已經到了4萬,北京的郊區縣樓面價已經超過4萬!

至於有多少夫婦一年能有24萬的收入?北京平均月薪酬最高,智聯招聘的數據是8900,深圳只有7600元(見下表),所以大城市根本就是完全不成立的。那楊紅旭先生的數據在三四線城市是否成立呢?這個確實成立!比如哈爾濱只有4800元,32個城市裡面最低。而哈爾濱的房價也有7500元了(下圖),咱們就以哈爾濱再算一筆賬。一對夫婦11萬5200元每年,算下來7年是80萬6400元,大約能買一套100多平米的房子了。那難道說楊先生對了一半?事實肯定不是這樣的,反而是這些二三線城市的風險最大。哈爾濱的房價從去年初漲到了8000後,現在已經跌了將近10%。


2015年大陸部分城市平均薪酬比較表(數據來源:智聯招聘)

所以,一個奇怪的現象,房價越堅挺的地方,反而房價收入比極高,楊先生的假設不成立。而在楊先生說的房價收入比合理的地方,反而房價出現了下跌。那麼是誰錯了?是房價收入比錯了嗎?這個指標確實是世界上公認的標準,但有一個前提就是人口需求。一個人都有好幾套房了,還算房價收入比也就沒什麼意思了。在一些二三線城市中,每個家庭恐怕都不止一套房了。所以房價收入比的計算已經完全失去了意義,供大於求非常嚴重的情況下,價格不再是購買力支撐,而是跟需求強烈程度有關。在這些城市沒有需求,人口外流,年齡結構極度老齡化,在這樣的背景下,大家反而會賣出自己的本地房產,到大城市去發展。所以全國絕大部分的城市房價已經沒救了。特別是那幾個經濟排名倒數的老工業城市,已經處於了崩盤的邊緣。

再說一線城市,他是有需求的,所以現在堅挺,說白了就是一線城市在吸全國其他城市的血,大家把老家的房子賣了,然後到一線城市買房,這是一個上演了很久的趨勢,所以你會發現,北京的人均收入只有1萬不到,卻能支持400萬的房價,他們的錢哪來的,靠工資20年也買不起房子,還不是都是靠賣老家的房子。但問題是,這個趨勢還能持續多久,在北上廣深買了房,你就能扎根下去嗎?以前還有希望,去年開始已經明確了控制人口指標,大城市要設定人口上限。換句話說,買房買車就業在搖號和限購的條件下都是可以的,但享受戶口福利的時候,對不起,大城市不接受你。所以很多年輕人搞了很多年後會突然發現,仍然沒有歸屬感。混得不好的不得不重新考慮返鄉的問題,混得好的發現,還不如去美國澳洲弄個身份更容易。

這種思考是個過程,現在已經到了臨界點,很早之前招商銀行的報告就說,千萬以上的富人,60%已經走了,20%正在考慮移民,而我身邊的有錢人,基本已經都賣出了北京房產到美國去置業了,還興高采烈的說,美國的房子果真便宜。同樣的400萬,在北京買個70年的小公寓,在美國可以買個townhouse,還世世代代都是你的。反觀另一個基礎,就是年輕人的流動也已經快到了盡頭,全國人口老齡化將出現在2020年,那個時候其他城市也沒多少血可吸了,北上廣的好日子其實也已經不多了。而這種城市之間的嚴重貧富分化,將成為阻礙中國改革的最大障礙,前兩天看到的全國重度霧霾,就是一個惡果。空氣你是無法用空間分割的,一方面窮的窮死,另一方面富得流油,你讓窮的餓肚子為富人創造乾淨的空氣?這個想法未免太天真了。沙僧永遠不可能像孫悟空一樣思考問題,這是需求理論早就決定了的。

綜合來看,房價崩盤已經在路上了,只是北上廣還有血可吸,但已經接近枯竭。而我們現在的決策千萬不要用火雞思維去考慮問題,一隻火雞總以這個月的食物量來計算未來的生活,到了11月,他突然覺得吃的越來越多越來越好了,這讓他產生了瘋狂的錯覺,是不是好日子要來了。結果感恩節一到……大家也知道是什麼後果。所以,要看到新變化,製造業都知道靠壓榨低廉勞動力已經不可能了,決策層難道不懂人口老齡化、房子嚴重過剩的道理?

繼續火雞思維,一定是會被殺掉的。



【誠徵榮譽會員】溪流能夠匯成大海,小善可以成就大愛。我們向全球華人誠意徵集萬名榮譽會員:每位榮譽會員每年只需支付一份訂閱費用($68美元/年),成為《看中國》網站的榮譽會員,就可以助力我們突破審查與封鎖,向至少10000位中國大陸同胞奉上獨立真實的關鍵資訊, 在危難時刻向他們發出預警,救他們於大瘟疫與其它社會危難之中。

歡迎給您喜歡的作者捐助。您的愛心鼓勵就是對我們媒體的耕耘。 打賞

看完這篇文章您覺得

評論



退党

看中國版權所有 Copyright © 2001 - Kanzhongguo.com All Rights Reserved.