一指標顯示：已無剛需的北上深成最大泡沫(組圖)

【看中國2016年04月02日訊】逆天的深圳房價，讓深圳金融當局感到不安，深圳經濟特區金融學會於3月23日下發了《關於加強個人住房貸款風險控制措施的決議》，針對協會單位提出9條措施收緊房貸。其中嚴查首付貸，媒體都解讀了，但第五條才是致命的，加強購房人償債能力審查。（嚴格落實借款人償還住房貸款的月支出不得高於其月收入50%的要求），不知道您明白沒有，這就是要求月供收入比不能高於0.5，反過來收入月供比，不能低於2。這個指標其實一直銀行都有，而且也是這麼做的，但之前由於開發商和中介聯手作弊，虛開了很多收入，造成這個指標已經失真了，很多銀行業稀裡糊塗把錢貸出去了，這其實已經釀成了巨大的風險。我們在新聞裡也經常看到什麼吃土青年，月還房貸5萬，還有什麼收入9000，還貸6000，天天在父母家蹭飯。這按理說，都是違規操作。 看中國網站 禁止建立鏡像網站 。

那麼，如果收入比月供不小於2，會怎麼樣呢？這就要求你的收入至少比月供多出一倍，才有安全邊際。在臨時的經濟波動，比如你家一口人突然失業了，降薪了，意外了（呸呸呸！摸木頭）你不至於還不起房貸，發生斷供的風險。那麼這就要算賬了，深圳1月份的二手房均價已經超過了5萬元，一套70平米的房子，大概平均下來要350萬元，即便你有首付，如果貸款20年，你不但要準備100萬的首付，每月支付還款加利息就要16000元，如果按照不低於50%的月供收入比的要求，你至少收入得有32000元，當然你還有老婆或老公幫忙，也就是說兩個月薪超過15000元的家庭，僅僅能買的起一個70平米的房子，如果要是貸款30年，那麼每月還款加利息是13000元，結果其實差不多。 看中國網站 禁止建立鏡像網站 。

那麼買90平米的房子會怎麼樣呢？神奇的一幕發生了，20年貸款，需要月均還款2萬元，30年貸款月均還款16700元，也就是說你的家庭月收入得有4萬元，才能考慮90平米房子的事。而2015年深圳居民人均可支配收入44633.30元，除以12個月，每月只有3719元。注意平均月收入的意思就是說，有一大半的人都達不到這個收入。那麼深圳有多少家庭能夠月入3萬以上呢？月入3萬了，還有多少人有剛需，需要買第一套住房？可惜我沒有這個數據。

同理，北京和上海也差不太多，你要看一個地方的房價，不能看他的新房價格，以北京為例，新房已經快建到河北了，所以必然便宜，而二手房成交均價才是一個靠譜的參考價格。北京也已經達到了4.1萬，而北京的平均可支配收入，比深圳還略高一點，每月能有個4000，算下來依然是完全不匹配的月供收入比。有媒體算了個數，大概能反映這個情況。北京、上海、深圳本地的剛需幾乎已經不可能貸到款了。月供算下來比收入還高，這個金融風險根本無法解釋，唯一合理的情況就是，根本就不是本地人在買，而是全國的有錢人在推高房價，所以進一步判斷，全國的有錢人裡面根本沒什麼剛需，一個限購可能就把他們全部擋在門外。

中國國家統計局公布的2015年各地民眾人均可支配收入與房產協會公布的各地新房均價比較（網路圖片）

上面這個圖裡的統計有點問題，是按照新房價格算的，深圳新房和二手房差不多，北京上海二手房價格要比新房更貴。所以湊合看下。

相比較來說，二線三線城市的房價和月供倒是非常安全的，也就是收入的1/3，如果不出現什麼極端的情況下，斷供的風險很小。反倒是北上深，已經嗅到了意思金融危機的味道。

好就好在，現在持有房屋沒有成本，這些已經買了房的到不著急退出，他們在想辦法，多圈一些傻子進來，他們好套現離場。如果沒有傻子了，他們就徹底完了，因為以後出臺房產稅是大概率事件，那麼多餘的不能住的房子，放在手裡將不再是資產而是負債。現金流變成了負的，每月反而要倒貼錢出去。至於賣房？漲價是唯一的且最有效的廣告，但現在的問題是，價格已經漲不動了，因為剛需都被攔在貸款的大門之外。

高峰期月入收入比的國際比較（網路圖片）

看看上圖，中國現在一線城市月供已經是月均收入的4倍，超過了當年的香港，已經是「宇宙第一」。比如上面算的，買一套房月均還16000元，但深圳的月均工資只有4000不到……

所以，如果真的像文件要求的那樣，嚴查月供收入比，嚴查婚姻狀況，那麼恐怕一線城市的房價將停止上漲，成交會迅速萎縮。直到房產稅出臺的前一年（可能就是明年或者後年），恐慌性拋售才會出現。一線城市將比二三線城市的房價跌的更狠！

責任編輯:靖曄

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